Maître Pascal PERRAULT

120 rue d'Assas

75006 Paris

Téléphone 01 43 54 25 89

Pénalités de retard – causes de prorogation de délai

13 mai 2014

Droit de la construction – Contrat de construction de maison individuelle

8 mai 2014

(Cass. 3ème civ. 10 juillet 2013. n°12/20.515)

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 16 janvier 2012), que M. X… et Mme Y… ont signé avec la société Eurorésidences habitat, aux droits de laquelle vient la société Euromaisons, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; que les travaux ont été réceptionnés avec des réserves ; que la société Eurorésidences habitat a assigné en paiement de la retenue de garantie les consorts X…- Y…, qui ont, à titre reconventionnel, demandé la nullité du contrat et l’indemnisation de leurs préjudices,

 Sur le deuxième moyen :

 Vu l’article L. 231-3, d) du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu que dans le contrat de construction de maison individuelle, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;

 Attendu que pour débouter les maîtres de l’ouvrage de leur demande de condamnation de la société Eurorésidences à leur payer des pénalités de retard et les débouter de leur demande de condamnation de la société Eurorésidences à leur payer des dommages-intérêts pour résistance abusive, l’arrêt retient qu’il résulte de l’article 2 du contrat, que le délai de la construction est prorogé de plein droit de la durée des interruptions de chantier imputables aux maîtres de l’ouvrage notamment celles provoquées par les retards de paiement ,

 Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à établir l’imputabilité d’un retard de livraison aux maîtres de l’ouvrage, a violé le texte susvisé,

 

PAR CES MOTIFS,

CASSE ET ANNULE

La Cour de Cassation rappelle ici que les textes limitent les causes que le constructeur peut contractuellement prévoir dans un contrat de construction de maison individuelle pour proroger le délai de livraison de l’ouvrage.

En l’espèce, le constructeur avait prévu dans le contrat que le délai de construction de l’ouvrage serait prorogé en cas d’interruption du chantier pour retard de paiement du maître de l’ouvrage.

La Cour de Cassation censure l’arrêt de la Cour d’Appel et précise que seules les causes énumérées par la loi peuvent être opposables au maître de l’ouvrage, savoir : les intempéries, la force majeure et le cas fortuit.

 

Droit de la construction

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *


14 questions

  1. Avatar Laurent dit :

    Bonjour
    Mon constructeur est en retard depuis le 6 janvier 2020. Le maison aurait du être livrée le 27/02 puis le 21/03. La livraison n’a pu avoir lieux à cause du confinement. Il ne souhaite pas payer les frais de retard car nous avons signé des avenants ( il prends en compte deux avenant et ajoute deux mois au délais l’égal du contrat). Il indique egelament les pénalités sont stoppées jusqu’au 10 juillet.
    Il est pour nous illégal de faire ceci. Ajoute deux mois est abusif. Et les pénalités reprennent depuis la fin du confinement. Est ce bien vrai ?
    Merci
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je ne suis pas certain de bien saisir votre situation.
      Merci de vous rapprocher du cabinet.
      sentiments les meilleurs

  2. Avatar Pascale ROSNY SOUS BOIS dit :

    Bonjour
    Une malfaçon dans la construction d’un immeuble est-elle une cause légitime de retard de livraison ?
    La date de livraison sur le contrat de réservation était fixée au 30/10/2019, puis reportée au 30 juillet 2020 sur l’acte de vente, et maintenant on m’annonce une livraison fin septembre 2020 car il y a eu une malfaçon dans la construction d’une dalle qui doit être détruite puis reconstruite. Si j’ai droit à des indemnités de retard, quelle date serait prise en compte ?
    Merci de votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Cela dépend des termes utilisés dans votre acte notarié.
      Le promoteur vendeur se ménage généralement la possibilité de majorer ses délais de livraison.
      Ces délais doivent être cependant raisonnables.
      sentiments les meilleurs.

  3. Avatar Sylvia 94400 dit :

    Bonjour Maitre
    Nous avons signé 4 avenants à un CCMI, qui ont prolongé le délais de livraison de 17 mois à 22 mois jusqu’au nov 2019. Les avenants N’ont PAS été envoyés par LRAR.
    Le 30 avril 2019 le constructeur nous a envoyé l’appel de fond de 95% que nous avons payé, car la maison est finie avec des réserves. Il refuse de nous fixer une date de réception, sous prétexte qu’il a jusqu’à novembre pour « finir » (il ne veut pas réception avec réserves). Deux question svp:
    Est-ce que la prolongation du délais est légale vu le vice de procédure?
    Est-ce que nous sommes en droit de prononcer la réception et prendre la maison en possession AVANT l’expiration du délais de livraison CCMI + avenants? (bien entendu après convocation par LRAR, avec huissier et serrurier au cas où le constructeur ne se présente pas).
    En vous remerciant beaucoup du temps précieux accordé!!!
    Sylvia 94400

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Un cas un peu inhabituel.
      Il est délicat de vous répondre sans avoir les éléments.
      A priori, si vous avez signé les avenants, ceux-ci vous sont opposables.
      Ceci étant dit, si vous avez un maître d’oeuvre qui vous assiste, ce dernier peut proposer une date de livraison à l’entreprise sans attendre la limite des délais accordés.
      C’est une appréciation au cas par cas.
      Je ne peux m’avancer plus sans dossier.
      sentiments les meilleurs.

      .

      • Avatar Laurent Marcotte dit :

        Bonjour Me.
        Nous avons fait la réception le 24 mai 2019.
        Aucunes réponses de levée de réserves.
        Aucun courrier du constructeur, ni document de conformité
        Nous avons été pénalisé cet été par des documents administratifs, pv de réserve retardé.
        La c’est crise sanitaire et notre dossier de réparation n’es toujours pas finaliser dans le délai contractuel d’un an.
        Que nous conseillez vous de faire dans l’urgence avant expiration dans 25 jours ?

  4. Avatar Corinne BREST dit :

    Bonjour,je devais réceptionné ma maison le 26 janvier 2019.Mon constructeur (j’ai contrat ccmi) ne m’a même pas prévenue qu’il y aurait dû retard et pour justifier il m’annonce que c’est à cause de l’arrêt pour viabilisé mon terrain en eau (mars 2018)Le chantier avait très bien avancé, c’est son terrassier qui a fait défaut.Ma question :est ce abusif ?
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Votre constructeur doit tenir les délais de livraison.
      Examinez les pénalités contractuelles prévues à votre contrat.
      sentiments les meilleurs.

  5. Avatar Frederic 62970 dit :

    Bonjour
    On me demande de signer un avenant de prorogationde mon delai de construction
    Initialement de 8 mois
    Est ce une maniere de rallonger le delai et donc d’ eviter les penalites de retard….?
    Cordialement

  6. Avatar Mouhamed 92410 dit :

    Bonjour,
    j’ai acheté un bien en etat de futur achevement qui devait etre livré au plus tard le 31 Mars 2016. Ce matin nous recevons un courier du promoteur nous indiquant que la livraison est décalé pour le 2eme trimestre 2016 au motif, je cite :  » un blacage de chantier lié à la coupure d’alimetation par EDF de maniere injustifiée a arreté le chantier peandant 6 jours. Cette mise à jour porte à 47.5 Jours d’intempéries + arret depuis le demarragede l’opération ».
    Est-ce une cause légitime de force majeur pour retarder le chantier? d’autant plus qu’ils nous disent « intempérie » alors que j’habite en Ile de france et il n’y a pas eu d’intempérie depuis le demarrage des travaux?

    A noter que depuis la signature chez le notaire c’est à dire y a un an je paie le remboursement du crédit + mon loyer? Finacièrement ça va etre intenable pour moi de tenir encore 3 mois supplémentaire.

    Merci par avance pour vos éclairecissements.
    Bien Cordialement,
    Mouhamed MBAYE

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il faut examiner les clauses de votre contrat de réservation.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance décennale