Actualités sur les délais de recours du Permis de construire

2 – Qui peut contester un permis de construire ?

Un recours contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à déclaration préalable, peut être exercé par un tiers au permis de construire : un voisin, une association de défense, (dans la limite de son objet), une personne morale, l’Etat ou les collectivités territoriales.

Attention : En tant que personne physique, c’est le voisin immédiat de la parcelle du propriétaire ayant obtenu le permis qui a qualité à agir en contestation de ce permis.

Attention : Une personne physique ou morale ne pourra contester un permis de construire, d’aménager ou la décision de non-opposition à déclaration préalable que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…)

C’est donc le projet lui-même qui doit porter atteinte aux conditions de jouissance et d’utilisation du bien appartenant au voisin et non les nuisances créées par le chantier.

3 – Quel type de recours contre la délivrance d’un permis de construire ?

Un recours gracieux contre le permis de construire pourra être engagé devant l’autorité ayant délivré l’autorisation, (en pratique la commune), suivi le cas échéant, d’un recours contentieux devant le juge administratif ou d’un recours contentieux exercé directement devant le tribunal administratif, l’exercice d’un recours gracieux n’étant pas un préalable obligatoire avant saisine du juge administratif.

Bien évidemment, dans tous les cas se pose la question du délai de recours contre le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à déclaration préalable.

4 – Délais de recours gracieux et contentieux contre le permis de construire

Il est fréquent que des recours soient jugés irrecevables pour avoir été introduits hors délais.

Le recours contre le permis de construire, qu’il s’agisse d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux, doit être introduit dans le délai de deux mois à compter du jour de l’affichage sur le site du permis de construire, (généralement un simple panneau apposé faisant apparaitre les mentions nécessaires, comme par exemple le nom du bénéficiaire du permis de construire ou la nature du projet).

Ce délai de deux mois est impératif sauf en cas de fraude dont la preuve est généralement difficile à rapporter.

Attention : L’affichage sur le terrain doit être continu durant une période deux mois.

Une autre cause fréquente de rejet des recours est le non-respect de la notification du recours au bénéficiaire du permis de construire dans le délai de quinze jours de l’introduction du recours visée par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

5 – les problématiques liées à l’affichage du permis de construire

Il s’agit d’une particularité du contentieux du permis de construire.

En effet, l’affichage du permis de construire doit respecter un certain nombre de contraintes visées par les articles R424-15 et A424-15 à A424-18 du code de l’urbanisme pour faire courir valablement le délai de recours des tiers.

Pour l’essentiel des obligations :

5.1) Le permis de construire doit être affiché sur le terrain de manière visible de la voie publique ou d’un espace ouvert au public par les soins de son bénéficiaire pendant toute la durée du chantier.

5.2) L’affichage mentionne également l’obligation prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis de construire dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours.

5.3) L’affichage doit être rectangulaire et ses dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.

5.4) Un certain nombre de mentions doivent être indiquées sur le panneau d’affichage, comme par exemple : le nom du bénéficiaire du permis de construire, la nature du projet,

la superficie du terrain, le nom de l’architecte qui a conçu le projet, la date de délivrance du permis de construire, le numéro de l’autorisation d’urbanisme, la mention de la mairie qui a délivré le permis, la surface du plancher autorisé (cas d’une construction), la hauteur des constructions, etc..

Attention : L’oubli d’une indication ne rend pas nécessairement l’affichage inopposable aux tiers avec pour sanction d’empêcher le délai de contestation du permis de courir.

En effet, le juge administratif conserve toute liberté d’appréciation et examinera au cas par cas si l’absence sur le panneau d’affichage de certaines caractéristiques de la construction aura eu pour conséquence d’empêcher les tiers d’introduire ou non un recours contre le permis de construire.

5.5) En cas de non-affichage du panneau, aucun recours n’est plus possible au-delà d’une période de six mois à compter de l’achèvement des travaux, (qu’il s’agisse d’un recours contre un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable).

Cet achèvement est matérialisé par la réception par la commune de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux par envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception, (sauf à contester la date réelle d’achèvement des travaux).

6 – Faut-il attendre ou non deux mois après l’affichage du permis de construire, d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable, avant de débuter les travaux ?

C’est une question récurrente mais légitime des bénéficiaires de permis de construire.

Juridiquement, la réponse est négative, car l’existence d’une procédure visant à obtenir du juge administratif l’annulation du permis de construire n’empêche pas son bénéficiaire de débuter les travaux objet du permis de construire.

En revanche, sur un plan pratique, le bénéficiaire du permis de construire, personne physique, hésitera à engager des frais sans avoir la certitude d’avoir purgé les recours des tiers, et le bénéficiaire du permis de construire, promoteur professionnel, rencontrera une réticence de la part de ses entreprises qui ne souhaiteront pas débuter un chantier sans avoir l’assurance de pouvoir le mener à son terme.

7 – Quels sont les arguments possibles pour contester un permis de construire ?

Les arguments sont assez techniques et se révèlent ou non par l’examen de chaque dossier.

La légalité d’un permis de construire peut-être contestée par des moyens externes, (la forme du permis de construire, à savoir : le vice de procédure, le vice de forme de l’arrêté, l’incompétence du signataire), et des moyens internes, (le fond du permis de construire, à savoir : le détournement de pouvoir, l’erreur de droit, l’erreur de fait et la violation de la loi).

C’est à l’occasion de l’examen du fond du permis de construire que sont recherchées les éventuelles violations des dispositions du code de l’urbanisme, d’un Plan local d’urbanisme, ou d’une carte communale.

Attention : Le juge peut prononcer une annulation partielle du permis de construire dans l’attente de la délivrance d’un permis modificatif permettant le cas échéant de régulariser le permis de construire initial attaquer.

8 – Le risque d’une condamnation pour un recours jugé abusif contre un permis de construire, d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable

Il faut distinguer les pouvoir du juge administratif et les moyens dont dispose le bénéficiaire du permis de construire pour faire sanctionner un recours que ce dernier estimerait abusif.

8.1) Les pouvoirs du juge administratif

L’article R 741-12 du code de la justice administrative dispose que le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

C’est peu fréquent hormis les cas d’espèce dans lesquels à l’occasion d’un recours contre un permis de construire l’abus est patent et caractérisé.

8.2) Les moyens du bénéficiaire du permis de construire pour faire sanctionner un recours qu’il estime abusif

Le bénéficiaire du permis de construire qui subit un recours devant le juge administratif en annulation du permis de construire qui lui a été délivré aura le choix, à supposer sa demande fondée, de saisir le juge judiciaire, administratif ou pénal.

Le bénéficiaire du permis de construire devra établir devant le juge judiciaire l’existence d’une faute de la part du requérant, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre faute et préjudice.

Le bénéficiaire du permis de construire devra établir devant le juge administratif, d’une part, l’existence d’un comportement abusif de la part du requérant, d’autre part, que ce dernier lui cause un préjudice.

En pratique : les conditions de preuve devant le juge civil et administratif peuvent être délicates à rapporter.

Par ailleurs, l’avantage de saisir le juge administratif d’une demande de condamnation pour recours abusif, alors que ce dernier est déjà saisi du recours contre le permis de construire, facilite l’administration de la preuve et permet d’obtenir une décision plus rapidement que devant le juge civil, ce dernier devant fréquemment attendre l’issue de la procédure administrative avant de se prononcer.

Enfin, plus exceptionnel, le bénéficiaire du permis de construire pourra saisir le juge pénal en établissant l’existence du délit d’escroquerie et / ou de tentative d’escroquerie. (Article 313-1 et 313-3 du code pénal)

C’est le cas quand l’auteur d’un recours qui peut être qualifié d’abusif a saisi la juridiction administrative à la seule fin d’obtenir une indemnité financière au moyen d’une transaction.

9 – Le recours gracieux ou l’annulation du permis de construire par le maire de la commune

Toute personne ayant qualité à agir, (cf. point 2), peut faire le choix de former un recours gracieux devant l’autorité ayant délivré le permis de construire, à savoir, la commune prise en la personne de son maire, plutôt que de saisir directement le juge administratif.

D’un point de vue pratique, ce recours s’exerce en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au maire dans le délai de deux mois qui suit l’affichage sur le terrain du permis de construire en demandant expressément le retrait ou à l’annulation du permis de construire.

L’absence de réponse du maire deux mois après la réception du recours constitue un refus, qui peut alors être contesté devant le juge administratif.

Attention : Il est important de ne pas oublier de dénoncer ce recours gracieux au bénéficiaire du permis de construire dans le délai de quinze jours suivant l’envoi de ce recours.

saire de motiver ce recours en exposant une ou plusieurs violations des dispositions du code de l’urbanisme, de règlementations d’urbanisme spécifiques comme le SCOT, (Schéma de cohérence territoriale), le PLU, (Plan local d’urbanisme), le PLUI, (Plan local d’urbanisme intercommunal ou communautaire) ou la carte communale.

En effet, les conséquences de la réalisation de la construction projetée comme par exemple d’éventuels désordres immobiliers causés à son pavillon par le chantier voisin, un trouble anormal de voisinage causé par le chantier, une perte de luminosité et / ou une perte de valeur causée par la construction nouvelle, ne peuvent servir de fondement à une demande d’annulation du permis de construire, mais seulement rapporter la qualité à agir du demandeur au retrait ou à l’annulation du permis de construire.

10 – Infractions aux règlements d’urbanisme et prescription

Le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1.200 € et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6.000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2 du code de l’urbanisme, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 €.

En cas de récidive, outre la peine d’amende un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Par ailleurs, les infractions visées ci-dessus constituent des délits et non des contraventions dont la seule constatation de la violation en connaissance de cause d’une prescription légale implique de la part de l’intéressé l’intention coupable exigé par l’article 121-3 alinéa 1er du code pénal.

D’autre part, la délivrance d’un permis ultérieur de régularisation ne fait pas disparaitre l’infraction du fait qu’elle était antérieurement consommée, et il en va ainsi alors même qu’un permis modificatif aurait été sollicité mais non encore obtenu au moment de l’infraction et a fortiori si le permis modificatif n’est pas respecté lui non plus.

De surcroit, à titre de une peine complémentaire, le juge peut ordonner la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

C’est la solution privilégiée par les tribunaux quand les travaux irréguliers paraissent régularisables au regard de l’autorisation en cas de travaux non conformes.

La prescription de l’action publique est de six ans et commence à courir à l’achèvement des travaux non conformes.

Ce délai de prescription est susceptible d’interruption, notamment par un procès-verbal de gendarmerie ou de la direction départementale de l’équipement.

Enfin, l’acquéreur du bien à toujours la possibilité de solliciter un permis modificatif ou de réaliser les travaux prescrits par le permis de construire d’origine quand cela est matériellement possible.

***

Le cabinet PERRAULT Avocats, (Barreau de Paris), qui intervient régulièrement en droit de la construction et en droit immobilier dans toute la France peut vous assister.