Maître Pascal PERRAULT

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Vente d’immeuble – Responsabilité du diagnostiqueur technique

5 octobre 2016

La Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence concernant la responsabilité des diagnostiqueurs intervenant à une vente d’immeuble, (appartement ou pavillon).

Qu’il s’agisse de recherche d’amiante ou d’insectes xylophages, les textes font obligation au vendeur d’annexer à son acte de vente un certain nombre de diagnostiques techniques de sorte d’informer l’acquéreur sur l’état du bien.

Qu’en est-il en cas d’erreur du diagnostiqueur ?

Quels sont les recours de l’acquéreur ?

Classiquement, la jurisprudence considérait que l’erreur du diagnostiquer ne pouvait s’analyser que comme une perte de chance de négocier le bien à un prix inférieur à celui convenu et non pas comme une faute du technicien pouvant donner lieu à une indemnisation.

Aux termes d’un arrêt du 30 juin 2016, la Cour de Cassation confirme le revirement opéré le 28 janvier 2015, et retient désormais la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation en cas d’erreur ou d’omission dans le diagnostic, et l’indemnisation intégrale du coût des travaux de désamiantage (ou de traitement des termites).

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 2014), que, par acte authentique du 23 mai 2006, la société Sevilo a vendu un immeuble à la société Sogefimur, crédit-bailleur, la société Doun en étant le crédit-preneur ; que la société Sevilo a fait réaliser des travaux de désamiantage entre la promesse et l’acte authentique de vente ; que, dans un rapport du 21 mars 2006, M. Y…, diagnostiqueur exerçant sous l’enseigne LM conseil a conclu à l’absence d’amiante ; que, sous la maîtrise d’ouvrage de la société Doun et de sa sous-locataire, la société Francare, des travaux de rénovation des locaux ont été entrepris ; que, la présence d’amiante ayant été détectée à la fin de l’année 2006, la société Doun a, après expertise, assigné la société Sevilo et M. Y…, ainsi que son assureur, la société Covea Risks, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu qu’il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ;

Attendu que, pour condamner in solidum M. Y… et la société Covéa Risks à payer à la société Doun la somme de 64 000 euros, rejeter le surplus de sa demande et celle de la société Francare, l’arrêt retient que le préjudice imputable à M. Y… ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour la société Doun de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d’amiante ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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