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Réforme des baux commerciaux – Loi n°2014-626 du 18 juin 2014
Comme l’indique le professeur Joël MONÉGER, (Loyers et copropriété, n°9, septembre 2014, p 13), « la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 modifie sensiblement les règles relatives à la durée des baux commerciaux ».
Il sera exposé ci-après un bref résumé de l’article du professeur MONÉGER.
Au cœur des discussions entre bailleur et preneur lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial, se trouve la question de la durée et donc de la forme juridique de ce bail.
Convention d’occupation précaire, bail dérogatoire, bail soumis au statut d’au moins 9 ans avec ou non faculté de résiliation triennale, bail indiquant une durée du bail renouvelé supérieur à 9 ans ?
1 – Définition légale de la convention d’occupation précaire (Article L.145-5-1 du code de commerce)
Bien que consacrée par la jurisprudence, l’article L.145-5-1 du code de commerce définit dorénavant la convention d’occupation précaire, comme « se caractéris(ant), quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
2 – Allongement à 3 ans du régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée (Article L.145-5 du code de commerce)
L’article L.145-5 du code de commerce allonge à 3 ans le régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée, et dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »
A noter que :
- Le bailleur dispose d’un mois après l’expiration du bail pour prier le preneur de déguerpir ou pour ce dernier de quitter les lieux, sans que le preneur ne puisse opposer au bailleur la mutation du bail dérogatoire en bail statutaire.
- La jurisprudence de la Cour de Cassation autorisant le renouvellement de baux dérogatoires successifs semble écartée.
En conclusion, on peut s’interroger sur l’intérêt pour le preneur de conclure un bail dérogatoire de 3 ans, quand la loi nouvelle permet à ce dernier, sauf exception, de résilier un nouveau bail commercial statutaire à l’issue de la période triennale.
3 – Réduction de la faculté de stipuler une durée ferme du bail commercial (Article L.145-4, alinéas 1 et 2 du code de commerce)
L’article L.145-4, alinéa 1 et 2 du code de commerce indique que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »
« Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ».
Par conséquent, le caractère d’ordre public du droit de résiliation triennale du locataire est rétabli.
Ce même article prévoit néanmoins les exceptions suivantes dans lesquelles des stipulations contraires peuvent prévoir une durée ferme supérieure à 3 ans :
- Baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
- Locaux « construits pour une seule utilisation », (locaux monovalents),
- Locaux à usage exclusif de bureaux,
- Locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231ter du CGI.
4 – Baux commerciaux de plus de 9 ans (Article L.145-4, alinéa 2 du code de commerce)
*L’article L.145-4, alinéa 2 du code de commerce indique que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »
« Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ».
« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, (…) peuvent comporter des stipulations contraires. »
En d’autres termes, la liberté contractuelle de conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans est réaffirmée.
*Cependant, l’article L.145-12 du code de commerce prévoit que la « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. »
En d’autres termes, et sauf avis contraire futur de la cour de cassation, on ne peut plus conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans dès l’origine, (baux de 12 ans)