Maître Pascal PERRAULT

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Nullité du contrat de construction de maison individuelle

10 mai 2016

Démolition de l’ouvrage ou pas ?

En cas de nullité du contrat de construction de maison individuelle, la question des restitutions est une question difficile.

En d’autres termes, si le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), ou l’entreprise de construction, obtient la nullité du contrat de construction de maison individuelle, (peu importe la raison), la jurisprudence était hésitante sur le régime des restitutions, c’est-à-dire sur les conséquences de la nullité.

En effet, certaines juridictions admettaient que la nullité permette au maître de l’ouvrage de conserver l’ouvrage, (la maison individuelle), et d’obtenir de l’entreprise de construction le remboursement des sommes versées à cette dernière, (ce qui était sévère), sans démolition de l’ouvrage.

D’autres juridictions, admettaient que l’entreprise de construction puisse conserver les paiements correspondant à l’état d’avancement de l’ouvrage, ce qui supposait une réception possible ou partielle, sans démolition de l’ouvrage.

Enfin, d’autres juridictions considèreraient la démolition de l’ouvrage comme la conséquence de la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec ou sans remboursement des sommes versées au maître de l’ouvrage.

Donc, une situation plutôt confuse avec pour question centrale le régime applicable aux restitutions, savoir : démolition ou non de l’ouvrage.

Aux termes d’un arrêt du 21 janvier 2016, la Cour de cassation pose les deux règles suivantes :

  • La demande de démolition de l’ouvrage n’est pas une condition de recevabilité de l’action en nullité du contrat de construction de maison individuelle présentée par le maître de l’ouvrage,
  • La demande de démolition est soumise à l’appréciation du juge.

Exprimé autrement, une demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle :

  • Peut être formée sans entrainer de démolition de l’ouvrage comme conséquence de la nullité,
  • Mais reste toujours soumise à l’appréciation du juge, qui va se livrer à un contrôle de proportionnalité, pour savoir si la démolition de l’ouvrage est une sanction proportionnelle et adaptée à l’importance des désordres, malfaçons et non-conformités affectant cet ouvrage.

Une solution pleine de sagesse.

CC 14/26.085

Pascal Perrault

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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