Maître Pascal PERRAULT

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TRAVAUX EN COPROPRIETE : COUT DES TRAVAUX ET MAJORITE APPLICABLE AU VOTE

21 septembre 2021

Dans les mois qui viennent, de nombreuses copropriétés seront amenées à se prononcer sur des questions de travaux, notamment en vue de la rénovation énergétique de leur immeuble, et les montants des devis proposés pourront se montrer parfois très élevés.
Lorsque les travaux proposés présentent un coût prévisionnel important, cela a-t-il une influence sur la majorité applicable à leur vote ?

 

Selon l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965 :

 

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

 

On constate ainsi à sa lecture, que pour déterminer la majorité de vote des questions de travaux en copropriété, la loi ne fait pas de distinction entre leur importance en volume ou leur coût financier, mais bien selon leur nature.
On pourra ainsi être amené à utiliser la majorité « simple » de l’article 24 pour des travaux importants de conservation et d’entretien d’un montant de plusieurs millions d’euros, et paradoxalement à devoir utiliser la majorité qualifiée de l’article 25, k) pour l’installation de compteurs d’eau froide à quelques centaines d’euros…

Rappelons également qu’une opération de ravalement ne nécessite d’être votée à la majorité qualifiée dite « absolue » de la majorité des voix de TOUS les copropriétaires (l’article 25), que dans les cas suivants :

 

Article 25 f) : si cette opération comporte des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Article 25 n) : si ces travaux comportent une « transformation, addition ou amélioration ».

 

Toutefois, selon l’article 25-1 :

 

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

 

Concernant maintenant l’opposition d’un copropriétaire à l’examen d’un projet de travaux, dont il découvre l’existence dans la convocation qu’il reçoit :

Un copropriétaire qui entend s’opposer à un tel projet, ne peut s’opposer, ni à l’inscription d’une question posée par un autre copropriétaire ou inscrite d’office par le syndic, ni à son examen par l’assemblée générale : il ne peut que voter contre la résolution qui ne lui convient pas, lors de la tenue de cette assemblée.

Mais il peut aussi demander l’inscription d’une question, visant à modifier une question déjà posée à l’ordre du jour auprès du syndic, lequel, en principe, ne peut pas s’y opposer, sauf si les conditions matérielles de notification de cette demande ne le permettent pas, à savoir si les convocations ont déjà été envoyées, ou si le délai de 21 jours entre la notification de cette demande et la tenue de l’assemblée générale ne peut pas être respecté.

Si l’inscription à l’ordre du jour, de la question supplémentaire demandée par le copropriétaire, est techniquement possible, les 2 questions figureront ainsi à l’ordre du jour, probablement en exergue l’une de l’autre. Les copropriétaires auront donc à débattre de ces deux questions lors de l’assemblée.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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2 questions

  1. Avatar Barbé Sophie dit :

    Je n’ai jamais reçu la convocation à une AG pour des travaux très important conséquence d’un défaut d’entretien ( une famille : 2soeurs 1 frère détiennent 61%des tantièmes et sont agés)
    J’ai eu connaissance de l’AG 11 jours avant . J’ai envoyé un mail au syndic qui m’a renvoyé au compte copro . J’ai envoyé une mise en demeure en recommandé tout de suite il l’a reçu aussitôt et a attendu la veille de l’AG pour me répondre en m’envoyant le vote par correspondance sans les devis et les resolutions . Ce courrier en recommandé est arrivé 6 jours après l’AG . Et dans un autre recommandé le pv d’AG et en lettre verte le premier appel de ces travaux . Puis je faire annulé cette AG ?

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