Maître Pascal PERRAULT

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La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

25 septembre 2014

Quelle garantie ?

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)

 Cette garantie s’applique-t-elle à toutes les ventes immobilières ?

Non, la garantie des vices cachés ne s’applique par exemple aux ventes judiciaires, aux ventes à l’amiable intervenues dans le cadre d’une liquidation judiciaire, aux cessions d’entreprise dans le cadre d’une procédure collective, enfin, la vente d’immeuble à construire, (vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme), est également soumise à la réglementation applicable aux constructeurs. (cf. article sur ce site « Actualité » « Droit de la construction – La garantie des vices cachés »).

 Exemples de vice caché

Fissures affectant la structure de l’immeuble, instabilité du sol sur lequel a été édifié l’ouvrage, humidité rendant l’occupation d’un pavillon impossible, présence d’amiante, défaut d’étanchéité, etc.

 Le vice doit être caché

Le vice est réputé caché quand un non-professionnel en a ignoré l’existence après avoir examiné le bien avec une attention normale.

Toutefois, l’acquéreur professionnel en raison de ses compétences est présumé connaitre le vice, sauf à prouver le caractère indécelable du vice.

Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices du bien vendu à un non-professionnel, il ne peut donc opposer à ce dernier des clauses d’exclusion de garantie.

 Choix entre la résiliation de la vente et la diminution du prix (Article 1644 du code civil)

Il s’agit d’un choix discrétionnaire de l’acquéreur et non du juge, (sauf si la gravité du vice est insuffisante pour justifier la résolution, en cas de perte de l’immeuble ou d’impossibilité de restituer l’ouvrage, dans ces cas seul l’action en diminution de prix est possible).

 Délais

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, (Article 1648-1 du code civil), mais dans un délai maximum de cinq ans suivant la vente de l’immeuble, (article 2224 du code civil), étant précisé enfin, que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription, ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, (article 2232 du code civil).

Avocat immobilier Paris / garantie des vices cachés dans la vente immobilière

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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10 questions

  1. MAUD CANOHES dit :

    Bonjour Maître, nous devons acheter une villa neuve à Canohes (66) pour laquelle nous avons déjà signé le compromis, versé la provision de garantie chez le notaire, le délai de rétractation est passé et le vendeur nous ayant accordé de rentrer dans les lieux avant la signature définitive de l’acte qui doit arriver dans très peu de temps, nous avons fait les frais de pose de compteur edf car il n’y en avait pas, fourniture d’eau à notre nom, assuré la maison et pour prouver que nous sommes sérieux nous avons déjà versé les fonds en totalité chez le notaire. Depuis quelques jours et ce, tous les jours, nous ne cessons d’appeler le vendeur car nous rencontrons des problèmes (fuite dans les meubles sous vasque des sanitaire, mauvaise installation électrique, l’enduit des tableaux des fenêtres qui se craque et tombe, fissure sur une terrasse avec descente du niveau et surtout une piscine totalement défectueuse ! le vendeur appelle à chaque fois que nous lui informons d’un problème les corps de métiers car il y a une garantie décennale et dommage ouvrage, mais cela fait beaucoup tous les jours !! la maison a un prix assez conséquent et nous craignons d’avoir d’autres problèmes, le vendeur commence à nous dire que nous « pinaillons » et qu’il n’y a rien de grave. Notre argent étant chez le notaire nous nous posons la question de savoir si on achète ou pas et quels recours avons nous sans avoir à devoir au vendeur les 10 % de pénalités. Dans l’attente de vous lire et vous en remerciant par avance, cordialement Maud Boniface

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Eu égard à ce que vous indiquez, il semble que la vente soit parfaite.
      En revanche, il faut refuser la livraison du bien tant que les désordres n’auront pas été repris et refuser de payer le solde ,(la retenue de garantie, qui doit être consignée si vous acceptez l’ouvrage avec des réserves).
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  2. Zitta Jean François dit :

    Cher Maître,

    J’ai acheté un bien il y a quelques années. Je me suis aperçu de certains vices cachés (termites). Après quelques recherches, j’ai vu que je pouvais exercer une action en garantie légale des vices cachés et une action en responsabilité délictuelle.

    Le délai de prescription est bien de 5 ans ? Même si les vices concernent un bien immobilier (j’ai vu que la prescription était trentenaire pour les actions réelles immobilières).

    Merci de votre retour,

    Bien cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est un peu plus compliqué que cela.
      Retenez que le délai (nouveau) de droit commun est effectivement de 5 ans pour agir en garantie des vices cachés, mais c’est un délai « flottant » qui s’apprécie au cas par cas.
      Si vous avez des termites, soyez vigilant pour assigner dans les délais.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  3. bea, bourg achard dit :

    Cher Maître, mon concubin est en liquidation judiciaire depuis 2004, et nous avons été contraints à vendre notre bien immobilier en octobre 2016 sous peine de vente forcée.
    A ce jour, l acquéreur prétend à des vices cachés, suite à une fuite d eau, et veut faire reconnaître notre mauvaise foi, je pense qu il regrette son achat.
    Nous pouvons prouver que nous ignorons cette fuite car nos factures attestent une cohérence de consommation régulière .
    De plus, le dernier relevé de compteur ne présente pas de fuite active.
    Comment se sortir de cette situation, car il est déjà difficile d être contraint à vendre son bien, et de plus vous faire porter des accusations infondées.
    Merci de m avoir lu
    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      1) Le bien vendu faisait-il partie du patrimoine professionnel de votre concubin ?
      2) Que prévoyait votre contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés ?
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

      • bea, bourg achard dit :

        Cher Maître,
        la société mise en liquidation est en individuelle, à son nom et nous avons acheté une maison en indivision.
        Mon concubin a été mis en liquidation judiciaire en mars 2004.
        J’ai été mise en demeure de vendre ce bien suite à une saisie immobilière ordonnée par la banque en avril 2016.
        Nous avons vendu ce bien en octobre 2016.
        Le 23/02/2017, l’acquéreur nous envoie un courrier nous menaçant de vices cachés suite à une fuite d’eau, que nous ignorons car nos factures ne démontrent pas de fuite active.
        contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés:
        etat du bien
        l »acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques cause que ce soit notamment en raison : de vices apparents, des vices cachés.
        S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas: si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou il est réputé ou s’est comporté comme tel.
        s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux , que des vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

        Cher Maître , par conséquent, si le bien est vendu dans le cadre d’une vente amiable, comment cela peut-il se passer?
        Bien cordialement

        • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

          Chère Madame,
          Il me faudrait pouvoir examiner les actes pour aller plus avant dans l’analyse.
          Sentiments les meilleurs.
          Pascal PERRAULT

  4. Noëlle + Mortagne sur Sèvre dit :

    Bonsoir
    Nous avons signé un compromis pour l’achat d’une maison au début du mois d’août dans une agence immobilière. Mi-septembre, le notaire nous informe qu’il ne peut pas lever l’hypothèque des vendeurs car ils sont en liquidation judiciaire (ce qu’ils avaient bien sur oubliés de nous dire lors de la signature du compromis). Depuis nous n’avons aucune information ni de la part de l’agence, ni de la part du notaire. Nous devons payés l’assurance de notre prêt puisque le prêt a été signé juste avant d’avoir l’info sur la liquidation judiciaire. Des loyers supplémentaires (puisqu’en attendant nous logeons dans un gîte) pendant combien de temps ?
    Quels sont nos droits ? Peut-on annuler le compromis ? Peut-on demander des indemnités lorsque la date de 30/10/15 sera passé. Date à laquelle la signature est censée intervenir. Le compromis est il valide sachant que les propriétaires ont manqué d’honnêteté ?
    Merci pour votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Vos questions soulèvent des interrogations auxquelles il n’est pas possible de répondre sur ce site.
      Vous pouvez prendre contact avec mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous pour une consultation si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT