Maître Pascal PERRAULT

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Vente d’immeuble à construire – VEFA

5 octobre 2016

Achèvement et défaut substantiel de conformité

On rappellera que s’agissant de vente d’immeuble à construire, l’article R261-1, alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation définit la notion d’achèvement comme suit :

« L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. »

« Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

On rappellera également que la constatation de l’achèvement de l’ouvrage entraine des conséquences juridiques, notamment, la possibilité pour le constructeur de livrer cet ouvrage à l’acquéreur et d’exiger le solde du prix de vente, pour le garant de l’achèvement ou du remboursement, la fin de ses obligations.

On comprend donc que pour qu’un immeuble à construire soit considéré comme achevé, il doit être utilisable conformément aux prévisions contractuelles du contrat de vente, même si un certain nombre de finitions restent à être effectuées.

C’est dans ce contexte que la Cour de Cassation vient de rendre un arrêt du 13 juillet 2016, (n°15/10.770), très intéressant, dans la mesure où la haute juridiction vient contrôler l’appréciation des juges du fond de la notion d’achèvement s’agissant de la destination contractuelle de l’ouvrage.

Vu l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 10 octobre 2014), que la société civile de construction vente Cap austral (Cap austral) a vendu en l’état futur d’achèvement une villa à M. et Mme X…, après avoir souscrit une garantie d’achèvement auprès de la caisse régionale du Crédit agricole mutuel de la Réunion (la caisse) ; que M. et Mme X…, se plaignant de non-conformités et de désordres, ont, après expertise, assigné la société Cap austral et la caisse en démolition et reconstruction de la villa ;

Attendu que, pour déclarer la villa achevée, rejeter les demandes de démolition et de reconstruction, condamner M. et Mme X… à payer à la société Cap austral le solde du marché et mettre la caisse hors de cause, l’arrêt retient que la maison ne se trouve pas de plain-pied contrairement au plan contractuel mais que, si M. et Mme X… ont choisi cette villa en rez-de-chaussée sans étage pour le confort de l’accès, rien ne permet de présumer qu’ils se trouveraient dans une situation de handicap ou que la caractéristique du plain-pied fût à leurs yeux essentielle ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que la villa prévue de plain-pied comportait un escalier intérieur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE,

En d’autres termes, la Cour de Cassation estime que lorsque l’on achète un pavillon de plain-pied et que la construction réalisée est sur deux niveaux, le contrat n’est pas exécuté dans une de ses conditions substantielles.

L’ouvrage n’est donc pas achevé, le constructeur ne peut demander le solde du prix, et l’acquéreur est en droit de refuser la livraison et de demander la démolition et la reconstruction du pavillon conformément au contrat de vente…

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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