Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la copropriété

Droit de la copropriété

Immeuble collectif, (copropriété verticale), ou ensemble de pavillons, (copropriété horizontale), les litiges que peut connaitre une copropriété sont nombreux et peuvent nécessiter de faire appel à un professionnel du droit de la copropriété

Le cabinet intervient dans les domaines suivants

Qu’il s’agisse d’un copropriétaire qui souhaite faire respecter ses droits face au syndic ou aux autres copropriétaires, d’une personne étrangère à la copropriété qui a subi un dommage dont l’immeuble est la cause, ou du syndic qui a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, plus généralement dans tous litiges afférents à la copropriété.

Ainsi, et à titre d’exemples non exhaustifs, le cabinet peut être amené à saisir le tribunal compétent à la demande :

    •  D’un copropriétaire pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale lui portant préjudice, (refus de l’assemblée générale opposé à une demande d’un copropriétaire afin d’obtenir l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux dans ses parties privatives,  vote de travaux par l’assemblée générale sur les parties communes de l’immeuble à l’origine d’un préjudice pour un copropriétaire, appels de fonds injustifiés du syndic, ratification par l’assemblée générale de travaux effectués sans autorisation par le syndic, etc..),
    • D’un copropriétaire pour obtenir la condamnation d’un autre copropriétaire ou/et du syndic à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un syndic pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire à payer ses charges de copropriété, ou à respecter le règlement de copropriété,
    • D’un tiers pour obtenir réparation d’un préjudice dont l’immeuble en copropriété est à l’origine.

Le champ d’application du droit de copropriété est vaste, et les litiges propres à la copropriété fréquents.

Toujours à titre d’exemple, l’avocat mandaté par le syndic peut intervenir dans l’intérêt de la copropriété, pour faire respecter l’intégrité matérielle de l’immeuble par le constructeur d’un ouvrage en limite de propriété.

L’avocat et le syndic agissent alors conjointement pour assurer la conservation de l’immeuble.

Enfin, et à l’inverse, l’avocat peut être amené à rechercher la responsabilité professionnelle du syndic en cas de faute de gestion de ce dernier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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233 questions

  1. kat TRANS EN PROVENCE dit :

    Bonsoir Maître,

    je suis locataire d’une maison dans un lotissement. Mon propriétaire est membre de l’ ASL de ce lotissement.
    Depuis mon arrivée dans cette maison en mars 2016, il me fait payer des charges en + (50 eur) de mon loyer (1150 eur). Jusque là tout va bien. En octobre 2016, il me présente la taxe d’ordures ménagères fraîchement reçu de 207 eur que j’ai dû régler en plus.
    Après renseignements, je me suis rendue compte que les 207 eur que je n’aurais jamais dû régler, étaient largement déjà payé ! 10 x50 = 500 eur donc 500 – 207= 293 eur. Mon propriétaire me doit de l’argent ! j’attends toujours à ce jour la régularisation et les justificatifs ! il refuse de me rembourser et prétexte que je dois payer 180 eur de charges de co-propriété pour l’achat d’un portail neuf voté en assemblée ASL. Il refuse de payer ce portail auprès des autres propriétaires alors m’impose de le régler. (A ce jour, toujours aucun portail de poser).
    Je suis à bout car il me réclame aussi des frais de papeterie, toujours sans aucuns justificatifs. Il faut sans cesse réclamer les quittances de loyer sinon je peux toujours attendre. et il me les déposent dans la boîte aux lettres sans aucunes enveloppes.
    Puisque depuis décembre 2016, j’attends toujours la régularisation et les justificatifs qu’il refuse de me donner.
    Ma question est : ais je le droit de demander directement au président de l’ASL, le document relatant le montant de 180 eur qui est sensé être à sa charge et non la mienne, charge non récupérable auprès du locataire?

    Je vous remercie vivement à l’avance pour votre réponse et pour votre aide.

    Respectueusement.
    Mle K. FILL.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Mademoiselle,
      Vous êtes toujours en droit de réclamer les justificatifs de ce que l’on vous demande de payer.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Anastasia - Wentzwiller dit :

    Bonsoir Maître,

    Je suis présidente du conseil syndical d’une copropriété de 17 logements, dont la construction s’est achevée en 2013. Depuis, nous subissons des pannes intempestives de la pompe à chaleur.
    Sachez tout d’abord que le constructeur et le syndic sont du même groupe immobilier, la situation est donc très délicate. Nous avons tenté des actions à l’amiable, malheureusement cela n’a mené à rien jusqu’à ce jour.

    Le conseil syndical a indiqué au syndic au mois de Juillet son souhait de faire figurer à l’ordre du jour de la prochaine AG une délégation de pouvoir : « vote d’une délégation de pouvoir au conseil syndical pour la gestion du dossier de la PAC », afin de faciliter la prise de décision.
    Suite aux nombreuses plaintes concernant les pannes et à la demande des copropriétaires, nous réfléchissions également à inscrire à l’ordre du jour la résolution suivante : « possibilité pour le syndicat de copropriété de mandater un avocat afin de saisir le tribunal de grande instance en référé d’une demande d’expertise judiciaire ».

    Cependant, nous avons entre temps reçu les convocations à la prochaine assemblée générale.
    La résolution concernant la délégation est donc bien notée, mais la deuxième non car nous n’avons pas eu le temps de la transmettre avant de recevoir les convocations.

    Ma question est donc la suivante, quel autre recours avons nous afin de mandater un avocat alors que la question n’est pas inscrite à la prochaine AG ? Suite à la délégation de pouvoir qui sera votée, le conseil syndical aura-t-il le pouvoir de mandater un avocat pour satisfaire la demande des copropriétaires ?

    Je ne vois pas comment nous pourrions agir sans que la résolution figure aux ordres du jour de la prochaine AG.
    Nous avons bien entendu tenté de demander au syndic (= constructeur) de le rajouter et de renvoyer les convocations modifiées, mais bien entendu ils ont refusés, car nous supposons qu’ils ont bien compris que faire procéder à une expertise judiciaire n’est pas dans leur intérêt.

    Je vous remercie d’avance pour vos conseils, Maître.

    Sincères salutations,

    Anastasia B.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Le syndic n’a pas besoin d’être autorisé par une AG pour introduire un référé.
      Le conseil syndical peut donc lui imposer un avocat qui agira au nom du syndicat agissant juridiquement par son syndic.
      Le cabinet est à votre disposition.
      Sentiments les meilleurs.

  3. catherine - Montgeron dit :

    Bonjour Maître,

    Concernant les pouvoirs du syndic (bénévole). Après une procédure en référé demandé par le syndicat pour le recouvrement de charges d’un copropriétaire (en impayé depuis 1 an). Lors de l’audience au Tribunal, le syndic (copropriétaire) à abandonné la procédure de son propre chef, sans que nous soyons au courant. Cela faisait 6 mois que nous attendions ce jugement qui n’a pu être rendu sur les faits, puisqu’à l’appel des parties, le syndic s’est désisté. Je cite : désistement d’action ! D’après ce que j’ai lu sur un article juridique, il s’agit en plus, d’une renonciation définitive à poursuivre.
    Ma question : Un syndic peut il refuser de recouvrer des charges de copropriété au profit du syndicat et sans l’en informer ? Peut il abandonner une procédure sans contrepartie amiable je précise. Abandon pur et simple !
    La raison off de la personne du syndic, est qu’elle en avait assez de s’opposer au copropriétaire mauvais payeur qui est effectivement très « désagréable ». Nous sommes choqués de ce qui nous semble être un abus de pouvoir, sachant que la quote-part dudit copropriétaire est de 49% de charges générales de la copropriété !

    Auriez vous une réponse appuyée par un texte de la loi ?

    En vous remerciant par avance

    Bien cordialement
    Catherine

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      La réponse est négative, le syndic bénévole pourrait voir sa responsabilité engagée.
      Sentiments les meilleurs.

      • catherine - Montgeron dit :

        Bonjour Maître,

        Merci pour votre réponse, qui confirme logiquement ce que je pensais.
        Alors comment est il possible, que la juge (au civil) ait acté ce désistement, sans autre forme de procès ??
        Je ne comprends pas. Que doit je faire ?

        Bien à vous
        Catherine

  4. BENOIT ISSY LES MOULINEAUX dit :

    Bonjour Maître,

    J’ai fait réaliser un velux dans mon appartement en copropriété, donc dans la toiture de l’immeuble. Ce velux avait été validé en AG mais mon voisin, président du conseil syndical depuis 15 ans et ami du syndic considère que le travail fait par mon artisan est une malfacon mettant en danger la toiture (ça ne semble pas être le cas, c’est du zinc et semble de visu très bien réalisé).
    Ce chef du conseil syndical a une boite de BTP qui m’avait fourni un devis exhorbitant pour le velux et je ne l’ai donc pas retenu.
    Mon voisin me menace de me faire payer un architecte expert pour vérifier les étanchéités et de se décharger (càd son entreprise) de sa responsabilité décennale pour le reste de la toiture pour une fenêtre de 1m2…

    Le syndic m’a appelé pour me confirmer qu’ils soutiennent la démarche et veulent demander des expertises contre moi.

    Dois-je vraiment payer leur expert (un ami du voisin en l’occurence) ? Les autoriser d’ailleurs à passer par chez moi pour accéder au toit ? Et ces menaces sont elles légales même si rien ne permet a priori de penser que le travail est mal fait ?

    Merci de votre aide

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ne vous laissez pas intimider.
      Si le syndic a des doutes sur la qualité de l’ouvrage, qu’il fasse intervenir un expert aux frais de la copropriété.
      Sentiments les meilleurs.

  5. catherine - Montgeron dit :

    Bonjour Maître,

    Question urgente, je vous remercie par avance.
    Un ensemble de copropriétaires réunis en assemblée spéciales ont voté à l’unanimité le retrait de leur bâtiment de la copropriété (procédure de scission art 28). Le projet à été monté avec le géomètre pendant plusieurs mois, puis convocation de la seconde assemblée: l’Assemblée Générale avec toutes les pièces du projet.
    Ma question est la suivante : Est ce qu’un copropriétaire ayant voté OUI lors de l’assemblée spéciales pour la scission de la copropriété, a t’il le droit de changer d’avis et voter NON lors de l’assemblée générales ?
    Cela ne reviendrait il pas à ne pas tenir compte de la décision prise en assemblée spéciales régulièrement constituée ?

    Merci de l’attention que vous voudrez bien porter à cette question essentielle pour nous.

    Bien cordialement
    Catherine

  6. Frédérique de Saint Maur des Fossés dit :

    Bonjour Maître.
    Nous avons acheté il y a maintenant 5 ans un appartement à Saint Maur des Fossés. Cet appartement faisait partie de 3 lots appartenant au même propriétaire. Quand nous avons acheté, nous avions demandé à ce que soit stipulé dans le règlement de copropriété qu’un des lots qui est un local commercial ne soit pas à destination d’un commerce de bouche. Notre vendeur avait accepté cette clause et s’était engagé à le notifier dans le règlement et à tout prendre à sa charge. Pour ce faire nous avions fait noté cela avec nos notaires en Annexe I de notre contrat de vente. Le vendeur a ensuite vendu ce commerce à un acquéreur qui lui même vient de vendre mais depuis 5 ans, la modification du règlement de copro n’a toujours pas été fait. Notre vendeur vient de vendre le dernier lot qui lui restait et pour cela il nous a fait anti daté des AG qui n’ont jamais eu lieu. Nous en avons profité pour lui demander d’inscrire dans le compte rendu d’AG le point sur la modification du règlement concernant le commerce de bouche. Il a signé mais toujours rien. De plus, nous nous sommes rendu compte qu’il n’avait pas souscrit depuis 5 ans à une assurance pour les habitations. Il a également mis ce point dans le compte rendu de l’AG en nous montrant un projet d’assurance. Nous avons appelé cette assureur qui nous a dit que c’était en instance. Nous pensons qu’il attend de vendre pour ne rien payer. Que pouvons-nous faire? est-il en faute et pouvons-nous l’attaquer pour qu’il prenne enfin ses responsabilités ? Merci d’avance pour votre réponse.
    Bien cordialement
    Frédérique

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      La situation semble assez confuse.
      Je peux vous proposer une consultation au cabinet pour envisager ce qu’il est possible de faire pour protéger vos intérêts.
      Sentiments les meilleurs.

  7. Esther paris dit :

    Bonjour
    Le syndic de copropriété veut interdire l’accès au jardin (partie commune) ou le limiter par des horaires ou usage.
    En a t il le droit ?
    Merci beaucoup
    cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Seul le règlement de copropriété doit être appliqué, à défaut, une décision de l’assemblée générale est nécessaire.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  8. monique+ Saint Priest dit :

    Bonjour Monsieur
    J’Habite depuis 9 ans dans un petit immeuble de 15 habitations ou je suis propriétaire. Nous avons achetés nos appartements avec chauffage solaire pour nous chauffer l’eau.
    Ce chauffage à jamais fonctionner comme il faut. Certains copropriétaires du rez-de-chaussé on de l’eau chaude mais pas les autres.
    Nous avons fait venir plusieurs entreprises qui ne trouvent pas de solutions. Nous allons encore payer un expert qui va nous dire que l’installation ne va pas.La régie nous dit que nous devons avoir les plans de l’installation et ne fait rien pour les récupérer.
    Nous payons tous un contrat d’entretien que pour certains copropriétaires. Ceux qui n’on pas d’eau chaude paye en plus l’électricité.
    Mes questions sont : Ai-je le droit de refuser de ne pas payer ma part du contrat d’entretien ?
    : Est-ce que c’est pas à la régie de demander au constructeur les plans de l’installation et qu’elles sont nos droits en assurance décennale.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement
    Monique Gras

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Je ne dispose pas assez d’éléments pour vous répondre.
      Il est nécessaire de prendre connaissance des actes de vente et du mode de gestion des habitations, des documents afférents au chauffage solaire, etc.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  9. Marion Melun dit :

    Cher Maître,

    En mai dernier nous avons signé un compromis de vente pour un appartement pour lequel des travaux de toiture sont à prévoir. Les travaux n’étant pas votés et le montant pas connu, le vendeur s’est engagé oralement à les payer.

    Depuis, une AG s’est déroulé fin juin où les travaux ont été votés. Montant : 11 000 euros pour l’appartement !!!
    Les appels se font le 1er octobre, le 1er janvier et le 1er avril soit quand nous serons propriétaires.

    Dans le compromis de vente, il est indiqué :
     » Le vendeur s’engage formellement à informer par lettre recommandée avec accusé de réception l’acquéreur de toutes nouvelles assemblées qui pourraient intervenir entre la date des présentes et la date de réitérztion sous la forme authentique et de lui donner pouvoir afin de le représenter ».
    Le vendeur n’a rien envoyé. Nous nous sommes renseignés car on nous avait dit qu’une assemblée se tiendrait avant l’été.

    Légalement, qui doit payer les travaux ?
    Le fait de ne pas avoir été informé par le vendeur de cette AG et de ne pas l’avoir reprensenté, qu’est-ce que cela implique ? Quels sont nos recours pour ne pas payer ces travaux.

    Je vous remercie.
    Bien cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il semblerait que vous ayez été l’objet d’une manœuvre de la part de votre vendeur.
      Il faut notamment examiner le compromis de vente et l’acte notarié avant d’envisager la saisine d’un tribunal pour obtenir le cas échéant la condamnation du vendeur au montant des travaux.
      Vous pouvez vous rapprocher de mon cabinet.
      Sentiments les meilleurs.

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