Maître Pascal PERRAULT

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Les limites du devoir de conseil du banquier sur le montage contractuel des opérations du contrat de construction d’une maison individuelle

9 décembre 2021

Le Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI) est ce qu’on appelle un contrat « dirigé », pour lequel le législateur a clairement introduit des obligations protectrices du maître d’ouvrage (celui qui fait construire), à la charge de certains des intervenants, en raison de leur position dominante ou de leur qualité de professionnel avéré. Ces dispositions sont d’ordre public (on ne peut y déroger par clauses contraires) et leur non-respect est sanctionné par la nullité du CCMI
Comme ce type d’opération nécessite le plus souvent pour le Maître d’Ouvrage, le recours à un montage de financement extérieur, c’est en toute logique que le dispositif légal de protection à l’égard du Maître d’Ouvrage s’est étendu au prêteur de fonds qui se voit ainsi imposer plusieurs obligations.

Il sera précisé que certaines obligations du banquier ne sont pas spécifiques au CCMI mais applicables à toutes opérations de crédit :

  • L’article L 111-1 du Code de la consommation qui met à la charge du professionnel une obligation d’information portant sur les caractéristiques essentielles du contrat et son coût.
  • L’organisme préteur doit remettre, au plus tard lors de l’émission de l’offre de prêt, une fiche d’information standardisée pour permettre la comparaison des différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit (article L 313-7 du Code de la consommation).
  • Le préteur doit aussi veiller à ce que l’emprunteur ait les capacités financières suffisantes de remboursement, et si besoin attirer son attention sur les éventuels dangers de l’opération projetée (Cass. ch. mixte 29 juin 2007, n° 05-21.104 et 06-11.673).

Tout manquement à ces obligations, qui entraînerait un préjudice à l’emprunteur, entrainerait un engagement de la responsabilité du préteur.

Pour ce qui concerne plus spécifiquement le CCMI, le Code de la Construction et de l’Habitation met à la charge du préteur essentiellement des obligations de vérification :

Selon l’article L. 231-10, alinéa 1er, du CCH « aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis, et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas eu communication de l’attestation de garantie de livraison ».

La lecture même de l’article L 231-10 Alinéa 1er du CCH marque une première limite à l’obligation du préteur : l’obligation de vérification ne porte que sur le CCMI, et pas sur les autres contrats, tels que ceux relatifs à l’acquisition du terrain (Cass, 3ème civ, 5 janvier 2017, n° 15-27. 290), ou au financement du capital constitutif de la société civile immobilière ayant vocation à devenir le maître d’ouvrage de l’opération de construction (Cass, 3ème civ, 25 janvier 2018, n° 16-24. 698).

Une seconde limite tient dans la portée de la vérification. A cet égard, le préteur n’est redevable que d’un simple devoir d’information et de conseil sur les irrégularités constatées dans le montage de l’opération de construction. Selon la jurisprudence, le préteur n’a pas l’obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, mais uniquement d’informer le maître d’ouvrage des irrégularités constatées, (Cass, 3ème civ, 11 janvier 2012, n° 10-19.714). Il n’est même pas tenu de vérifier l’effectivité de la souscription de l’assurance dommages-ouvrages, ni même son authenticité ! L’obligation de vérification ne porte que sur la présence de ces documents, et non de leur véracité.

Il ne reste pas moins qu’un devoir général d’information et de conseil pèse sur le professionnel préteur de deniers : la jurisprudence a pu ainsi relever que le « banquier a l’obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu’il accepte de financer »

En cas de manquement à ses obligations légales, le banquier peut voir sa responsabilité engagée et être contraint d’indemniser : si le banquier sait que le contrat de construction de maison individuelle n’est pas correctement établi, il doit le dire !

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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