Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la copropriété

Droit de la copropriété

Immeuble collectif, (copropriété verticale), ou ensemble de pavillons, (copropriété horizontale), les litiges que peut connaitre une copropriété sont nombreux et peuvent nécessiter de faire appel à un professionnel du droit de la copropriété

Le cabinet intervient dans les domaines suivants

Qu’il s’agisse d’un copropriétaire qui souhaite faire respecter ses droits face au syndic ou aux autres copropriétaires, d’une personne étrangère à la copropriété qui a subi un dommage dont l’immeuble est la cause, ou du syndic qui a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, plus généralement dans tous litiges afférents à la copropriété.

Ainsi, et à titre d’exemples non exhaustifs, le cabinet peut être amené à saisir le tribunal compétent à la demande :

    •  D’un copropriétaire pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale lui portant préjudice, (refus de l’assemblée générale opposé à une demande d’un copropriétaire afin d’obtenir l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux dans ses parties privatives,  vote de travaux par l’assemblée générale sur les parties communes de l’immeuble à l’origine d’un préjudice pour un copropriétaire, appels de fonds injustifiés du syndic, ratification par l’assemblée générale de travaux effectués sans autorisation par le syndic, etc..),
    • D’un copropriétaire pour obtenir la condamnation d’un autre copropriétaire ou/et du syndic à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un syndic pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire à payer ses charges de copropriété, ou à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un tiers pour obtenir réparation d’un préjudice dont l’immeuble en copropriété est à l’origine.

Le champ d’application du droit de copropriété est vaste, et les litiges propres à la copropriété fréquents.

Toujours à titre d’exemple, l’avocat mandaté par le syndic peut intervenir dans l’intérêt de la copropriété, pour faire respecter l’intégrité matérielle de l’immeuble par le constructeur d’un ouvrage en limite de propriété.

L’avocat et le syndic agissent alors conjointement pour assurer la conservation de l’immeuble.

Enfin, et à l’inverse, l’avocat peut être amené à rechercher la responsabilité professionnelle du syndic en cas de faute de gestion de ce dernier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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303 questions

  1. Francois Nice dit :

    Bonsoir Maître,

    J\’interviens pour le compte de ma mère domiciliée à Nice.

    Nous avons un litige avec son nouveau syndic relatif à l\’imputation sur le relevé individuel de charges d\’une facture de 8800€ (quote part pour ma mère de 1472€) relative à des travaux de réfection de garages portant sur 6 lots d\’une copropriété composée de 4 batiments.

    Nous avons jusqu\’à présent refusé de payer cette charge dans la mesure où une AGE convoquée par l\’ancien syndic avait refusé de ratifié cette dépense. Cependant, celle-ci a été discrètement intégrée par celui-ci dans les comptes généraux du syndicat votés par l\’AGO, sans aucune information préalable ni vote au cours cette AGO.

    Cette contestation amène le nouveau syndic nommé au début de ladite AGO, outre sa menace de poursuites, à empêcher ma mère d\’acquérir un parking dont elle est locataire depuis 50 ans et qui a été mis en vente par la copropriété suite à une décision l\’AGO suivante.

    Je souhaite savoir :
    1/ si vous intervenez sur des affaires en province, en l\’espèce à Nice,
    2/ si vous pouvez nous conseiller sur la procédure à suivre pour :
    2-1/ poursuivre l\’ancien syndic lequel refuse de nous répondre au motif qu\’il a transmis les dossiers à son confrère,
    2-2/ obtenir des tribunaux la rectification du relevé de charges adressé à l\’issue de l\’AGO et que nous avons dès réception contesté (si l\’AG a approuvé les comptes elle n\’a pris la décision d\’imputer la facture sur les copropriétaires des garages et parkings),
    2-3/ obtenir le droit d\’acquérir le parking comme l\’AG le permet (achat en priorité par les locataires existants.

    Dans cette mesure, je souhaite connaître vos tarifs soit pour gérer le dossier soit pour une consultation sur les moyens de nous défendre (je peux représenter ma mère devant les tribunaux)sachant qu\’elle dispose de peu de ressources mais n\’a pas toutefois pas droit à l\’aide juridique.

    En cas de simple consultation, quels sont les documents dont vous auriez besoin ?

    En vous remerciant pour vos conseils.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard au montant du litige, il me semble plus raisonnable par souci d’économie de choisir un avocat à Nice.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Romain PARIS dit :

    Cher Maître,
    Le syndic des copropriétaires ventile le montant des chèques que j’adresse pour régler les charges, au motif que « le texte de lois impose de solder les plus anciennes écritures, c’est pourquoi le logiciel « éclate » mes règlements ».
    Hors je conteste certaines factures fournisseurs, qui se retrouvent dans les comptes de la copropriété, pour des travaux à mon domicile.
    Est-il possible de demander au syndic, d’enregistrer le montant total du chèque au crédit du compte, et non sur plusieurs lignes ?
    Et comment demander l’annulation des écritures relatives aux fournisseurs que je conteste ?
    Merci
    Bien à vous,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Malheureusement, votre syndic considère que tant que l’imputation des sommes que vous contestez n’a pas été remise en cause au moyen d’une procédure, il y a lieu de les appliquer.
      La plupart des syndics opère de la sorte.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Sylvie Alfortville dit :

    Bonsoir Maître
    Je suis propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée et qui souffre de graves problèmes d’humidité, ce qui me prive de le louer. L’humidité est également très présente dans les parties communes. J’ai effectué des travaux de ventilation dans mon logement, sans amélioration.
    Aussi, je voudrais qu’une expertise technique du bâtiment soit faite afin d’identifier la cause de ces troubles (remontées capillaires, infiltration par la façade, mauvaise ventilation…) mais les autres copropriétaires s’y opposent, dans la mesure où je suis concernée par ces troubles.
    Ai je un recours contre eux ?
    Cordialement. Sylvie

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Vous devez engager une procédure en désignation d’expert judiciaire.
      Si l’origine de l’humidité provient des parties communes, vous pourrez vous retourner contre le syndicat des copropriétaires.
      Sentiments les meilleurs.

  4. André Savigny sur orge dit :

    Bonjour maitre,

    Le propriétaire des combles a déposé un permis pour l’aménagement et la mairie lui a délivré.Cette construction impacte les parties communes ( toit , façade, VMC, etc.), nous avions voté à l’assemblée générale en 2015 le projet avait été rejeté. Depuis pas d’autre demande, il a fait cette demande de permis de construire sans notre autorisation.

    Le syndicat des copropriétaires a demandé au Syndic de faire un recours gracieux au service urbanisme et auprès du propriétaire et il ne le fait pas. Que pouvons-nous faire ?

    Le syndicat a fait un recours, est-il légal ?

    Faut-il faire un recours administratif, le syndicat des copropriétaires peut le faire ?

    Cordialement.

    André

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Autorisation d’urbanisme et autorisation de la copropriété sont deux choses distinctes.
      La copropriété est en droit de faire cesser des travaux non autorisés devant le juge civil.
      Si il y a matière, elle peut aussi contester l’autorisation administrative devant le juge administratif bien que ce dernier ne soit pas son juge naturel.
      Sentiments les meilleurs.

  5. André + Mennecy dit :

    Bonjour maitre,

    Nous cherchons à obtenir l’avis d’un avocat expert en matière d’immobilier/copropriété. (droits et jurisprudences)

    Résumé du problème :
    Suite à une liquidation judiciaire du promoteur, deux lots de bâtiments définis dans notre règlement de copropriété ont été vendus aux enchères par le mandataire judiciaire en 1999. (tribunal de Perpignan)
    Le promoteur avait vu les permis de construire refusé pour cause de dépassement du COS.
    Depuis l’acquéreur règle les charges de copropriété et d’ASL régulièrement depuis 19 ans.
    Suite à l’évolution des règles de l’urbanisme, il a obtenu plusieurs fois les permis de construire, depuis les nouvelles règles d’urbanisme.

    Dans la résidences certains propriétaires s’opposent à ses demandes.

    Nous souhaitons obtenir un document d’expert précisant les lois, les jurisprudences et ses droits.

    A-t-il ou non le droit de construire, sous quelles conditions, avec ou sans vote en assemblée générale…… ?

    Evidemment suite à un entretien nous vous remettrons les documents et souhaitons connaître le montant de vos honoraires.

    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je peux vous proposer un rendez-vous de consultation d’une durée d’environ une heure facturée 250€ht soit 300€ttc, à l’occasion duquel vous m’exposerez les demandes des copropriétaires.
      A l’issue, je serai en mesure de vous proposer un montant forfaitaire d’honoraires si les copropriétaires souhaitent une étude écrite.
      Sentiments les meilleurs.

  6. Katia de Paris dit :

    Bonjour
    J’ai un 2 pièces 34 m2 à Paris avec wc sur palier
    Il y a2 ans l AG a refusé ma demande d installer des sanybroyeurs
    L année dernière l AG a donné son accord à ma voisine du dessus qui a exactement les mêmes dispositions que moi afin qu elle installe de vrais wc avec raccordement dans le couloir
    Cette année j ai donc fait exactement la même demande et l AG a refusé !!!
    J ai donc 2 mois pour contester, par où commencer?
    Quel sera le montant à votre avis des frais d avocat et autres?
    Merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Vous avez effectivement un délai de deux mois à compter de la notification de l’AG qui vous sera faite par le syndic pour assigner devant le tribunal de grande instance en annulation de refus.
      les honoraires sont fixés en fonction du temps passé.
      Pour vous donner une évaluation, il m’est nécessaire de connaitre les éléments de votre dossier.
      Sentiments les meilleurs.

  7. julie chalon sur saone 71 dit :

    bonjour Maitre une copropriétaire gare sa voiture juste devant l entrer de l immeuble les gendarme son venus et nous on dit vu que nous somme une copropriété c étais priver car le parking et fermer par une barrière la régie ne veut pas intervenir svp que peut on faire merci d avance salutation respectueuse julie

  8. Agnes + Paris dit :

    Cher Maitre
    je suis copropriétaire, l’AG vient de voter des travaux de peinture d’escalier, auquel j’étais opposé.
    La raison étant la répartition des tantièmes, bien que correspondant au règlement de copro ( 231/1019), cette clé est incompréhensible pour moi vs le seul lot que je détiens sur les 8 qui se partagent la corpo. J’ai donc demandé que l’AG révise la clé et applique qqch de plus juste, ce qui a été rejeté. Quel recours puis-je avoir pour ne pas payer quasi 1/4 des travaux à moi seul, or il y a 8 lots qui se les partagent sur papier mais avec une clé de répartition absurde? Merci pour votre éclairage précieux!

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A de rares exceptions, la modification des tantièmes de charge n’est possible qu’à l’unanimité.
      Sentiments les meilleurs.

  9. michel cattenom dit :

    Bonjour Maître, un de vos confrères que j’ai sollicité dans une affaire qui m’oppose à un promoteur, m’a fait une réponse écrite pour le moins surprenante sur mon droit de saisir la juridiction. Suite à une expertise indépendante qu’il m’a demandé de faire réaliser, je lui ai communiqué le rapport de l’expert (expert judiciaire inscrit). Sa réponse est la suivante:
    Je relève qu’un certain nombre de non conformité aux normes applicables concerne des parties communes. Or le tiens à vous préciser que concernant les parties communes, vous n’avez pas qualité à agir alors que cela relève des attributions du syndicat des copropriétaires et du syndic. Le syndic et les membres du syndicat sont de connivences avec le promoteur. Donc je n’ai pas le droit en tant que citoyen de saisir le TGI avec un avocat? Je suis doublement abusé une fois par le promoteur qui n’a pas pré équipé l’immeuble à la fibre optique et qu’il a vendu l’emplacement sécurisé réservé aux vélo et véhicule hybride rechargeable (PC délivré en août 2013)
    Non conformité à l’accessibilité PMR, non conformité à la RT2012, non conformité aux règles incendie, acoustique etc…Et maintenant mon avocat qui ne souhaite pas poursuivre mon dossier. Est ce que mon avocat à raison??? Quel recours pour poursuivre ce dossier à titre personnel les autres copro ne souhaitant pas s’engager dans une procédure pour des raisons financières ou par méconnaissance. Le syndic a balayé d’un revers de main très habile mes nombreuses questions sur ces non conformités et à réussi à me mettre une grande partie des copro à dos. Pourtant l’expert confirme bien mes constats et il en à même découvert d’autres.
    Je m’arrête là le but n’étant pas de traiter mon dossier.
    Merci de votre aide et conseil. Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est difficile de vous répondre sans connaissance de votre dossier.
      Il semble toutefois que les désordres évoqués affectent effectivement les parties communes et non privatives.
      Sentiments les meilleurs.

  10. Fabienne paris dit :

    bonjour maître
    Peut on obliger le syndic a organisé une assemblée extraordinaire ? Copropriétaire depuis 2010 je me bats pour faire
    Faire les travaux de mon balcon et façade d’un étage attique . (Travaux urgents signalés par l’architecte syndic et 2013 J’ai des dégâts dans l’appartement d’humidite
    60% façade et 40% plafond d’embellissement. Mis en location mon locataire peut il demander des indemnités ?
    Vote AG2018 pour toiture et ravalement( mais pour ce dernier sans dépasser 60000€ ) sachant qu’en 2013 devis de 27000€ rien que pour façade et balcon de mon appartement . Peut on obliger les copropriétaires à prendre un crédit ?
    Merci de votre réponse . Très cordialement f llado
    Ps/ ravalement fait en 1980. Puis je faire appel à la mairie pour obligation ravalement ?

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il est délicat de vous répondre sans connaissance de votre dossier.
      Je vous indique néanmoins que la convocation d’une AG peut être notamment demandée par un ou plusieurs copropriétaires détenant à eux seuls au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété a prévu un nombre de voix inférieur.
      Par ailleurs, votre locataire peut effectivement être en droit d’exiger une diminution de loyer.
      Enfin, si les travaux votés ne sont pas suffisants, vous devez envisager d’engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir leur réalisation.
      Sentiments les meilleurs.

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