La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

Principe de la garantie des vices cachés

 

La garantie des vices cachés est, par opposition aux garanties conventionnelles, une garantie légale prévue par les articles 1641 à 1648 du Code civil.

Cette garantie des vices cachés profite à l’acheteur.

Ainsi, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés de la chose vendue « qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». (Article 1641 du Code civil)

Le vice caché peut être défini comme un défaut non apparent affectant une chose, et la rendant impropre à l’usage auquel elle était destinée.

Cette garantie légale s’applique à toutes les choses dans le commerce, à tous les biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels.

La garantie légale des vices cachés en matière immobilière

 

*Le vendeur d’immeuble à construire est assujetti en tant que constructeur au régime de responsabilité des constructeurs pour les vices cachés qui rendent l’immeuble impropre à sa destination ou porte atteinte à sa solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d’équipement.

En d’autres termes, si certaines conditions sont réunies, le vendeur d’immeuble à construire peut être redevable de la garantie décennale et de la garantie biennale

Article 1646-1 du code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil

 Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

 Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. »

*Le vendeur d’immeuble à construire est également assujetti en tant que vendeur à un régime particulier de responsabilité pour les vices apparents.

En effet, dans la vente de droit commun, il n’existe pas de garantie des vices apparents car l’acquéreur est en mesure de déceler ces vices avant la vente. (Article 1642 du code civil)

Or, dans la vente d’immeuble à construire, au moment de la signature du contrat, les futurs vices apparents n’existent pas, (on peut parler de vices cachés en devenir !), d’où un régime particulier visé par l’article 1642-1 code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. (Article 1648 alinéa 2 code civil)

Comme en droit commun des vices cachés, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire en résolution de vente, et l’action estimatoire en diminution de prix, sauf si le vendeur s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent, (Article 1644-1 CC).

Quelle garantie ?

 

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)

 Cette garantie s’applique-t-elle à toutes les ventes immobilières ?

Non, la garantie des vices cachés ne s’applique par exemple aux ventes judiciaires, aux ventes à l’amiable intervenues dans le cadre d’une liquidation judiciaire, aux cessions d’entreprise dans le cadre d’une procédure collective, enfin, la vente d’immeuble à construire, (vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme), est également soumise à la réglementation applicable aux constructeurs. (cf. article sur ce site « Actualité » « Droit de la construction – La garantie des vices cachés »).

 Exemples de vice caché

Fissures affectant la structure de l’immeuble, instabilité du sol sur lequel a été édifié l’ouvrage, humidité rendant l’occupation d’un pavillon impossible, présence d’amiante, défaut d’étanchéité, etc.

 Le vice doit être caché

Le vice est réputé caché quand un non-professionnel en a ignoré l’existence après avoir examiné le bien avec une attention normale.

Toutefois, l’acquéreur professionnel en raison de ses compétences est présumé connaitre le vice, sauf à prouver le caractère indécelable du vice.

Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices du bien vendu à un non-professionnel, il ne peut donc opposer à ce dernier des clauses d’exclusion de garantie.

 Choix entre la résiliation de la vente et la diminution du prix (Article 1644 du code civil)

 

Il s’agit d’un choix discrétionnaire de l’acquéreur et non du juge, (sauf si la gravité du vice est insuffisante pour justifier la résolution, en cas de perte de l’immeuble ou d’impossibilité de restituer l’ouvrage, dans ces cas seul l’action en diminution de prix est possible).

 Délais

 

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, (Article 1648-1 du code civil), mais dans un délai maximum de cinq ans suivant la vente de l’immeuble, (article 2224 du code civil), étant précisé enfin, que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription, ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, (article 2232 du code civil).