Maître Pascal PERRAULT

120 rue d'Assas

75006 Paris

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Droit de la copropriété

Droit de la copropriété

Immeuble collectif, (copropriété verticale), ou ensemble de pavillons, (copropriété horizontale), les litiges que peut connaitre une copropriété sont nombreux et peuvent nécessiter de faire appel à un professionnel du droit de la copropriété

Le cabinet intervient dans les domaines suivants

Qu’il s’agisse d’un copropriétaire qui souhaite faire respecter ses droits face au syndic ou aux autres copropriétaires, d’une personne étrangère à la copropriété qui a subi un dommage dont l’immeuble est la cause, ou du syndic qui a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, plus généralement dans tous litiges afférents à la copropriété.

Ainsi, et à titre d’exemples non exhaustifs, le cabinet peut être amené à saisir le tribunal compétent à la demande :

    •  D’un copropriétaire pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale lui portant préjudice, (refus de l’assemblée générale opposé à une demande d’un copropriétaire afin d’obtenir l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux dans ses parties privatives,  vote de travaux par l’assemblée générale sur les parties communes de l’immeuble à l’origine d’un préjudice pour un copropriétaire, appels de fonds injustifiés du syndic, ratification par l’assemblée générale de travaux effectués sans autorisation par le syndic, etc..),
    • D’un copropriétaire pour obtenir la condamnation d’un autre copropriétaire ou/et du syndic à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un syndic pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire à payer ses charges de copropriété, ou à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un tiers pour obtenir réparation d’un préjudice dont l’immeuble en copropriété est à l’origine.

Le champ d’application du droit de copropriété est vaste, et les litiges propres à la copropriété fréquents.

Toujours à titre d’exemple, l’avocat mandaté par le syndic peut intervenir dans l’intérêt de la copropriété, pour faire respecter l’intégrité matérielle de l’immeuble par le constructeur d’un ouvrage en limite de propriété.

L’avocat et le syndic agissent alors conjointement pour assurer la conservation de l’immeuble.

Enfin, et à l’inverse, l’avocat peut être amené à rechercher la responsabilité professionnelle du syndic en cas de faute de gestion de ce dernier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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324 questions

  1. catherine Yerres dit :

    Bonjour Maître,

    Nouvelle propriétaire depuis 1 an dans un petite copropriété de 6 lots (gestion bénévole), j’habite au rez de chaussée.
    Nous avons tous des contrats et compteurs EDF individuels, comme précisé au RCP. D’ailleurs le tableau de répartition des charges communes et spéciales du RCP ne prévoit pas de charge pour l’EDF. Je cite l’art  » les charges de consommation d’électricité seront réparties selon les relevés des compteurs individuels dont tous les lots sont équipés (ce ne sont pas des compteurs divisionnaires).
    Je viens de m’apercevoir, qu’un contrat EDF a été souscrit il y a 6 ans, sans décision d’AG, sans modificatif du RCP pour créer une clé de charge. Ce contrat et l’installation de ce compteur est au profit des lots des étages du bâtiment : éclairage de leur entrée (j’ai une entrée indépendante), et de leur cage d’escalier.

    En résumé / souscription d’un contrat sans décision d’AG. Pas de clé de répartition prévue au RCP. Électricité au profit de la partie spéciale des lots des étages. Le syndic répartie arbitrairement depuis 6 ans cette charge aux tantièmes généraux à tous, y compris moi. Je précise que j’ai une entrée indépendante, que mon lot est en rez de chaussée et que j’ai mon propre compteur comme tous les copropriétaires.

    Question / Dois je payer cette charge, alors qu’elle n’existe pas, ni dans le RCP, ni par une décision d’AG. Et que même si elle existait, une clé de répartition devrait être créée aux seuls bénéficiaires que sont les lots des étages (critère d’utilité). D’autre part, pour l’installation de ce compteur, il a fallut faire des travaux et donc percer les murs (parties communes).

    Que faut il faire ? ratifier à postériori ces travaux irrégulier ? et qu’en est il du contrat souscrit au nom du syndicat ? Il faudrait également modifier le RCP / EDD pour créer cette charge, mais à qu’elle majorité ?

    En vous remerciant de votre attention
    Bien cordialement
    Catherine

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A l’évidence, une remise à plat du fonctionnement de votre résidence s’impose par un vote en AG conforme à la réglementation.
      Je ne peux être plus précis sans les éléments de votre dossier.
      Enfin, le recours à un syndic professionnel peut s’avérer moins coûteux même pour les petites copropriétés.
      sentiments les meilleurs.

  2. jacques 81600 Gaillac dit :

    achat appart paris 11ème en 1997. AG EXTRAORDINAIRE du 07-04-1997 me vend 20 000frs 4m2 de couloir pour réunir 2lots,tous les frais dont travaux à ma charge .aprés exécution des travaux j’occupe les lieux. la régularisation de la vente devant notaire, pour des raisons diverses et variées n’a pu se faire et la copropriété et le syndic ne fond rien pour faire avancer le dossier. il semblerait qu’ils veuillent annuler la décision de l’AG de 1997 et surtout modifier le prix que j’avais proposé d’actualiser sur la base de l’inflation +rattrage des charges.
    la décision de l’AG de 1997 peut elle être annulée ?
    le montant de la transaction peut il être modifié ?
    merci de vos réponses

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il y a beaucoup de choses à dire.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat.
      sentiments les meilleurs

  3. sylvie dit :

    Bonjour Maitre,
    Je désire faire des travaux dans une copropriété à Paris et installer une chaudière à condensation. Ceci suppose d’installer une percée du mur de l’immeuble.
    La prochaine AG a lieu dans 1 an.
    Les membres du conseil syndical ont pour l’instant émis un avis défavorable à ma demande.
    Je suis au 5è étage. Au 2è étage, les mêmes travaux ont été validés à postériori par l’AG en 2017.

    Ma question est la suivante : puis je à votre avis effectuer malgré tout les travaux et obtenir gain de cause, lors d’éventuelles poursuites, si la prochaine AG ne valide pas, alors que tout serait aux normes ?

    Je vous remercie par avance de votre aide.
    Mes salutations respectueuses.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      C’est prendre un risque même si votre voisin du 2 étage a obtenu l’autorisation a posteriori.
      La prudence commande de faire un recours contre un éventuel refus de l’AG avant de faire les travaux.
      A défaut, vous vous exposez à une condamnation sous astreinte à déposer l’installation.
      sentiments les meilleurs.

  4. Fabrice + Paris dit :

    Bonjour Maitre,

    J\’ai un souci qui m\’arrive et peut-etre avez-vous un avis sur la question. J\’ai acheté un appartement dans le 92 il y a un an que je revends dans 3 mois, le compromis sera signé debut de semaine prochaine. L\’appartement n\’a pas été assuré (un oubli idiot de notre part, j\’ai renouvellé hier avec une autre assurance). Donc pas de couverture durant cette periode.

    Le week-end dernier (donc durant la période qui n\’a pas été couverte). Il y a eu de ma terasse qui est au rez-de-chaussé surelevée une infiltration d\’eau de cette terrasse à la cave de l\’immeuble. Cette terrasse est en jouissance exclusive, l\’entretien de l\’étanchéité puisque j\’imagine que c\’est de ca dont il s\’agit incombe (normalement?) à la copro qui avait fait faire des travaux par un entrepreneur il y a 8 années (la personne à qui j\’ai parlé n\’était pas sur et hésitait entre 8 et 9 années).

    Je suis assez inquiet, car j\’ai peur d\’etre tenu responsable des dégats qui sont venus de l\’eau qui est passé par ma terrasse vers la cave et je ne sais absolument pas de combien d\’argent on parle ce qui n\’est pas pour me rassurer. Dois-je faire des diligences particulière pour me couvrir? Je me demande si je dois faire une déclaration de sinistre à ma nouvelle assurance (qui ne me couvrait pas encore à ce moment). Enfin, dois-je faire des diligences particulières à ce sujet par rapport à mon acquéreur? Ce dernier veut mentionner dans l\’acte de vente une formule a ce sujet. Celle actuellement retenue est que je devrais lui rendre mon indemnite d\’assurance dans ce sinistre si celle-ci devait m\’etre versee.

    Avez-vous la possibilite de me recevoir a ce sujet? Comme le compromis doit etre signe debut de semaine prochaine, si cela est possible pour vous, je serais heureux de pouvoir le faire dans les meilleurs delais?

    Tres cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat.
      Nous trouverons une date proche.
      sentiments les meilleurs.

  5. MARC PARIS dit :

    Bonjour Maître PERRAULT,
    voici l’objet de notre démarche,
    Nous demandons l’annulation d’une décision d’A.G. nous portant responsable d’un problème qui n’existe pas et nous désigne comme devant payer la recherche du problème. Plus précisément voici les faits :

    -1 On a fait faire un changement de WC.
    -2 Nos voisins de palier se plaignent du dé-siphonnage de leur WC.
    (synchronicité des événements mais, pas de cause a effet prouvé. On verra plus tard qu’il n’y a aucune
    raison que ceci implique cela preuve en étant que le phénomène a disparu de lui même !)
    -3 On leur propose de le signaler à leur propriétaire et d’en parler à la prochaine A.G.
    -4 Une inspection par caméra des eaux-vannes est faite.
    -5 AUCUN PROBLÈME CONSTATE SUR PLACE par les employés. pas de dysfonctionnement pas de dé-siphonnage.
    -6 Convocation de l’A.G sans mention du passage des caméras.
    -7 A.G. on nous désigne comme devant payer le passage des caméras. Nous VOTONS CONTRE
    -8 Courriers (Lettre, Mails 1 MOIS et 5 j. après, L.A.R). sans réponse du syndic.
    -9 TENTATIVE DE CONCILIATION sans résultat mais nous permet d’avoir le RAPPORT PASSAGE CAMERAS au conditionnel. (il semblerait que)
    -10 Nous assignons au tribunal d’instance contre le SYNDIC et le plombier
    - 11 Le plombier n’ayant pas répondu REPORT au 20 MAI ! Et à la sortie de l’audience le syndic représenté par L’AARPI BGBA Avocats Maître Aude BOURUET AUBERTOT nous donne « les conclusions » qu’on aurait dû recevoir. par mail.

    En résumé et pour conclure, Etant donné :
    - Que Nous n’avons pas réalisé nous même mais, fait faire, nos changement de WC par une entreprise,
    - Que nous n’avons pas demandé ce passage des caméras
    - Que le rapport de ce passage accusant le principe de pose réalisé (sortie dans les « eaux-vannes » au dessus de celle des WC de nos voisins) a été contredit par notre contre expertise faite par un expert de l’ARC. à savoir qu’il ne peut y avoir de cause à effet.
    - Que dans la réalité des faits ‘il n’y a eu aucun problème de détecté ni ce jour là ni après, ni depuis.
    Nous ne comprenons pas et vivons comme une injustice le fait d’être condamné à payer les frais du passage des caméras.

    Ayant fait l’expérience, que chaque domaine de loi est très pointu et qu’il faut en être un expert pour résoudre les problèmes correspondants, J’espère que mon cas, que j’ai essayé d’expliquer le plus succinctement, est dans votre domaine d’action et qu’il soit défendable envers la loi.

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement
    Marc CORDOU

  6. MARC PARIS dit :

    Bonjour Maître PERRAULT,
    voici l’objet de notre démarche,
    Nous demandons l’annulation d’une décision d’A.G. nous portant responsable d’un problème qui n’existe pas et nous désigne comme devant payer la recherche du problème. Plus précisément voici les faits :

    -1 On a fait faire un changement de WC.
    -2 Nos voisins de palier se plaignent du dé-siphonnage de leur WC.
    (synchronicité des événements mais, pas de cause a effet prouvé. On verra plus tard qu’il n’y a aucune
    raison que ceci implique cela preuve en étant que le phénomène a disparu de lui même !)
    -3 On leur propose de le signaler à leur propriétaire et d’en parler à la prochaine A.G.
    -4 Une inspection par caméra des eaux-vannes est faite.
    -5 AUCUN PROBLÈME CONSTATE SUR PLACE par les employés. pas de dysfonctionnement pas de dé-siphonnage.
    -6 Convocation de l’A.G sans mention du passage des caméras.
    -7 A.G. on nous désigne comme devant payer le passage des caméras. Nous VOTONS CONTRE
    -8 Courriers (Lettre, Mails 1 MOIS et 5 j. après, L.A.R). sans réponse du syndic.
    -9 TENTATIVE DE CONCILIATION sans résultat mais nous permet d’avoir le RAPPORT PASSAGE CAMERAS au conditionnel. (il semblerait que)
    -10 Nous assignons au tribunal d’instance contre le SYNDIC et le plombier
    - 11 Le plombier n’ayant pas répondu REPORT au 20 MAI ! Et à la sortie de l’audience le syndic représenté par L’AARPI BGBA Avocats Maître Aude BOURUET AUBERTOT nous donne « les conclusions » qu’on aurait dû recevoir. par mail.

    EN RÉSUMÉ POUR CONCLURE, Etant donné :
    - Que Nous n’avons pas réalisé nous même mais, fait faire, nos changement de WC par une entreprise,
    - Que nous n’avons pas demandé ce passage des caméras
    - Que le rapport de ce passage accusant le principe de pose réalisé (sortie dans les « eaux-vannes » au dessus de celle des WC de nos voisins) a été contredit par notre contre expertise faite par un expert de l’ARC. à savoir qu’il ne peut y avoir de cause à effet.
    - Que dans la réalité des faits ‘il n’y a eu aucun problème de détecté ni ce jour là ni après, ni depuis.
    Nous ne comprenons pas et vivons comme une injustice le fait d’être condamné à payer les frais du passage des caméras.

    Ayant fait l’expérience, que chaque domaine de loi est très pointu et qu’il faut en être un expert pour résoudre les problèmes correspondants, J’espère que mon cas, que j’ai essayé d’expliquer le plus succinctement, est dans votre domaine d’action et qu’il soit défendable envers la loi.

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement
    Marc CORDOU

  7. Laurence + Garches dit :

    Bonsoir Maître Perrault,

    Je souhaiterais avant tout savoir si vous gérez les problèmes d’infiltrations de la toiture-terrasse avec des syndic de copropriétés ?

    Et si possible avoir une estimation de vôtre coût si vous acceptiez mon dossier ?

    Ma problématique concerne des infiltrations que j’ai du toitures-terrasses de mon immeuble qui dure depuis plus d’un an. J’ai notifié le syndic de copropriété photo à l’appuie des dégâts occasionnés en demandant à ce que ce problème soit inscrit à l’ordre du jour AR de mars 2018 aucune réponse et surtout aucune mention de ma lettre ou de mes demandes dans l’ordre du jour du 20 juin 2018. J’ai acheté cet appartement en septembre 2015 auprès d’un bailleur social. Je l’avais refais à neuf fin 2015.
    J’ai demandé des réparations ponctuels de la toiture afin que mon intérieur ne soit pas trop dégradé mais cela a été refusé car visiblement plus aucune réparation n’est possible.
    Le syndic de copropriété m’indique que toute la toiture-terrasse doit être refaite, car il n’y a jamais eu de contrat d’entretien. Donc il sollicite 3 sociétés pour obtenir différents devis. Elles prennent contact directement avec moi pour accéder au toit et à mon appartement pour constater l’étendue des dégâts.
    Certains m’ont proposé une réparation ponctuelle de la toiture-terrasse pour éviter l’aggravation des dégâts mais je n’ai eu aucun retour positif du syndic de copropriété. On me dit que je dois attendre la réunion des copropriétaires en assemblée générale pour une éventuelle réparation de la toiture-terrasse l’été dernier, car celle-ci doit être validée par l’ensemble des copropriétaires.
    Ne souhaitant pas attendre je demande une nouvelle assemblée générale des copropriétaires car pour ma part j’estimai avoir prévenu dans un courrier envoyé en mars dernier d’inscrire mon problème à l’ordre du jour. On me répond qu’une AG extraordinaire serait totalement à ma charge que celle-ci coûte 1500 €, je n’ai pas donné suite.

    Aujourd’hui je suis exaspérée car mon appartement se dégrade de plus en plus et rien ne se passe. De plus avec les intempéries de ces dernières semaines, l’état de mon appartement ne s’améliore pas et surtout j’ai peur de découvrir des dégâts plus importants car je commence à voir des fissures nettement plus marquées dans la ligne des premières infiltrations.

    J’oubliais le syndic de copropriété a mis mes problèmes d’infiltrations en « stand-by » car les travaux ont été estimés à plus de 55 000 Euros et qu’ils attendent toujours un troisième devis qu’ils n’ont pas encore reçu.
    Je suis dans l’attente d’une solution, mais je souhaiterais savoir ce que je peux faire pour résoudre ce problème.

    J’espère que vous pourrez m’apporter une aide dans cette affaire.

    Merci,
    Bien cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Ce type de problème rentre bien dans le domaine d’intervention du cabinet.
      Je vous remercie de vous rapprocher de mon secrétariat pour prendre un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  8. Aymar - Paris dit :

    Cher Maître,
    Je suis copropriétaire d’un appartement à Paris et souhaite effectuer des travaux, notamment l’aménagement de la salle à manger actuelle en cuisine américaine (cuisine + salle à manger). Mon voisin du dessous a lui-même modifié la détermination originale de la pièce en y installant sa chambre à coucher et menace de m’attaquer si j’installe une cuisine au-dessus de sa chambre même si je construis une chape sous le lave-vaisselle et l’évier afin de réduire d’éventuelles nuisances sonores. Le règlement de copropriété stipule que je suis autorisé à modifier comme bon me semble les dispositions intérieures de mon appartement, à condition de ne pas nuire à la solidité de l’immeuble. Etant donné que mes travaux n’affectent pas les parties communes, je n’ai pas besoin de l’accord de la copropriété pour ceux-ci. Je convoque néanmoins le conseil syndical pour leur présenter mon projet.
    Compte tenu de ces éléments, mon voisin du dessous a-t-il une chance de gagner une procédure au cours de laquelle il m’attaquerait pour trouble du voisinage et me ferait démonter ma cuisine ?
    Merci de votre aide et conseil.
    Tous mes meilleurs vœux pour 2019.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      La réponse est délicate sans examen du règlement de copropriété et de la configuration de l’immeuble.
      Retenez que dans ce type de dossier, les juges font une appréciation in concreto de chaque dossier.
      sentiments les meilleurs.

  9. Christian Paris 11ème dit :

    Cher Maître,
    Je suis copropriétaire d’un appartement en duplex au dernier étage de mon immeuble.
    Des travaux de réfection et d’isolation du toit en zinc ont été décidé par la copropriété. Ces travaux terminés depuis l’été 2017 ont engendré des dégâts chez moi, principalement des fissures au niveau des chambranles des fenêtres et des velux qui laissent passer air et eau. Malgré mes nombreuses réclamations (y compris LR AR) rien n’a été entrepris concrètement par le syndic pour remédier à cette situation. Un nouvel hiver approche et je veux obliger le syndic à prendre les mesures nécessaires pour dans un premier temps étanchéifier et remettre en état mon appartement dans les meilleurs délais.
    Qu’en pensez-vous?
    Je vous remercie par avance pour votre attention et vous adresse mes meilleures salutations.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je conseille une mise en demeure par lettre d’avocat dans un premier temps, et à défaut de réaction, une saisine du tribunal en réfère, (urgence).
      Le cabinet peut vous assister si vous le souhaitez.
      sentiments les meilleurs.

  10. salim +Paris dit :

    Cher Maître,
    Je copropriétaire d’un appartement au RDC,l’AG vient de voter le ravalement de la façade avec isolation sauf que mon RDC n’est pas concerné par ces travaux.Ma quote part s’élève à 13000 euros.Je comprend bien la participation au ravalement quant à l’isolation il n’ y aura aucun bénéfice pour moi dans la réduction de ma facture énergétique.Suis je obligé de payer cette isolation?
    Merci de votre aide et conseil.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans connaissance du dossier technique.
      Le cabinet est à votre disposition si vous souhaitez une consultation.
      sentiments les meilleurs.

  11. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Chère Madame,
    Ceci rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
    Merci de prendre mon attache.
    Sentiments les meilleurs.

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