Maître Pascal PERRAULT

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Construction de maison individuelle – Garantie de livraison

26 mars 2015

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’à l’occasion de la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur doit remettre au maître de l’ouvrage une garantie de livraison.

C’est un des avantages, et non des moindres, du contrat de construction de maison individuelle.

A) – Objet

A.1 – Cette garantie de livraison, comme son nom l’indique, a pour objet de garantir le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.

A.2 – Bien plus, les textes prévoient que le garant prend à sa charge en cas de défaillance du constructeur :

  •  Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu,
  •  Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,
  •  Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

B) – Le rôle actif du garant

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation donne au garant un rôle actif dans la mise en œuvre de la garantie d’achèvement.

Ainsi, il appartient au garant, après avoir adressé une mise en demeure restée infructueuse au constructeur défaillant, de désigner sous sa responsabilité l’entrepreneur qui achèvera les travaux.

C) – L’intervention possible du maître de l’ouvrage prévue par les textes

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation permet au garant, « à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau », de proposer au maître de l’ouvrage de choisir lui-même l’entreprise qui achèvera les travaux, le paiement étant néanmoins effectué par le garant.

D) – Une jurisprudence extensive favorable au maître de l’ouvrage

La cour de cassation, animée par un esprit de protection du maître de l’ouvrage de construction de maison individuelle, va au-delà des textes et limite le pouvoir de choix du garant en considérant que :

  • Le garant à l’obligation de s’assurer de l’acceptation par le maître de l’ouvrage du repreneur qu’il entend désigner,
  • A l’inverse, le maître de l’ouvrage a la possibilité de désigner lui-même l’entrepreneur sans que le garant ne puisse s’y opposer, (sauf preuve de l’aggravation des charges du garant), sans le dispenser pour autant du paiement des travaux d’achèvement.

CC 13/21.803

(On se reportera à l’excellent article de Christophe Sizaire construction urbanisme n°2 février 2015 n°28)

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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