Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la copropriété

Droit de la copropriété

Immeuble collectif, (copropriété verticale), ou ensemble de pavillons, (copropriété horizontale), les litiges que peut connaitre une copropriété sont nombreux et peuvent nécessiter de faire appel à un professionnel du droit de la copropriété

Le cabinet intervient dans les domaines suivants

Qu’il s’agisse d’un copropriétaire qui souhaite faire respecter ses droits face au syndic ou aux autres copropriétaires, d’une personne étrangère à la copropriété qui a subi un dommage dont l’immeuble est la cause, ou du syndic qui a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, plus généralement dans tous litiges afférents à la copropriété.

Ainsi, et à titre d’exemples non exhaustifs, le cabinet peut être amené à saisir le tribunal compétent à la demande :

    •  D’un copropriétaire pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale lui portant préjudice, (refus de l’assemblée générale opposé à une demande d’un copropriétaire afin d’obtenir l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux dans ses parties privatives,  vote de travaux par l’assemblée générale sur les parties communes de l’immeuble à l’origine d’un préjudice pour un copropriétaire, appels de fonds injustifiés du syndic, ratification par l’assemblée générale de travaux effectués sans autorisation par le syndic, etc..),
    • D’un copropriétaire pour obtenir la condamnation d’un autre copropriétaire ou/et du syndic à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un syndic pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire à payer ses charges de copropriété, ou à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un tiers pour obtenir réparation d’un préjudice dont l’immeuble en copropriété est à l’origine.

Le champ d’application du droit de copropriété est vaste, et les litiges propres à la copropriété fréquents.

Toujours à titre d’exemple, l’avocat mandaté par le syndic peut intervenir dans l’intérêt de la copropriété, pour faire respecter l’intégrité matérielle de l’immeuble par le constructeur d’un ouvrage en limite de propriété.

L’avocat et le syndic agissent alors conjointement pour assurer la conservation de l’immeuble.

Enfin, et à l’inverse, l’avocat peut être amené à rechercher la responsabilité professionnelle du syndic en cas de faute de gestion de ce dernier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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342 questions

  1. Avatar Aziza Boukhris dit :

    Bonjour

    Je suis propriétaire bailleur d’un appartement dans une maison coupée en deux. Il y a donc au total 2 appartements et 3 copropriétaires.
    Il n’y a pas de syndic en place.
    Nous disposons d’un seul compteur d’eau avec une seule facture Veolia. Cette facture Veolia est aux noms de ma locataire et des propriétaires de l’autre appartement.
    Ma locataire rencontre des problemes de santé et ne regle pas sa part de sa facture d’eau. Les autres proprietaires me mettent en demeure de regler la dette de ma locataire. Pour information la charge d’eau n’est pas prévue dans le bail car depuis des annees la facture d’eau est réglée directement par la locataire.
    Suis-je responsable apres les faits de la dette de ma locaire ? A quel titre ? Sachant que les factures ne sont pas a mon nom je ne les ai jamais reçues et sachant qu il n y a pas de syndic, je ne comprends pas a quel titre je devrai payer.
    Merci par avance.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est difficile de vous répondre sans examen de votre dossier.
      Toutefois, ce type de problème est récurrent dans les petites copropriétés sans syndic.
      La consommation d’eau est due par votre locataire directement ou sous forme de charges locatives, mais VEOLIA qui apparemment ne connait que la copropriété, (un compteur général), est fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires le paiement de la consommation d’eau afférente aux lots de copropriété.
      sentiments les meilleurs.

  2. Avatar Alison + Meudon dit :

    Voici notre problème : nos appels de charges ne correspondent pas à nos tantièmes inscris sur notre acte de vente.

    Notre notaire et notre syndic ont échangés à plusieurs reprises à ce sujet.
    Notre notaire maintient le fait que notre syndic se trompe.
    Or celui-ci a mandaté un avocat et reste bloqué sur ses positions.

    Plusieurs travaux devraient être votés prochainement, nous avons donc besoin de résoudre cet incident rapidement.

    C\’est pourquoi, nous aurions besoin d\’un avocat pour nous représenter.

    Un grand merci pour votre aide,
    Cordialement,

  3. Avatar Isabelle dit :

    Bonsoir Maître,
    J’habite le rez-de-chaussée d’une maison de 2 étages. Notre copropriété comporte 2 maisons et 4 copropriétaires.
    Nous n’avons pas de syndic.
    Nous avons chacun des jardins à jouissance exclusive.
    Le voisin du dessus ne retient pas ses terres qui tombent régulièrement chez moi, et bouchent mes canalisations, il ne veut pas faire les travaux nécessaires pour retenir ses terres.
    Que puis-je faire svp?

    Je vous remercie par avance,

    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Votre situation est délicate, le statut de la copropriété n’ayant pas été conçu pour des copropriétés composées de deux pavillons.
      Il faut examiner les éléments de votre dossier pour voir si vous pouvez agir directement contre votre voisin ou faire nommer un syndic judiciaire.
      A voir.
      sentiments les meilleurs.

  4. Avatar Roth dit :

    Bonjour Maître,

    Je suis propriétaire bailleur d’un appartement sous les combles dans une petite copropriété (syndic bénévole). L’appartement subit des infiltrations récurrentes de la toiture et le syndic ne bouge pas. Son argument c’est que les velux de l’appartement ont été changés en 2013 par les anciens propriétaires eux mêmes de façon amateur et depuis il y a des infiltrations venant de la toiture. L’appartement a changé 3 fois de propriétaires depuis.
    Merci de votre aide

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans examen de votre dossier.
      Il semble toutefois que vous soyez contraint de faire une procédure, soit contre le syndicat des copropriétaires, soit contre votre vendeur, soit contre les deux.
      Le cabinet peut vous assister.
      Sentiments les meilleurs.

  5. Avatar Jean-François dit :

    Bonjour Maître,

    J’ai acheté en 2016 mon premier appartement, un studio. Les travaux de ravalement venaient d’être votés. L’ancien propriétaire avait payé sa part avant la vente. Ces travaux ont débuté avec du retard en 2017 et facturé en 2018.

    Entre temps, pour faire simple, mon plafond s’est écroulé, j’ai échangé (devant notaire sans modification de ma quote-part) l’un des deux greniers du dessus avec ma voisine de palier, sachant que le deuxième grenier m’appartenait. J’ai ouvert au-dessus, ajoutant au studio une petite mezzanine. Le tout bien évidement avec l’accord de la copropriété composée de 8 lots.

    Après deux années de gros travaux, beaucoup de tensions au sein de la copro, jalousie, etc… j’ai vendu fin 2018 mon appartement totalement écoeuré.
    Juste avant la vente, j’avais remodifié une seconde fois le RCP toujours en accord avec la copropriété. Je suis passé de 32 Tantiemes à 41 Tantiemes.

    Et l’histoire n’est malheureusement pas terminée. Fin 2019, soit 1 an après la vente, j’ai la propriétaire qui m’envoie une facture suite à la clôture tardive des comptes de 2018. La facture du ravalement est passée à 142 000€. Sur les 126 000€ déjà provisionné en 2016, il manque donc 16 000€.

    Le problème aujourd’hui est qu’on me demande 3300€, correspondant à une quote-part de 41 tantieme sur la totalité des 126 000€+16 000€, et non seulement sur la différence, soit 16 000€.

    Le syndic ne prend absolument pas en compte que les 126 000 ont déjà été appelé avec une certaine quote-part. Est ce normal ? Que puis je faire?

    Par avance merci de votre aide !

    Bien cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Avez-vous prévu une clause prorata temporis sur les charges dans votre acte de vente ?
      Sentiments les meilleurs.

  6. Avatar Paul de Paris dit :

    Bonjour Maître

    J’ai été « victime » en tant que propriétaire occupant d’un dégât des eaux causé par une fuite issue de l’appartement du dessus. Je passe les détails mais mon assurance habitation a fait déplacer un expert à deux reprises et ce dernier a pu trouver l’origine de la fuite directement dans l’appartement responsable en présence des locataires qui ont depuis quitté le logement. 

    La cause est relative à la vétusté de la salle de bain et du tuyau d’évacuation de la douche. Le propriétaire responsable a fait des premiers travaux mais cela a aggravé la fuite dans mon appartement (plafond encore plus endommagé) d’où la venue une seconde fois de lexpert. 

    Mon assurance me demande les coordonnées de l’assurance du propriétaire du dessus mais ce dernier refuse de me la communiquer en indiquant qu’il faut que je me rapproche du syndic car ce serait à l’assurance de la copropriété de prendre le sinistre en charge. Or les deux rapports d’expertise mentionnent qu’il ne s’agit pas des parties communes mais des parties privatives qui sont responsables. 

    Suite à échange avec le syndic ce dernier m’indique qu’il ne peut m’indiquer quelle est l’assurance de la copropriété car c’est un courtier professionnel et que seul le syndic peut échanger avec lui ! Et enfin que ce dernier ne va probablement pas prendre en charge la facture du propriétaire du dessus car elle comporte entre autres le changement du bac de douche. Le syndic me dit que si l’assurance de la copropriété ne prend pas en charge sa facture cela sera discuté en assemblée générale ! 

    Plusieurs problèmes : comment et vers quelle assurance me retourner sachant que la fuite est due aux parties privatives de l’appartement du dessus (responsabilité du propriétaire non occupant) car qui va prendre en charge la réfection de mon plafond ? Autre point : la fuite était due à une salle de bain vieillissante et le propriétaire l’a refaite et souhaite faire passer en AG sa facture probablement dans les charges de copropriété est ce possible ?! Il avance sans aucun rapport d’expert qu’il s’agit d’une fuite liée à l’évacuation des parties communes.

    Je vous remercie de votre aide en m’excusant de la longueur du message mais les problèmes sont multiples dans cette affaire. 

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard à la mauvaise volonté du copropriétaire du dessus, je crains que vous n’ayez d’autre choix que d’introduire une procédure pour préserver vos droits et obtenir réparation en assignant ce dernier et le syndicat des copropriétaires.
      Sentiments les meilleurs.

  7. Avatar Julie + rouen dit :

    Bonjour,
    Propriétaire de chambres de services, j’ai reçu une assignation à comparaitre dans le cadre d’un litige entre un copropriétaire et le syndic portant sur des travaux non faits dans les parties communes, mais obligatoires avant de pouvoir procéder aux réparations dans l’appartement de ce monsieur. A l’origine, un dégât des eaux venant de mes chambres, avant que j’en devienne propriétaire. Il y a eu une ordonnance de référé pour une expertise, ordonnance que l’on veut me rendre commune et opposable. Un avocat est il obligatoire pour me représenter devant le TGI ? Est ce que je peux etre considérée comme responsable, sachant que tout s’est passé avant mon acquisition ? je suis perdue, je ne comprends pas grand chose.
    Merci de votre réponse.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Un avocat n’est pas nécessaire pour suivre une expertise judiciaire.
      Par ailleurs, il est possible que votre responsabilité soit engagée, sauf à exercer un recours contre votre vendeur.
      sentiments les meilleurs.

  8. Avatar Robert + Paris dit :

    Bonjour,

    J\’ai acheté un appartement il y a 10 ans, rue Lauriston.

    Dans le RDC et dans l\’acte de vente il est indiqué 335 tantièmes.

    Je me rends compte à l\’occasion d\’un PV d\’assemblée qui a voté un budget de 40.000 euros pour la mise à jour du RDC qui date de 1957, que je n\’ai que 295 tantièmes!

    Il me semble que c\’est un vrai préjudice. Le responsable étant le syndic ou le notaire.

    Qu\’en pensez-vous, y-a-t-il matière à procédure ?

    Bien à vous,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est effectivement assez surprenant.
      Toutefois, la possibilité de contester des millièmes est soumise à des délais assez brefs.
      En préalable, il serait intéressant de savoir en quoi le règlement de copropriété doit être mis à jour ou modifié.
      Sentiments les meilleurs.

  9. Avatar Nicolas, bry sur marne dit :

    Bonjour
    Nous avons acheter en décembre dernier une maison que nous pensions mitoyenne. La présentation par les propriétaires et par l’agence au moment de la visite Nous indique que une partie du terrain est en copropriété… le portail aisnsi que quelques mètre carré afin d’accéder à nos parking respectif ( a nous et notre voisine )
    Nous discutons avec l’agence de quelque projet. ( cabane de jardin , couverture des parking. ) elle nous répond qu’il n’y a aucun problème.
    3 mois après l’achat de la maison. Je commence à aménager le terrain pour le cabanon de jardin, la voisine sort et me dis que je ne peux pas faire cela sans son aval. Nous sommes en copropriété horizontale.
    Je me suis depuis renseigner sur ce terme que je ne connaissais pas et découvert le piège de ce type de gestion. Avons nous un recourt par rapport à cela ?

    Bien à vous
    Nicolas

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Votre acte d’achat notarié indique t-il qu’il s’agit d’une copropriété ?
      Dans l’affirmative, il faut alors rapporter la preuve de la dissimulation de la situation lors de la vente, ce qui est délicat.
      sentiments les meilleurs

  10. Avatar catherine Yerres dit :

    Bonjour Maître,

    Nouvelle propriétaire depuis 1 an dans un petite copropriété de 6 lots (gestion bénévole), j’habite au rez de chaussée.
    Nous avons tous des contrats et compteurs EDF individuels, comme précisé au RCP. D’ailleurs le tableau de répartition des charges communes et spéciales du RCP ne prévoit pas de charge pour l’EDF. Je cite l’art  » les charges de consommation d’électricité seront réparties selon les relevés des compteurs individuels dont tous les lots sont équipés (ce ne sont pas des compteurs divisionnaires).
    Je viens de m’apercevoir, qu’un contrat EDF a été souscrit il y a 6 ans, sans décision d’AG, sans modificatif du RCP pour créer une clé de charge. Ce contrat et l’installation de ce compteur est au profit des lots des étages du bâtiment : éclairage de leur entrée (j’ai une entrée indépendante), et de leur cage d’escalier.

    En résumé / souscription d’un contrat sans décision d’AG. Pas de clé de répartition prévue au RCP. Électricité au profit de la partie spéciale des lots des étages. Le syndic répartie arbitrairement depuis 6 ans cette charge aux tantièmes généraux à tous, y compris moi. Je précise que j’ai une entrée indépendante, que mon lot est en rez de chaussée et que j’ai mon propre compteur comme tous les copropriétaires.

    Question / Dois je payer cette charge, alors qu’elle n’existe pas, ni dans le RCP, ni par une décision d’AG. Et que même si elle existait, une clé de répartition devrait être créée aux seuls bénéficiaires que sont les lots des étages (critère d’utilité). D’autre part, pour l’installation de ce compteur, il a fallut faire des travaux et donc percer les murs (parties communes).

    Que faut il faire ? ratifier à postériori ces travaux irrégulier ? et qu’en est il du contrat souscrit au nom du syndicat ? Il faudrait également modifier le RCP / EDD pour créer cette charge, mais à qu’elle majorité ?

    En vous remerciant de votre attention
    Bien cordialement
    Catherine

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A l’évidence, une remise à plat du fonctionnement de votre résidence s’impose par un vote en AG conforme à la réglementation.
      Je ne peux être plus précis sans les éléments de votre dossier.
      Enfin, le recours à un syndic professionnel peut s’avérer moins coûteux même pour les petites copropriétés.
      sentiments les meilleurs.

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