Maître Pascal PERRAULT

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Résolution de la vente immobilière

5 octobre 2016

Vente d’immeuble – Résolution de la vente – Restitutions

Une des difficultés récurrentes en cas de résolution de vente immobilière concerne les restitutions.

On se souvient que la résolution du contrat implique son anéantissement rétroactif.

Dès lors, le vendeur doit restituer le prix versé par l’acquéreur et l’acquéreur doit restituer la chose au vendeur.

La question posée est la suivante : l’occupation du bien par l’acquéreur, voir la dépréciation de ce bien par son temps d’utilisation, peuvent-elles donner lieu à une indemnisation au profit du vendeur ?

La Cour de Cassation tranche clairement par la négative dans un arrêt du 13 juillet 2016, (14/26.958), tel que ci-après rapporté :

Vu l’article 1184 du code civil ;

Attendu que, pour fixer à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X… au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l’arrêt retient que l’indemnité sollicitée correspond à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un ancien, qu’il y a lieu de considérer que, quels que soient l’état dans lequel les biens seront restitués par Mme X… et l’entretien dont ils ont pu faire l’objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d’une valeur à neuf, de sorte que la réalité d’une perte de valeur et du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et que la somme allouée, tient compte de la durée de possession par Mme X… et du prix de vente initial des biens ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l’utilisation de la chose vendue ou à l’usure résultant de cette utilisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

Dont acte !

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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2 questions

  1. Coraline Rosny dit :

    Maître Perrault,

    J’ai signé un compromis de vente en janvier 2018 pour l’achat d’un appartement à Rosny-sous Bois 93110. La signature finale devrait avoir lieu dans quelques semaines. Trois frères vendent cet appartement dans le cadre d’une succession.

    Je rencontre le problème suivant : J’ai appris lors de l’assemblée générale de copropriéte en avril que les locataires au-dessus de l’appartement perturbent gravement l’ordre de la copropriété (couple alcoolique, tapage nocturne répété, disputes violentes qui terminent dans la rue à 1h du matin…). J’ignorais cette situation lorsque j’ai signé le compromis alors que les vendeurs étaient apparemment au courant. Je dis apparemment car un des vendeurs faisait partie du conseil syndical en 2017 et un autre membre du conseil syndical m’a confirmé que le problème a été discuté amplement ce jour-là.

    J’aimerais savoir si ce fait constitue une preuve suffisante pour mobiliser la notion juridique de dole.
    Je tente actuellement d’obtenir réparation à l’amiable.

    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Cette question est délicate car les tribunaux se livrent à une appréciation au cas par cas dans ce type de dossier.
      L’issue d’une instance fondée sur le dol reste donc incertaine.
      Toutefois, si la dissimulation que vous évoquez est de nature à vous faire renoncer à signer l’acte authentique de vente, je vous invite à prendre position en ce sens auprès du notaire en charge de l’acte ainsi que des vendeurs pour vous dégager amiablement du compromis de vente.
      En cas de bocage de la situation, et si vous le souhaitez, vous pouvez prendre rendez-vous à mon cabinet.
      Sentiments les meilleurs.