Maître Pascal PERRAULT

120 rue d'Assas

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Litiges vente en état de futur d’achèvement (VEFA)

12 juin 2015

J’ai un mur devant la fenêtre de mon salon!

Vous avez acheté sur plan, (VEFA), un appartement avec une vue de votre salon sans vis-à-vis.

Or, une fois l’appartement livré, vous constatez que la fenêtre de votre salon donne sur le mur aveugle et disgracieux d’un immeuble voisin !

Au-delà du désagrément immédiat que cela vous cause, votre appartement a perdu de sa valeur.

Que faire ?

Vérifiez l’étendue de ce à quoi s’est engagé le promoteur aux termes de votre acte d’achat, (acte notarié), en relisant les mentions visées à l’acte et en examinant les plans annexés à ce même acte.

Si la réalité n’est pas conforme aux indications contenues dans votre acte de propriété, il s’agit d’une non-conformité contractuelle et le promoteur engage de ce fait sa responsabilité.

Dans notre exemple, il s’agit d’une implantation de l’immeuble voisin non visée au contrat, que la jurisprudence analyse comme un manquement du constructeur à son obligation d’information.

Ce manquement vous ouvre la possibilité de saisir le tribunal compétent pour faire condamner le promoteur à vous verser des dommages et intérêts.

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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51 questions

  1. Avatar Geraldine Mathieu dit :

    Cher Maître,
    Nous avons acheté un duplex en VEFA et le promoteur nous informe à 6 mois de la livraison qu’il va devoir créer un faux plafond de 30cm dans notre Mezzanine (sous le toit terrasse) pour faire passer la VMC en raison d’une « contrainte technique ». Après plusieurs échanges liés à cette contrainte esthétique qui n’avait alors figuré sur aucun plan (pas même les plans techniques) nous avons convenu de visualiser ces tuyaux sur place lors de notre visite cloisons pour déterminer quelle serait la solution esthétique la plus appropriée. Nous avons alors découvert 3 tuyaux dont 2 en PVC mais il nous a simplement été expliqué qu »il s’agissait de dévier l’évacuation de la VMC.
    De retour chez nous, nous avons questionné le promoteur sur l’usage qui serait fait de ces tuyaux et il nous ont alors informé que l’un d’entre eux était un descente d’eaux pluviales en provenance du toit. Il s’est donc avéré qu’en plus d’un tuyau de VMC, un tuyaux d’évacuation des eaux pluviales coudé (et non au droit du toit) allait se trouver au plafond de notre mezzanine enfermé dans un simple coffrage. Nous avons alors adressé un courrier détaillée au promoteur lui faisant par des risques de dégâts de eaux ( risque de condensation sur les tuyaux) et possibles nuisances phoniques (écoulement) et sanitaires (risque de stagnation des feuilles, moustiques tigres…) et lui demandant s’il pouvaient supprimer cette évacuation supplémentaire (il en existe d’autres qui elles s’évacuent bien dans les colonnes prévues à cet effet).Après avoir transmis ce courrier à son service technique le promoteur nous a répondu que les travaux s’étaient poursuivis et que l’entreprise n’était plus en mesure de faire autre chose qu’un coffrage. Par ailleurs ils ne nous ont pas répondu sur les différents risques et préjudices que nous leur avons exposés et nous opposent : » Conformément à votre acte VEFA , les dispositions relatives aux contraintes techniques ne prévoit pas de dédommagement , par ailleurs ces installations sont prévues pour le bon fonctionnement de votre logement et de la résidence. »

    Pensez vous que nous avons de recours ?
    Vous en remerciant par avance.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Ce type de problème récurrent est délicat à traiter et s’examine au cas par cas.
      A priori, eu égard à la prise de position du promoteur, une procédure semble, le cas échéant, inévitable.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Avatar Francois LEMARCHAND dit :

    Bonjour Maitre,

    J’ai acheté un Appartement en VEFA qui m’a été livre fin Juillet 2020.
    L’immeuble est soumis aux normes NRA et Label NF Habitat
    Je constate que l’appartement est très sonore .
    Quels sont mes recours et quels délais dois je respecter.
    Si je fais un référé avec d’autres co propriétaires est ce que je peux mettre à la charge du promoteur l’expertise acoustique, quels arguments utiliser ?
    Quels sont les autres moyens dont je dispose ?
    D’avance, Merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      L’article L.111-11 du CCH dispose que « Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences (isolation phonique) pendant un an à compter de la prise de possession. »
      Par ailleurs, la jurisprudence admet dans certain cas la mise en œuvre de la responsabilité du vendeur fondée sur la responsabilité décennale.
      Toutefois, pour aller au-delà dans l’analyse de votre affaire et eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Avatar Boitano dit :

    Bonjour maître,
    J’ai acheté en vefa . Premièrement sur les plaquette de vente, il y avait stipulé que notre logement allait avoir un poêle a bois ou à granule , il s’avère maintenant qu’il n’y a ni l’un ni l’autre ( le projet ayant été annulé, sans nous en informer ) secondo sur la notice descriptive il y a mentionné que tous les étages seront deservis par l’ascenseur alors que pour accéder à mon appartement il faut prendre un escalier en colimaçon .
    Comment faire .
    Merci pour votre aide
    PB

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce que vous indiquez est singulier.
      Toutefois, cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  4. Avatar Gerard Mansoif dit :

    Bonjour Maître j’ai a quis un Vefa en livraison en Mai. Je constate que sur la pkace de parking est apparu un poteau problématique pour se garer pas impossible mais plus compliqué. Ce poteau n’apparaissait pas sur le plan officiel ai je une possibilité de recours ?
    Merci maître
    GM

  5. Avatar Ludovic dit :

    Bonsoir Maître
    J’ai acheté un appartement T3 en VEFA, l’acte ayant été signé depuis plusieurs mois.
    Le promoteur m’annonce aujourd’hui qu’en raison de contraintes techniques ils doivent mettre en œuvre un faux-plafond de 20 cm sur une partie de la pièce à vivre pour faire passer l’évacuation de la douche du logement du dessus. Cela n’apparaissait pas sur les plans de l’acte de vente. Je ne suis pas d’accord car cela dégrade le volume de la pièce, risque de créer des nuisances sonores et de potentiels problèmes de fuites ultérieures. Puis-je m’y opposer ?
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je vous invite à consulter les termes de votre contrat de vente sur les tolérances constructives prévues par le promoteur.
      Sentiments les meilleurs.

  6. Avatar Cédric D. dit :

    Bonjour Monsieur,

    nous avons emménagé fin mars 2019 dans notre maison mitoyenne (un mur mitoyen) en VEFA et nous avons constaté qu’il y avait beaucoup de résonances (surtout quand le petit des voisins court dans la maison).
    Après plusieurs courrier/mail et réunion avec le syndic du quartier, nous avons appris que les dalles du rdc et de l’étage sont communes. Or ce n’est ni indiqué dans le descriptif ni sur les plans que nous avons signés.
    A notre réservation du projet, le vendeur nous a bien indiqué que les maisons étaient mitoyennes, juste accolées pour reprendre ses termes.
    Venant d’un appartement, nous n’aurions jamais acheté une maison mitoyenne avec dalle commune connaissant les bruits que cela engendre…

    Suite aux mails et la venue des responsables après-vente, ils nous ont dit que nous avons signé et validé les plans et que tout était aux normes mais les dalles communes ne sont pas indiquées.
    De fait, ils nous ont juste suggéré de refaire des tests acoustiques pour vérifier que tout est aux normes et si ce n’est pas le cas, ils feront des travaux d’isolation mais le vrai problème que nous rencontrons sont les dalles communes et ils ne nous en parlent pas…
    La seule chose qu’ils nous ont dit est que c’est un oubli de ne pas l’avoir indiqué dans le descriptif…

    Que pouvons-nous faire concernant ces dalles communes qui n’ont pas été indiquées ?
    Peut-ont parler d’un défaut de conformité ? Quels sont les recours possibles ?

    En l’attente de votre réponse, veuillez recevoir mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.
    Cordialement,
    Cédric D.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Les problèmes acoustiques sont délicats en termes de responsabilité des constructeurs.
      Je ne peux vous répondre utilement sans examen de votre dossier.
      Je vous invite à vous rapprocher du cabinet pour convenir d’un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  7. Avatar Xavier M dit :

    Bonjour,

    J’ai acquis en septembre 2019 un appartement en VEFA dans un programme pour lequel les travaux avaient débuté en février 2019.
    Je précise que ces travaux ne comportaient pas d’étape de démolition, le terrain étant vide.
    En décembre 2019, le promoteur annonce, lors d’un rendez-vous pour la pose de la première pierre, aux quelques copropriétaires présents, des difficultés sur le chantier dues à une forte présence d’eau dans les sous-sols.
    Cette annonce a été suivie d’un courrier envoyé en mars 2020 nous informant d’un décalage de la livraison du troisième trimestre 2021 au quatrième trimestre 2022.
    Ce retard m’empêcherait de bénéficier du dispositif Pinel , qui était l’objectif principal de mon projet ( délais de plus de 30 mois entre la signature de l’acte de vente et la fin des travaux).
    J’ai du mal à croire que le promoteur n’était pas conscient des difficultés de chantier lors de la signature de l’acte de vente (survenue 7 mois après le début des travaux).
    Malgré mes nombreux appels et mails , Il m’est impossible d’avoir une de réponse de sa part ou de celle du Maitre d’œuvre concernant la date de constatation des premières anomalies liées au sous-sol.
    Quel serait le moyen de les forcer à me donner une réponse ?
    S’il s’avère que des difficultés étaient déjà rencontrées et/ou prévisibles sur le chantier au moment de la signature de l’acte de vente et que cette information ne m’a pas été communiquée, quels seraient les recours envisageables ?

    Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans examiner au préalable votre acte d’achat, voir votre avant-contrat le cas échéant, car il s’agit de déterminer la nature et l’étendue des engagements du promoteur au regard de votre objectif fiscal.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Avatar WONG SANG Angélique dit :

    Bonjour,
    Je suis native de Polynésie française et plus précisément de l’île de Tahiti. J’ai acheté un appartement en VEFA T3 avec 2 parkings : 1 en extérieur et le 1 en R-2.
    Sur le contrat de vente la livraison aurait dû se faire au plus tard le 30 juin 2020. A aujourd’hui, le retard s’accumule lié à « la COVID » hors notre île n’a été confinée qu’un mois avec autorisation pour le BTP de poursuivre leur chantier mais, c’est l’argument avancé par le promoteur…
    Le 28 octobre a donc eu lieu mon 1 er état des lieux et j’avais dès lors signalé à ma commerciale que je ne paierai pas les 5% avant cet état des lieux ( j’avais reçu un recommandé me disant que si je voulais mes clés, il fallait que je paie avant l’état des lieux).
    Ma commerciale a essayé de me convaincre de le faire mais j’ai refusé en disant que je ne paierai pas si des travaux devaient se faire! J’ai eu 3 pages de réserves avec pour gros travaux ma douche à l’italienne à revoir car il y avait une mauvaise évacuation d’eau.
    A savoir que dans mon bâtiment presque toutes les douches ont été refaites car il n’y avait pas de pente ( un constat d’architecte a été fait dans un des appartement).
    Suite à la visite , je signe le PV de réserves et on m’annonce 2 à 3 semaines de travaux. Hors, j’ai reçu un mail vendredi dernier disant que le chantier était ralenti à cause de la COVID et qu’il y avait déjà 3 semaines de retard!!! J’ai donc renvoyé un mail au SAV de mon promoteur pour demander une date et un récapitulatif des travaux effectués depuis le 28 octobre : réponse automatique « nous reviendrons vers vous » mais je n’ai rien reçu depuis, ni date, ni point sur mes travaux…
    De plus, j’ai constaté, le 28 octobre, que mon parking extérieur était sur une pente avec un parcage en créneau et que celui en R-2 était entre 2 murs. Je me suis garée au R-2 et je me suis rendue compte que le place de parking était étroite. J’ai dû m’y garer en marche arrière et en me garant au centre, je ne pouvais pas sortir! Je manœuvre alors pour serrer du côté passager vers un des murs pour pouvoir sortir de mon véhicule (ford fiesta de 2013)…
    Je l’ai fait constaté à ma commerciale qui me dit que c’est vrai que c’est moins pratique mais que c’est conforme au plan et aux côtes de construction (2m50 de large et 5 m de long)!
    Quels recours puis-je mettre en place?:
    – pour le retard de livraison?
    – pour ma place de parking qui est contraignante et que j’ai payé 12 570 euros quand même? de mon parking extérieur qui est en pente et que j’ai payé 8 380 euros…
    Elle me dit que le prix des parkings notifiées sont à titre indicatif si je voulais les revendre et que j’ai payé un prix global donc non dissociable au final: appartement+2 parkings = 242 182 euros!
    Merci de m’avoir lu et de me conseiller au mieux…Il s’agit de mon premier achat et je ne sais pas quoi faire pour me faire entendre!
    Cordialement,
    Angélique WONG SANG

  9. Avatar ROCHETTE dit :

    Bonjour Maître,

    Nous avons acheté un appartement dans une résidence neuve, le mur d’enceinte jonchants notre petit jardin n’a pas été refait durant la construction, celui-ci est très délabré, fissuré et des morceaux tombent.
    Malgré plusieurs courrier au promoteur celui-ci nous indique qu’il ne fera rien concernant ce mur qui est là selon lui depuis 80 ans et qui ne tombera jamais.

    Si le mur venait à tomber, une garantie s’activera ? Ou le poids des réparations sera supporté par l’ensemble des copropriétaire ?

    Merci pour votre réponse,

    cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame, Cher Monsieur,
      Il semblerait qu’il s’agisse d’un mur mitoyen dont le coût de réparation éventuel serait à repartir entre les deux copropriétés voisines.
      sentiments les meilleurs.

  10. Avatar Rudy P dit :

    Bonjour,

    Suite visite livraison d un appartement 3 pièces acheté en vefa avec une place de parking catégorie A, à la livraison j ai constaté un défaut de conformité de la place de parking non conforme à la norme NFP 14 120 place mesurant entre un mur d un coté et un poteau de l autre 2m30. Le poteau étant trop reculé, une fois garé nous ne pouvons pas sortir par la place de parking bloqué par le mur ou poteau, ce qui rend celle ci inutilisable pour un véhicule standard. Le promoteur répond être conforme au plans, ceux ci indiquant 2m50 du mur jusqu a la mitoyenneté de la place voisine (en réalité après mesure 2m43) sauf que celui ci n’indique pas clairement la largeur de passage entre le mur et le poteau. Etant non sachant nous ne pouvons savoir que nous ne pourrions garer un véhicule standard. Il y a pour nous défaut de conseil du vendeur et du notaire ne nous ayant pas indiquer ce risque ni non respect de la norme qui devrait être à 2m50 entre obstacle. Autre souci après vérification de la norme,la place devrait être de 2m50 voir 2m60 de large entre les obstacles mur et poteau (explication détaillé de la norme que nous avons envoyé au promoteur qui suite à cela à envoyé un bureau de contrôle pour vérifier) en effet pour être conforme à une place catégorie A nous ayant été vendue selon la norme il faudrait un passage de 2m60 dans notre cas. Le bureau de contrôle confirme que la place n est pas une catégorie A et le promoteur n a pas d autre solution de stationnement à nous proposer dans la copropriété. Celui ci va essayer de nous faire passer la place en catégorie b ce que nous refusons et demandons sa mise en conformité en catégorie A comme vendu ce qui techniquement est compliqué voir impossible. Dans ce cadre nous cherchons une aide à la négociation d’un rabais conséquent au bien qui à été acheté conditionenelement pour nous au stationnement d’un véhicule standard. Nous subissons un grave préjudice ne pouvant y stationner et a la revente le bien 3 pièces sans parking standard sera plus que difficile à revendre (une famille ne roulant pas en smart). De plus dans l ecoquartier en construction il n y a pas de place de parking disponible à la vente et le stationnement sera plus que compliqué ayant un plu prévoyant 0.8 vehicule par logement.

    Vu le souci nous avons proposé le jour de livraison une consignation des 5% à la livraison pour non-conformité jusqu’à la levée des réserves et conformité mais le promoteur nous refuse la remise de clé exigeant le paiement de cette sommes pour remise des clé, ce que nous refusons pour le moment car la caisse de consignation noust indique que nous sommes dans nos droits de consigner pour récupérer nos clés.

    Refus du promoteur sur ce point

    Pour nous la consignation reste un moyen de pression supplémentaire avant assignation meme en cas d annulation de vente si aucune solution ou arrangement n est trouvé.

    Nous allons demander avant tour une mise en conformité si techniquement possible ou solution stationement catégorie A dans la copropriété mais cela serait apparement impossible

    Nous nous demandons aussi si acceptation de prise des lieux vaut acceptation du souci. Nous avons un rdv courant de semaine avec eux pour report de la visite de livraison et avions imaginé venir accompagné d un avocat et si non solution trouvé lors du rdv transmettre le dossier pour assignation.

    En off le syndic nous indique avoir eu le promoteur qui a confirmé ne pas avoir de solution à part proposé un arrangement financier.

    Le dossier peut il vous intéresser

    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

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