Maître Pascal PERRAULT

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Actualités

Catégorie : Vente d'immeuble

On distingue classiquement plusieurs temps dans le déroulé d’une vente immobilière.

Les négociations, (1), les avant-contrats, (2), la signature de la vente et la protection de l’acquéreur, (3).

1 – Les négociations

Les négociations, (également appelées pourparlers, s’agissant toutefois plutôt des échanges verbaux), constituent l’espace de liberté des parties dans lequel ces dernières peuvent se rencontrer et échanger en vue d’une vente immobilière, laquelle à ce stade n’est encore qu’une éventualité lointaine.

C’est le moment des réunions, des démarches, des entretiens divers, des offres et des contre-propositions.

Cependant, si le principe de liberté régit les échanges entre les parties durant cette période de négociation, cette dernière n’est pas sans limite.

Les tribunaux se réservent en effet la possibilité de sanctionner un comportement qui pourrait être qualifié d’abusif lors des négociations, au sens de la responsabilité civile classique, (Article 1240 du code civil, anciennement article 1382 du code civil).

Il appartiendra alors à celui qui s’estime être victime du comportement abusif de l’autre partie, de rapporter la preuve de ce comportement blâmable, ce qui est une question de fait.

Fréquemment, c’est le contexte de la rupture qui sera invoquée pour caractériser une faute ouvrant droit à réparation, (rupture brutale, imprévue ou tardive, introduction de pourparlers sans avoir l’intention réelle de contracter, poursuite de pourparlers alors que l’intention de contracter n’existe plus.).

Le juge se livrera alors à une appréciation au cas par cas.

On observera que dans le cas d’une vente immobilière avec des enjeux économiques importants, il sera prudent d’aménager contractuellement les négociations de sorte d’éviter que l’une des parties ne soit tentée de « piéger » l’autre durant ces négociations, en soutenant brutalement en cours de pourparlers, que la vente est parfaite par l’échange des consentements sur la chose et sur le prix.

Le recours à un avocat en droit immobilier sera alors nécessaire.

2 – les avant-contrats

Lorsque l’offre de vente portant sur la chose et sur le prix a été purement et simplement acceptée, le contrat est alors « intellectuellement » formé mais un écrit s’impose pour formaliser cet accord.

C’est le temps des avant-contrats.

On précisera qu’en dépit de la dénomination d’avant-contrat utilisée par la pratique, il s’agit bien d’un contrat parfait et ayant force obligatoire, peu important, (dans la grande majorité des cas), qu’un acte authentique dressé par un notaire intervienne ensuite.

On précisera également que la forme de cet avant-contrat est libre, et qu’il est donc possible et souhaitable d’adapter chaque avant-contrat à chaque cas d’espèce pour le rendre juridiquement efficace.

Les différents types de contrat sont en effet nombreux, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente, promesse autonome de vente, etc.

La rédaction d’un avant-contrat est donc une étape cruciale dans le déroulé d’une vente immobilière qui appelle l’intervention d’un avocat en droit immobilier.

3 – La signature de la vente et la protection de l’acquéreur

La protection de l’acquéreur se décline de deux façons, la protection de l’acquéreur en sa qualité d’emprunteur pour financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation, (3.1), et la protection de l’acquéreur en sa qualité d’acquéreur non-professionnel d’un immeuble d’habitation, (3.2).

3.1 – La protection de l’acquéreur en sa qualité d’emprunteur pour financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation

L’article L313-1, (et suivants), du code de la consommation, d’ordre public, pose un principe de protection de l’acquéreur en sa qualité d’emprunteur pour financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation.

L’idée est que l’acquéreur ne doit pas être engagé :

  • Dans une vente immobilière sans avoir obtenu le ou les crédits nécessaires à l’opération,
  • Dans un contrat de crédit immobilier si la vente de se réalise pas.

En pratique, si l’acquéreur a recours à un ou plusieurs crédits pour financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation, la signature du contrat de vente se fera toujours sous la condition suspensive de l’obtention du ou de ces prêts immobiliers.

Inversement, l’offre du, (ou des prêts), de la banque est toujours accepté par l’acquéreur sous condition résolutoire de l’absence de conclusion dans le délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt a été demandé. (Article L313-36 du code de la consommation)

3.2 – La protection de l’acquéreur en sa qualité d’acquéreur non-professionnel d’un immeuble d’habitation

L’article L271-1, (et suivants), du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, pose un principe de protection de l’acquéreur en sa qualité d’acquéreur non-professionnel d’un immeuble d’habitation.

L’idée est que l’acquéreur doit bénéficier d’un temps de réflexion eu égard à l’importance de son engagement.

En pratique, l’acquéreur disposera :

  • D’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification par RAR ou remise en main-propre ou moyens présentant des garanties équivalentes, de l’avant-contrat de vente,
    Le délai commençant à courir à compter du lendemain de la première présentation de l’avis de réception de la notification par courrier de l’avant-contrat de vente.
  • D’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification par RAR ou remise en main-propre d’un acte authentique de vente, (acte notarié), en cas d’absence d’avant-contrat.

Le cabinet est à votre disposition pour vous conseiller.

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