Maître Pascal PERRAULT

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Vente immobilière : attention aux dissimulations d’informations

27 mai 2019

1/Le cas de figure est classique de vente immobilière

Un acquéreur trouve après de longues recherches le pavillon de ses rêves et l’achète.

Rapidement, le rêve se transforme en cauchemar, car le vendeur a « oublié » de l’informer de la présence de vrillettes, (insectes xylophages), non seulement dans la charpente en bois, mais également dans toute la structure en bois de la maison !

L’assurance ne couvre pas ces dégâts et le coût annoncé par les différentes entreprises spécialisées dans la reprise des charpentes et des structures bois infestées par ces insectes s’annonce prohibitif.

C’est catastrophique pour l’acquéreur, (et sa famille), lequel s’est généralement endetté au maximum de ses possibilités financières et se trouve dans l’impossibilité de contracter un nouveau crédit pour financer les travaux d’assainissement de la maison.

2/Heureusement, cet acheteur n’est pas totalement démuni face à cette difficulté.

En effet, le code civil vient au secours de ce dernier en consacrant l’existence d’un devoir général d’information et de bonne foi.

Ainsi, l’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.».

Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenue, le manquement à ce devoir d’information entraine l’annulation du contrat dans les conditions prévues à l’article 1130 du code civil qui dispose que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. »

En d’autres termes, la nullité de la convention peut être obtenue.

L’obligation de contracter de bonne foi impose en effet aux cocontractants de s’informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien.

L’acquéreur victime pourra donc obtenir la nullité de la vente et la restitution du prix et des frais annexes contre restitution de la maison au vendeur !

L’histoire se finit bien.

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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5 questions

  1. Avatar Catherine + Palaiseau dit :

    Maître,
    Je vous avais appelé dans le courant du mois concernant une maison pour laquelle j\’ai signé un compromis de vente. On m\’a présenté le lotissement comme présentant un anodin problème de voirie sur le point d\’être corrigé par le lotisseur avec ensuit une rétrocession certaine vers la mairie…Renseignements pris trop tard auprès du service urbanisme et des co-lotis, le dossier \ »malfaçons\ » semble plus épais et d\’après mon interlocuteur, la rétrocession ne se ferait peut-être jamais….Donc, information précontractuelle non exhaustive etc…Personne ne répond à mes courriers visant à obtenir une liste des désordres. Je peux envisager éventuellement d\’acheter mais dans l\’hypothèse où le lotissement resterait privé, je dois savoir quels sont les problèmes sur voirie, vont ils être résolus, quels seraient les coûts d\’entretien au fil du temps (charges) et la gestion de l\’assurance d\’une voirie en cas de sinistre, accident etc…resposabilitéé civile ….Je suis dans le flou total, j\’avais pris contact avec un avocat mais je ne suis pas satisfaite, il n\’a rien fait à ce jour. J\’aimerais que vous puissiez m\’aider à y voir plus clair au moins ; la date de réitération est au 15/4. Je sus assez préoccupée. Bien Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,

      Cela rentre effectivement dans l’expertise du cabinet.

      Je peux donc vous assister.

      Je vous remercie de téléphoner à mon secrétariat afin de fixer un rendez-vous à mon cabinet.

      Sentiments les meilleurs

  2. Avatar François + Antony dit :

    Bonjour, jaimerais vous soumettre l\’affaire suivante qui me concerne. J\’ai acquis un appartement 3 pièces en juin dernier. La cuisine comporte une cuisine équipée avec un coffrage collé tout autour, empêchant de voir ce qu\’il y a derrière les éléments de cuisine. Quand j\’ai voulu faire faire une réparation sur la chaudière qui fuyait, le technicien a été obigé de retirer un peu du coffrage fixé au mur; et c\’est alors qu\’on a découvert un peu l\’état délabré derrière. J\’ai donc décidé par la suite d\’enlever lentement les coffrages collés et fixés aux murs et au plafond, et j\’ai découvert des rafistolages électriques amateurs voire dangereux (expliquant les traces de brulures autour du four et aussi les ampoules qui grillent sans cesse..). J\’ai aussi découvert des prises dénudées, des bricolages de tuyaux d\’eau et peut-être aussi de gaz, des trous dans les murs et au plafond. J\’ai fait faire un devis que j\’ai adressé à l\’ancien proriétaire avec un courrier explicatif et des photos à l\’apui, mais il ne veut rien savoir et il se dit que la vente s\’est effectuée sans la garantie des vices cachés alors même qu\’il connait l\’état de la cuisine puisqu\’il était proriétaire de ce bien depuis sa construction ( en 1975 je crois). Il a répondu à mon courrier par le biais de son avocat. je précise que j\’ai souscrit une assurance protection juridique. Je souhaiterais être assisté par un avocat afin d\’obtenir réparation Dans l\’attente de votre retour, Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce type de dossier entre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Toutefois, le cabinet ne travaille pas avec les assurances « protection juridique » car les montants alloués ne couvrent pas les frais de procédure.
      sentiments les meilleurs.

  3. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Chère Madame,

    Cela rentre effectivement dans l’expertise du cabinet.

    Je peux donc vous assister.

    D’un point de vue pratique, je vous remercie de m’indiquer si vous souhaitez uniquement correspondre dans cette affaire ou si vous êtes disposé à faire un rendez-vous à mon cabinet.

    Sentiments les meilleurs.