Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Surélévation ou construction de bâtiments

20 juin 2014

Loi ALUR (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

L’article 61 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a notamment modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

A) – De l’unanimité à la majorité

On se souvient que cet article disposait en son premier alinéa que :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. »

La loi ALUR bouleverse la donne en autorisant dorénavant la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, (Au moins les deux tiers des voix des copropriétaires).

B) – Du droit de veto des copropriétaires de l’étage supérieur au droit de priorité

On se souvient également que l’article 35 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que :

« La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

La loi ALUR supprime purement et simplement l’accord préalable nécessaire des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et lui substitue un droit de priorité visé aux alinéas 4 et 5 de l’article 35, qui s’exerce soit lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation : 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. » 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

C’est une petite révolution. 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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186 questions

  1. Avatar Anthony Levallois dit :

    Bonjour Maître,

    Je me permets de vous exposer ma situation.
    Dans une copropriété de 7 copropriétaires, j’habite au 3eme et dernier étage au même titre qu’un autre lot. Ce deuxième lot dispose également des combles d’origines (>1m80) qu’il a racheté à la copropriété avant mon arrivée.
    Il souhaite désormais acheter les droits de surélevation pour créer un duplex.
    Pourriez-vous m’indiquer si je peux également me positionner sur l’achat de ces droits en tant que dernier étage ? (Même si les combles lui appartiennent ?).
    En effet, je ne souhaite pas qu’une surface habitable soit construite au dessus de mon appartement pour des raisons de nuisances sonores et perte de valeur de mon appartement.
    Vous remerciant d’avance pour vos réponses.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est une question intéressante dont la réponse n’est pas certaine.
      L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 attribue au copropriétaire du dernier étage du bâtiment surélevé un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des copropriétaire de son droit de surélévation.
      Le texte suppose sans le dire expressément qu’il s’agit d’une surélévation au-dessus du lot concerné.
      Votre cas pourrait toutefois donner lieu à une jurisprudence encore lacunaire sur ce point.
      Il serait donc possible de soutenir votre droit à cette surélévation.
      Pour aller plus avant, un examen de votre dossier et de ses pièces serait nécessaire.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Avatar LAGET Martine dit :

    Bonjour Maître, un syndicat de copropriétaires peut-il vendre en VEFA ? En l’espèce un syndicat de copropriétaire possède un batiment qu’il veut démolir pour construire 3 garages et les vendre à 3 copropriétaires qui se porteraient acquéreurs. Le syndicat ne veut pas financer le coût de construction des garages. Quelles sont les solutions ? Bien cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Si le syndicat des copropriétaire vend des lots qui lui appartiennent, je ne vois pas en quoi il devrait financer les constructions envisagées.
      sentiments les meilleurs.

  3. Avatar sophie paris dit :

    Cher maître,
    Propriétaire au dernier étage d’un appartement à Paris, nous souhaitons surélever.
    Notre copropriété compte 2 immeubles.
    Nous faut il la majorité des propriétaires de notre immeuble ou des deux immeubles ?
    Merci !

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever doit être obtenue.
      sentiments les meilleurs.

      • Avatar LOCCI dit :

        Bonjour Maître,
        Notre copropriété comprend 2 bâtiments. Nous sommes propriétaires d’un duplex dans un des bâtiment que nous partageons avec 1 voisin. Nous avons, le voisin et nous, procédé à une surrelevation partielle des nos combles privatifs il y a 30 ans avec l’accord de la copropriété et après paiement du PLD à la mairie (dépassement du COS) mais sans modification du règlement de copropriété. Peut-il y avoir prescription trentenaire du droit à surrelever?
        Merci

        • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

          Chère Madame, Cher Monsieur,
          Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
          Toutefois, votre question est délicate et je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
          Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous si vous le souhaitez.
          Sentiments les meilleurs.

  4. Avatar Anne + Vincennes dit :

    Maître,
    propriétaire d\’un appartement en dernier étage d\’une copropriété à Vincennes (majorité article 25) comptant deux bâtiments (nécessité d\’une AG spéciale), je souhaite soumettre au vote de l\’AG du 18 juin prochain mon projet d\’agrandissement par surélévation de mon appartement. Quel serait votre tarif pour une consultation écrite en vue de me présenter en détails les projets de résolutions à faire voter à cette AG ?
    Grand merci d\’avance pour votre retour, je me permets d\’attirer votre attention sur les délais contraints qui sont les miens (ordre du jour à envoyer le 25 mai au plus tard)

    Bien cordialement,

  5. Avatar Claire dit :

    Le Président du conseil syndical veut supprimer le tennis de la copropriété et créer des places de parking que la copropriété vendrait pour payer les travaux . Je suis contre ce projet qui causerait des nuisances . Comment puis-je m’y opposer
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il faudra voter contre lorsque ce projet sera voté et assigner en nullité d’AG si le projet est quand même voté pour abus de majorité.
      sentiments les meilleurs.

  6. Avatar Claire dit :

    Bonjour,
    Le Président du Conseil syndical veut supprimer le tennis de nôtre copropriété et le transformer en parkings que la copropriété vendrait pour payer les travaux.
    Je ne suis pas d’accord en raison des nuisances de la circulation de véhicules . Comment puis je m’y opposer .
    Cordialement.

  7. Avatar Bernard Canet en Roussillon dit :

    Bonjour Maitre
    Je suis président du conseil syndical d’un immeuble en co-propriété à Canet en Roussillon
    Le propriétaire du dernier étage demande l’autorisation de construire une extension de son appartement sur une partie commune à usage privatif de 34m2
    A combien peut-on estimer le droit à construire
    Cordialement

  8. Avatar patrick levallois dit :

    bonjour

    ma question est que l’un des copropriétaire a acheter sur AG une partie de la terrasse sans aucune concertation du prix de vente au préalable

    soit 20000€ pour 60m2 a LEVALLOIS

    alors que la décision nous a été forcé en AG

    nous sommes 7 copropriétaires et quatre sont contre mais l’un d’eux a 500/1000ème

    Merci de votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je suppose que votre question est que peut-on faire ?
      Vous pouvez seul ou en groupe assigner au fin d’annulation de cette résolution pour abus de majorité.
      Sentiments les meilleurs.

  9. Avatar Daniel Garches dit :

    Bonjour Maître,
    Je vous remercie pour votre réponse.
    J’ai bien noté que pour réaliser une construction de nouveaux lots par les soins du syndicat de copropriété il faut une majorité prévue à l’article 26 au vote de l’AG.(2/3)
    La nouvelle construction sera effectuée grâce à un prêt bancaire.
    Au cas où, lors du vote, 2/3 des copropriétaires sont pour la surélévation et un peu moins d’un tiers sera contre, le syndicat pourra-t-il faire un prêt au nom de tous les copropriétaires? (même question pour l’assurance dommage-ouvrage que la copropriété sera obligée de souscrire).
    Je vous remercie par avance,
    Cordialement

  10. Avatar Daniel Garches dit :

    Bonjour Maître,
    J’habite dans un immeuble que nous souhaiterions surélever, afin de créer des lots que nous pourrions vendre.
    Nous pensons utiliser les fonds obtenus suite à la vente, pour refaire l’isolation thermique du bâtiment.
    Nous souhaiterions être maître d’ouvrage du projet, donc construire de nouveaux lots par nos propres moyens (via un prêt immobilier) et les mettre ensuite en vente.
    Lors du vote en AG (l’immeuble a 52 lots) pour ce projet, avons-nous besoin de la majorité 25 (nous sommes en zone DPU) ou bien avons-nous besoin de l’unanimité ?
    Merci d’avance pour votre conseil,
    Bien à vous,
    Daniel

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans examen préalable du projet du syndicat des copropriétaires.
      Toutefois, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26, et lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
      Sentiments les meilleurs.

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