Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Action individuelle d’un copropriétaire – Respect du règlement de copropriété

10 octobre 2014

2 octobre 2014

(Cass 3ème civ. 4 novembre 2008 n°07/18.067)

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

 Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic,

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2007), que M. X…, propriétaire de lots de copropriété, a assigné certains autres copropriétaires auxquels il reprochait d’avoir incorporé partiellement un couloir ou une courette à leur lot, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3 rue Victor Letalle Paris 20e, en restitution sous astreinte de la partie commune qu’ils s’étaient indûment appropriée et en paiement de dommages-intérêts,

 Attendu que pour déclarer M. X… irrecevable en son action, l’arrêt retient que s’il apparaît au vu des pièces versées par les parties et notamment par le syndicat des copropriétaires que des annexions de parties des couloirs ont été effectuées dans le passé, M. X… est irrecevable à en solliciter la restitution à défaut de démontrer un préjudice en résultant ; que son action ayant pour objet la restitution de la partie commune indûment annexée, il doit démontrer le préjudice causé par ladite annexion,

 Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d’appel a violé le texte susvisé,

 

PAR CES MOTIFS, CASSE ET ANNULE.

Un arrêt très intéressant.

Une fausse idée assez répandue consiste à penser que seul le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter le règlement de copropriété.

Or, il n’en est rien.

En effet, aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire a qualité pour exiger le respect du règlement de copropriété, et ce, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel distinct du préjudice collectif.

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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20 questions

  1. Armand + Paris dit :

    bonjour 3 copropriétaires sur 39 se sont accaparés les parkings visiteurs – résidence fermée et privée -malgré plusieurs lettres rcommandées – personne n\’obtempère – que peut faire le syndic car il nous répond qu\’il ne peut rien faire – ce n\’est pas normal – suivant votre réponse nous mettrons le sujet à l\’ordre du jour lors de L AG de début mars- cordialement et d\’avance merci –

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Le règlement de copropriété doit être appliqué par le syndic.
      A défaut, le syndicat des copropriétaires peut envisager une procédure contre les trois copropriétaires et contre le syndic.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Alain BOIS-COLOMBES dit :

    Bonsoir Maitre, j’ai acquis un appartement en vue m’installer en tant que medecin. Le RI n’interdit pas l’installation d,un cabinet medical et précieux même que des petits p annoncé aux peuvent être installés pour les notaires par exemple. Malgré cela les copropriétaires ont refusé la pose d,une plaque à l’entrée de li,immeuble, qu’en pensez – vous merci de votre avis. cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Sous réserve d’examen des pièces de votre dossier, l’opposition des copropriétaires ne semble pas être légitime.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Françoise-Paule dit :

    Je suis copropriétaire dans un immeuble composé de 4 appartements. Le syndic bénévole vient de démissionner (conflit entre l’un des copropriétaires et le syndic) problème de personne. Malgré une médiation aucune solution n’a été trouvée et nous nous retrouvons sans personne à la tête de l’immeuble. Le copropriétaire en question souhaite être syndic, l’ancien syndic s’y oppose formellement. Vers quelle instance dois-je me retourner pour faire nommer un administrateur provisoire de l’immeuble ?
    Merci de votre aide.
    Bien cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il faut saisir le tribunal de grande instance compètent pour faire nommer un administrateur provisoire.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  4. Solange Pierrefitte dit :

    Cher Maître
    Je suis propriétaire d’un appartement dont le ravalement a été voté en A.G. le 29/06/2011. Ce ravalement a été effectué entre septembre 2013 et avril 2014. (Pour une petite copropriété de 40 appartements …) et payé en août 2013.
    Aujourd’hui, le Syndic entend nous réclamer de nouveau un paiement additionnel, pour « nouvelle répartition de charges de ravalement » lors de la prochaine A.G. de novembre.
    En a t-il le droit, alors que les frais relatifs à ce ravalement étaient soldés depuis août 2013 ?

    Merci de votre aide.
    Bien cordialement à vous.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Au regard de ce que vous m’indiquez, cela semble surprenant.
      Il faudra vérifier lors de la convocation de la prochaine AG les termes de la résolution concernant ce problème.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale

  5. Armand de Paris dit :

    Bonjour Maître,
    Je suis locataire d\’un appartement Paris 8eme dont la propriétaire (via une SCI) est une amie (elle vit à l\’étranger..).
    Mon amie propriétaire souhaite que je devienne membre du conseil syndical. Quelle (s) solution(s) /astuce(s) légale(s)pourriez vous me proposer pour presenter ma candidature en tant que membre du Conseil Syndical lors de la prochaine AG en juin 2016 au vu de mon \ »statut\ » de locataire ? merci et bien à vous,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il existe des solutions en fonction de chaque dossier.
      Je vous invite à contacter mon cabinet.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  6. Vincent + Saint Maur dit :

    Bonjour,
    Avec quelques copropriétaires nous envisageons d\’attaquer les résolutions de scission de coproprités votées lors de notre récente AG du 29 septembre.
    Je souhaiterais savoir si c\’est envisageable et connaitre le cout de vos honoraires.
    Bien à vous

  7. Liliane +Torcy dit :

    : Bonjour Maître

    Nous sommes propriétaires d\’une maison individuelle dans une allée en copropriété constituée de 3 immeubles et d\’une vingtaine de maisons. Notre toit terrasse fait l\’objet d\’une forte inondation avec de gros travaux à prévoir. Nous tentons de solliciter la garantie dommages ouvrages (il nous reste encore deux ans de garantie décennale) mais la propriété du toit (et donc son entretien, apparemment censé être fait tous les ans) n\’est pas définie clairement dans le règlement de copropriété. En effet nous partageons ce toit avec le pavillon mitoyen et il se peut qu\’il soit donc une partie commune, sous la responsabilité du syndic. Existe t-il une loi qui régit ces cas de figures ? Notre règlement de copropriété indique que les toits et les combles des maisons sont des parties privatives mais l\’expert de l\’assurance nous assure qu\’un toit terrasse en mitoyenneté est une partie commune… Nous sommes perdus.
    Merci de votre aide
    Salutations distinguées

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Une chose est certaine, il vous faut réagir rapidement avant l’expiration de la garantie décennale.
      Merci de prendre contact avec mon cabinet afin d’étudier votre dossier.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  8. Mohamed Gennevilliers dit :

    Bonjour,

    J’habite dans une copropriété (4 étages, 8 copropriétaires) où je suis propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée. Mon voisin du 4ème étage dispose d’une terrasse (dont il a la jouissane totale puisqu’elle à i’intérieure de son appartement et personne ne peut y accéder) qui a subi des problèmes d’étanchéité. Le règlement intérieur, qui a été fait bien avant que j’habite dans la résidence et je ne sais pas su quel principe, stipule que les charges liés aux travaux réparation d’étanchéité -de la dite terrasse- incombent à tous les copropriétaires. De quel droit doit-je payer pour la terrasse du voisin dont je n’ai pas la jouissance? peut-on contester ceci et dénoncer ce règlement?

    Merci pour votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Si le règlement de copropriété indique que cette terrasse est partie commune, vous devez supporter le coût des travaux au prorata.
      Seule l’unanimité peut modifier en l’espèce le règlement de copropriété.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  9. François de Possy dit :

    Bonjour Maître, en 2010 le SDC composé de 3 copropriétaires m\’assigne. Aujourd\’hui, en 2015 deux des 3 copropriétaires sont en passe de vendre leurs lots au troisième copropriétaire suite à un projet immobilier. Ce dernier va détenir l\’ensemble des lots.Que va devenir l\’action civile intentée par le SDC?
    Merci d\’avance,Maître, pour votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Une question juridiquement intéressante qui nécessiterait un examen complet de votre dossier.
      Néanmoins, sachez que la personnalité du syndicat des copropriétaires persiste le temps de sa liquidation.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale

  10. Edmond de Versailles dit :

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d\’un chalet en copropriété horizontale, nous avons fait la demande d\’autorisation pour construire un garage sur notre terrain. La réponse est: la majorité des personnes présentes sont d\’accord, mais l\’autorisation nous a été refusé parce qu\’il n\’y avait pas la moitié de la copropriété présente à l \’ag. Est ce légale ?

    Je vous remercie pour votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est délicat, car les travaux peuvent relever de l’article 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965 selon le cas d’espèce.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire