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Droit de la Copropriété – Droit de jouissance exclusive
28 janvier 2014
(Cass 3è civile 2 octobre 2013 n°12/17.084)
Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les lots des copropriétaires étaient composés du droit à la jouissance exclusive et privative d’une parcelle de terrain sur lesquels est implantée chaque maison et la propriété privative des constructions ainsi que de millièmes de parties communes, la cour d’appel a retenu, à bon droit et sans dénaturation, que seul un droit réel de jouissance était conféré aux copropriétaires et que le sol était une partie commune.
PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE
Le dernier point de droit envisagé par cet arrêt concerne une question relativement récurrente dans les copropriétés dites « horizontales », copropriétés constituées de pavillons ayant la jouissance privative d’un jardin situé immédiatement devant et / ou derrière le pavillon.
Les copropriétaires estiment fréquemment qu’il s’agit d’une partie privative au sens de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il s’agit de « leur jardin ».
Or, il est nécessaire de distinguer juridiquement le droit de jouissance exclusive d’une partie commune et la propriété d’une partie privative.
Seule une lecture attentive du règlement de copropriété permettra de lever toute ambiguïté entre parties privatives, parties communes et droit de jouissance exclusive d’une partie commune, portant comme en l’espèce sur la totalité du sol, savoir, les jardins à usage privatif et l’assiette foncière sur laquelle sont édifiés les pavillons !
Avocat immobilier Paris / droit de Copropriété
Bonjour Maitre
Je dispose de la jouissance exclusive d’une parcelle de 675 m² dans une copro horizontale de plus de 100 lots et je souhaite faire aggrandir ma maison. Dans la mesure ou ma maison actuelle a été édifié sur le terrain en 1988, terrain ayant été vendu en 1987 libre de constructeur et n’ayant fait l’objet d’aucune demande prealable de validation de L’AG des copro. Puis je dans le cadre d un aggrandissement superieur à 40m² m exonerer de l’AG des copro. J Espere avoir été clair. Cordialement
Cher Monsieur,
Je ne suis pas certain de tout saisir.
sentiments les meilleurs.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en Rez-de-Chaussée, je souhaiterais demander la jouissance exclusive du jardin devant ma terrasse. Est-il possible, une fois accepté, de fermé ce bout de jardin (grillage) et d’y avoir accès uniquement de ma terrasse ? Ce qui impliquerait une modification du garde-corps. Sachant que ce bout de jardin est déjà délimité par une haie, nous aimerions mettre le grillage de l’intérieur afin de fermer pour notre chien.
Bien cordialement
Chère Madame,
Cela peut s’envisager.
Toutefois,la résolution soumise au vote de l’AG devra être précise et complète.
Sentiments les meilleurs.
Bonsoir, cher Maître,
Je vis depuis 37 ans dans une copropriété horizontale. Concernant la partie commune à jouissance privative ( jardin planté d’arbres fruitiers, potager, thé et aromates), puis je par l’USUCAPION devenir propriétaire?
Merci de votre réponse. Bien cordialement.
Chère Madame,
La question est délicate en pratique.
Mais une telle prescription est parfois admise par les tribunaux.
Sentiments les meilleurs.
Bonjour,
Dans ma copropriété un des propriétaires a le droit de jouissance d’une partie commune jouxtant son propre terrain, moyennant quoi il l’entretient. Or pour vendre sa maison il voudrait faire une clôture incluant son propre terrain et cette partie commune. En a-t-il le droit ?
D’autre part le lotissement a maintenant 18 ans. Les 10 % de parties communes obligatoires sont elles toujours obligatoires ou peut-on vendre à ce propriétaire la partie qui l’intéresse ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Chère Madame,
Vous évoquez une copropriété puis un lotissement, ce qui est juridiquement différent.
Qu’en est-il ?
Sentiments les meilleurs.
Dans une coproprité composée de 2 batiments( 4et 10 étages),le petit batiment (4 ét.)constitue un lot à lui tout seul (100lots en tout)mais grevé de servitudes.Ce petit batiment donne sur une rue ,qui est parallèle à la rue sur laquelle donne le grand batiment.Un jardin sépare les 2 batiments qui sont reliés en outre, par une
bande de terre (17 m de long,10 de large ) sur laquelle repose des dalles permettant aux habitants du grand bat. de sortir et d’entrer par une voute aménagée au r.d.c du petit bat.Les habitants de celui ci n’ont pas accès au jardin ( digicode ) .Une fraction de cette bande de terre ( 6 m sur 5 ) était attribuée ,à l’origine au
copropriétaire du petit bat. qui disposait d’un droit de jouissance exclusif mais ,depuis plus de 30 ans,cette fraction a toujours été accessible à tous les habitants
du grand bat.,elle a toujours été entretenue ( plantation de fleurs,…) par le gardien de ce bat.
Peut-on dire aujourd’hui que ce droit de jouissance exclusif a été perdu pour le copropriétaire du petit bat. ?
Merci
Cher Monsieur,
Il est délicat de vous répondre sans examiner au préalable les documents afférents à la copropriété et aux deux bâtiments. (règlement de copropriété d’origine, modificatifs éventuels, servitudes éventuellement publiées, etc..).
Sentiments les meilleurs.
Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance décennale
Bonjour,
Nous avons acquis en 2013 une maison avec terrain de 1327 m2. Au bout de cé terrain, une petite parcelle est en continuité et notre clôture inclus cé morceau de terrain.
Dernièrement un arbre qui se trouvait sur cette parcelle s’est coupé à cause du vent et nous avons été mis en demeure de procéder a l’abattage de cet arbre.
Depuis nous avons eu confirmation que cette parcelle constituait un lot distinct du nôtre et appartenant au lotissement. L’ancien proprietaire en avait la jouissance en échange de l’entretien (néanmoins aucun écrit n’a ete rédige).
Nous souhaitons clarifier cette situation auprès de l’aASL correspondante, sachant que cette petite parcelle ne nous intéresse pas. Peut on demander le remboursement des frais engagés pour l’abattage de l’arbre ainsi que la mise en place d’une nouvelle clôture delimitant exactement notre terrain?
Avec nos remerciements, mme maurer
Chère Madame,
Je ne suis pas certain de comprendre le régime juridique applicable à votre terrain.
Néanmoins, si la parcelle litigieuse est dans le périmètre de l’ASL que vous mentionnez, les frais d’abatage et de clôture devrait lui incomber.
sentiments les meilleurs.
Pascal PERRAULT
Avocat immobilier Paris / avocat droit de la copropriété