Maître Pascal PERRAULT

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Fixation du loyer renouvelé

15 décembre 2014

Valeur locative inférieure au loyer plafonné

 

5 décembre 2014

 

(Cass 3e civ 29 octobre 1986 pourvoi n°84/14.757)

 

Sur le moyen unique,

 

Attendu que les époux X…, propriétaires de locaux à usage commercial donnés en location à la SARL Les Assureurs Réunis en vertu d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile, font grief à l’arrêt attaqué (Paris, 15 mai 1984) d’avoir ramené le prix du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 1982, à la valeur locative proposée par l’expert commis, alors, selon le moyen,  » que le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et qu’ainsi, les clauses du bail peuvent faire échec à la limitation du loyer révisé à la valeur locative ; qu’il résultait des motifs des juges du fond que le loyer expiré, par le jeu tant de la fixation du loyer originaire que de la clause d’échelle mobile acceptée par les parties, était d’un montant supérieur à la valeur locative retenue par l’expert,

 

Qu’en fixant le montant du loyer du bail à renouveler à une somme inférieure au loyer expiré, alors que celui-ci résultait des clauses et conditions de l’ancien bail, et qu’aucune disposition impérative du statut des baux commerciaux n’était applicable aux locaux en cause, la Cour d’appel a privé sa décision de tout fondement légal, au regard de l’article 23 du décret du 30 septembre 1953,

 

Mais attendu que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu’à défaut d’accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953 ; que, dès lors, l’arrêt retient exactement que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, (même si la valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré)

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

 

Un certain nombre de locataires commerciaux se pose la question légitime suivante : En cas de baisse de la valeur locative d’un local commercial en raison notamment d’un environnement commercial qui se dégrade, puis-je obtenir du juge des loyers commerciaux, à l’occasion du renouvellement de mon bail, la fixation d’un loyer inférieur au loyer fixé contractuellement par mon bail expiré ?

 

La réponse est affirmative.

 

En effet, la Cour de Cassation a jugé à plusieurs reprise que :

 

v  D’une part, comme rapporté dans l’espèce ci-dessus, « le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu’à défaut d’accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953 »,

 

v  D’autre part, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir que le loyer soit fixé à la valeur locative, quand cette dernière est inférieure au loyer du bail expiré.

 

En d’autres termes, le bail expiré n’existe plus, le bail renouvelé est un nouveau bail, et la fixation du loyer du nouveau bail se fait en fonction des critères posés par la loi, (donc sans rapport avec l’ancien bail), et peut aboutir à un loyer inférieur au loyer plafonné si la valeur locative le commande, (étant rappelé enfin que le loyer ne peut être supérieur à la valeur locative par application de l’article L.145-33 du code de commerce).

 

Une bonne nouvelle pour les locataires commerciaux !

 

 

 

Avocat droit des affaires Paris

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2 questions

  1. OLGIATI dit :

    Bonjour,

    Pouvez vous m’éclairer sur le problème ci-dessous :

    Suite à la fin d’un bail commercial un locataire a fait une demande de renouvellement aux mêmes charges et conditions que le bail expiré avec un loyer révisé en fonction de l’indice prévu au bail

    Le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais demandait un loyer supérieur à l’indexation

    Le locataire a refusé et après plusieurs mois de négociation (16 mois) ils sont tombés d’accord pour appliquer le loyer révisé suivant l’indice prévu au bail.

    Pendant ces 16 mois de négociation le locataire a continué à payer son loyer mais sans tenir compte de l’indexation

    Aujourd’hui le propriétaire demande au locataire de payer rétroactivement la partie de l’indexation (c’est à dire la différence du loyer représentant l’augmentation qu’il aurait du percevoir s’il avait appliqué l’indexation)

    Le locataire refuse

    Ma question est la suivante : est ce que dans ce cas le propriétaire est en droit de récupérer rétroactivement ce montant.

    Je vous remercie par avance et vous prie d’agréer, Maître, mes sincères salutations.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est difficile de vous conseiller s’agissant d’un renouvellement de bail commercial sans avoir pris connaissance du bail initial et des termes de l’accord finalement intervenu entre bailleur et preneur.
      A priori, l’arriéré du loyer indexé devrait être dû, mais il est nécessaire de procéder à un examen complet des pièces du dossier.

      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / bail commercial