Maître Pascal PERRAULT

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Résolution de la vente immobilière

5 octobre 2016

Vente d’immeuble – Résolution de la vente – Restitutions

Une des difficultés récurrentes en cas de résolution de vente immobilière concerne les restitutions.

On se souvient que la résolution du contrat implique son anéantissement rétroactif.

Dès lors, le vendeur doit restituer le prix versé par l’acquéreur et l’acquéreur doit restituer la chose au vendeur.

La question posée est la suivante : l’occupation du bien par l’acquéreur, voir la dépréciation de ce bien par son temps d’utilisation, peuvent-elles donner lieu à une indemnisation au profit du vendeur ?

La Cour de Cassation tranche clairement par la négative dans un arrêt du 13 juillet 2016, (14/26.958), tel que ci-après rapporté :

Vu l’article 1184 du code civil ;

Attendu que, pour fixer à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X… au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l’arrêt retient que l’indemnité sollicitée correspond à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un ancien, qu’il y a lieu de considérer que, quels que soient l’état dans lequel les biens seront restitués par Mme X… et l’entretien dont ils ont pu faire l’objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d’une valeur à neuf, de sorte que la réalité d’une perte de valeur et du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et que la somme allouée, tient compte de la durée de possession par Mme X… et du prix de vente initial des biens ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l’utilisation de la chose vendue ou à l’usure résultant de cette utilisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

Dont acte !

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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16 questions

  1. Avatar zouhi dit :

    Bonjour maitre,
    suite à une cession de creance de ma banque à une société de recouvrement d’un capital restant du qui date de 2015 apres vente forcée(74 000e !!!). . la société de recouvrement apres deux mesures d’executions infructueuses (deboutée) suite à l’assignation en saisie sur remuneration et saisie sur compte (deboutée aussi). car le juge d’excecution observe l’acte notarié presenté manque de novation en 2012.Ces 2 jugements en 2019. Cette société insatisfaite revient m’assigner pour payement esperant avoir un titre excecutoire valable cette fois au tribunal judiciaire au fond. Je suis confiné et je n’ai pas choisi encore un avocat . Que pensez vous? sur sa qualité en tant que partie comme cessionnaire . c’est au cedant de demander un titre et non pas au cessionnaire. Puis je demander des dommages et interets au cessionnaire sur le fondement d’une vente forcée sans titre excecutoire valable en 2015. Dans ce cas c’est le cessionnaire qui doit me payer les dommages suite au transfert des obligations apres cession de creances. Que pensez vous maitre sur mes droits envers cette officine qui vient de se creer en 2016 en manque d’argent. je suis confiné. ? cordialement

  2. Avatar Bernard. Nice dit :

    Bonjour Maître,

    J’ai vendu ma maison à termes avec une réserve d’habitation jusqu’à mon décès.
    L’acheteur est défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il est exigible (retards de 15 jours chaque mois). La dernière échéance à été rejetée pour insuffisance de provisions.
    De plus, il refuse d ‘honorer ses obligations contractuelles (charges relatives de mises aux normes sanitaires et électriques, dépenses de grosses réparations avancées par moi-même) et prend pas la peine de retirer mes lettres recommandées.

    Je suis invalide à plus de 80%, il est très important pour moi que je puisse compter sur des versements régulières

    Cette situation est crée un préjudice considérable,

    Que dois-je faire ?

    Avec mes remerciements les plus chaleureux

    Bernarrd

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard à votre invalidité, il est essentiel que vous choisissiez un avocat à Nice et non à Paris.
      Cette proximité ne pourra que faciliter le traitement de vos difficultés qui nécessite la saisine d’un juge.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Avatar Djamel + dit :

    Bonjour Maitre,
    Nous sommes un couple qui avons investi dans un appartement dans un but locatif. L\’achat s\’est moyennement déroulé (divers pressions) . nous l\’avons mis en location et découvert qu\’il y a un appartement de réinsertion dans l\’immeuble dans lequel est logé une personne qui hurle la nuit. Notre locataire actuel est appeuré et a fait des enregistrements. La situation semble connu de longue date par le voisinage. A aucun moment, nous avons eu cette information. Notre notaire nous a dit qu\’il n\’y a pas de recours possible puisque rien dans les AG. Nous avions lu les AG et effectivement, rien sur ce sujet. Nous nous sentons toutefois lésé, voire escroqué. Pouvons-nous faire un recours contre la vendeuse et l\’agence?

  4. Avatar Philippe dit :

    cher maître,
    un premier jugement a ordonné la résolution de la vente d\’un immeuble.
    le vendeur redevient donc propriétaire et peut-il sans restituer l\’argent (qu\’il a dépensé) demander à l\’acquéreur (victime ) de quitter les lieux ?
    faut -il demander en appel une hypothèque sur le bien ou autre ?
    quels sont les recours en cas de non paiement (ou restitution) de la somme ?
    A vous lire

    cordialement

  5. Avatar Jacques Cholet dit :

    Bonjour Maitre,

    Nous avons signé l’acquisition d’un appartement en état future d’achèvement le 21 Juin 2018.
    Oralement ,le promoteur nous avait parlé d’un livraison possible en Décembre 2018 mais l’acte notarié stipulait un délai d’achèvement au plus tard à la fin du 2e trimestre 2019.
    Après plusieurs reports de dates (Mai-Juin 2019 ,Juillet 2019 et maintenant Octobre 2019 !) ,pour des raisons invérifiables (obtention de la GFA, faillite du courtier SFS et des sociétés d’assurances associées) ,nous dépasserions largement la date limite de livraison de l’appartement et n’avons absolument plus confiance dans ce projet ,pour ne pas dire autre chose…. A ce jour ,les travaux n’ont d’ailleurs absolument pas démarré…..
    Nous souhaitons donc procéder à une résolution de vente .
    Pourriez-vous nous indiquer les démarches à suivre et le type de courrier à adresser au promoteur (copies notaires) ,svp
    Merci d’avance
    Cordialement
    J.Lhériteau

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      La résiliation d’une VEFA n’est pas aisée.
      Même avec la meilleur volonté, je ne peux vous conseiller sans au préalable avoir pris connaissance de votre dossier, notamment de l’acte notarié et des échanges entre vous et le promoteur.
      Si vous le souhaitez, vous pouvez vous rapprocher de mon secrétariat pour la fixation d’un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  6. Avatar Guillaume dit :

    Bonjour Maître,

    J’ai signé en juillet dernier par le biais d’une Sci un compromis d’en vente pour l’acquisition d’un immeuble de rapport situé à Marseille. Je n’ai malheureusement pas obtenu le prêt nécessaire à cette acquisition. Je demande la restitution du dépôt de garantie mais Le vendeur fait la sourde oreille et refuse de me le restituer. Pouvez vous m’assister sur ce sujet? Quels sont les recours?

    Merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Avez-vous remis le dépôt de garantie entre les mains d’un notaire, d’un agent immobilier, directement entre les mains du cédant des parts sociales ?
      Sentiments les meilleurs.

  7. Avatar Jean-François 54520 Laxou dit :

    Maître,

    Je suis sur la point de vendre un appartement selon le principe d’une vente à terme.
    En cas de résolution du contrat suite à la non exécution des obligations de l’acheteur, la restitution du bien entrainerait-t-elle pour moi le paiement de
    frais d’acquisition ( droits d’enregistrement, honoraires notariés etc … ) pour retrouver la propriété dudit bien ?
    Avec mes remerciements et mes meilleures salutations.

    J-F Bois

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de répondre à cette question.
      S’agit – il d’une vente d’immeuble à construire dans le secteur protégé, (à terme selon vous ou en VEFA), une vente de droit commun, une vente sans transfert du sol ou une réhabilitation ?
      Avez-vous signé un contrat préliminaire ou définitif ?
      La lecture du contrat serait nécessaire pour vous répondre.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Avatar Coraline Rosny dit :

    Maître Perrault,

    J’ai signé un compromis de vente en janvier 2018 pour l’achat d’un appartement à Rosny-sous Bois 93110. La signature finale devrait avoir lieu dans quelques semaines. Trois frères vendent cet appartement dans le cadre d’une succession.

    Je rencontre le problème suivant : J’ai appris lors de l’assemblée générale de copropriéte en avril que les locataires au-dessus de l’appartement perturbent gravement l’ordre de la copropriété (couple alcoolique, tapage nocturne répété, disputes violentes qui terminent dans la rue à 1h du matin…). J’ignorais cette situation lorsque j’ai signé le compromis alors que les vendeurs étaient apparemment au courant. Je dis apparemment car un des vendeurs faisait partie du conseil syndical en 2017 et un autre membre du conseil syndical m’a confirmé que le problème a été discuté amplement ce jour-là.

    J’aimerais savoir si ce fait constitue une preuve suffisante pour mobiliser la notion juridique de dole.
    Je tente actuellement d’obtenir réparation à l’amiable.

    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Cette question est délicate car les tribunaux se livrent à une appréciation au cas par cas dans ce type de dossier.
      L’issue d’une instance fondée sur le dol reste donc incertaine.
      Toutefois, si la dissimulation que vous évoquez est de nature à vous faire renoncer à signer l’acte authentique de vente, je vous invite à prendre position en ce sens auprès du notaire en charge de l’acte ainsi que des vendeurs pour vous dégager amiablement du compromis de vente.
      En cas de bocage de la situation, et si vous le souhaitez, vous pouvez prendre rendez-vous à mon cabinet.
      Sentiments les meilleurs.