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Réforme des baux commerciaux – Loi n°2014-626 du 18 juin 2014
Comme l’indique le professeur Joël MONÉGER, (Loyers et copropriété, n°9, septembre 2014, p 13), « la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 modifie sensiblement les règles relatives à la durée des baux commerciaux ».
Il sera exposé ci-après un bref résumé de l’article du professeur MONÉGER.
Au cœur des discussions entre bailleur et preneur lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial, se trouve la question de la durée et donc de la forme juridique de ce bail.
Convention d’occupation précaire, bail dérogatoire, bail soumis au statut d’au moins 9 ans avec ou non faculté de résiliation triennale, bail indiquant une durée du bail renouvelé supérieur à 9 ans ?
1 – Définition légale de la convention d’occupation précaire
(Article L.145-5-1 du code de commerce)
Bien que consacrée par la jurisprudence, l’article L.145-5-1 du code de commerce définit dorénavant la convention d’occupation précaire, comme « se caractéris(ant), quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
2 – Allongement à 3 ans du régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée
(Article L.145-5 du code de commerce)
L’article L.145-5 du code de commerce allonge à 3 ans le régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée, et dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »
A noter que :
- Le bailleur dispose d’un mois après l’expiration du bail pour prier le preneur de déguerpir ou pour ce dernier de quitter les lieux, sans que le preneur ne puisse opposer au bailleur la mutation du bail dérogatoire en bail statutaire.
- La jurisprudence de la Cour de Cassation autorisant le renouvellement de baux dérogatoires successifs semble écartée.
En conclusion, on peut s’interroger sur l’intérêt pour le preneur de conclure un bail dérogatoire de 3 ans, quand la loi nouvelle permet à ce dernier, sauf exception, de résilier un nouveau bail commercial statutaire à l’issue de la période triennale.
3 – Réduction de la faculté de stipuler une durée ferme du bail commercial
(Article L.145-4, alinéas 1 et 2 du code de commerce)
L’article L.145-4, alinéa 1 et 2 du code de commerce indique que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »
« Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ».
Par conséquent, le caractère d’ordre public du droit de résiliation triennale du locataire est rétabli.
Ce même article prévoit néanmoins les exceptions suivantes dans lesquelles des stipulations contraires peuvent prévoir une durée ferme supérieure à 3 ans :
- Baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
- Locaux « construits pour une seule utilisation », (locaux monovalents),
- Locaux à usage exclusif de bureaux,
- Locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231ter du CGI.
4 – Baux commerciaux de plus de 9 ans
(Article L.145-4, alinéa 2 du code de commerce)
*L’article L.145-4, alinéa 2 du code de commerce indique que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »
« Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ».
« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, (…) peuvent comporter des stipulations contraires. »
En d’autres termes, la liberté contractuelle de conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans est réaffirmée.
*Cependant, l’article L.145-12 du code de commerce prévoit que la « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. »
En d’autres termes, et sauf avis contraire futur de la cour de cassation, on ne peut plus conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans dès l’origine, (baux de 12 ans)
Maître, bonjour,
Un bail conclu pour 9 ans à compter du 1er juillet 2008, prolongé tacitement, est dénoncé pour le 31/12/2021, avec préavis signifié le 30/06/2021.
Est ce conforme avec la période triennale ?
Merci de me dire.
Cher Monsieur,
Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
Eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
Il semblerait toutefois au regard de ce que vous indiquez que le congé donné soit valable.
Sentiments les meilleurs.
Cher Maître,
Est il possible de conclure un bail de sous location commerciale (usage bureaux) pour une durée inférieure à 9 ans mais supérieure à 3 ans ? Autrement dit pour la durée du bail principal restant à courir.
Je vous remercie par avance pour cette précision,
Bien cordialement,
Chère Madame,
La réponse est affirmative.
sentiments les meilleurs.
Bonjour Maître,
Dans certains cas en matière de bail commercial il peut être préjudiciable d’attendre la fin d’une période triennale pour se libérer du paiement du loyer; est-il possible d’insérer Une clause permettant au preneur de résilier le bail à tout moment avec un préavis de 3 ou 6 mois?
Merci de votre réponse.
Cher Monsieur,
La réglementation du bail commercial est dans l’ensemble assez impérative, (d’ordre public), et laisse peu de choix au libre arbitre.
La réponse à votre question est négative.
Pour aller plus loin, l’examen des pièces de votre dossier est necessaire.
Sentiments les meilleurs.
Bonjour,
Je suis dans le cadre d’un rachat de société qui va intervenir en janvier 2022. (je suis le futur acquéreur).
Une promesse a été effectuée entre les 2 parties avec les termes suivants :
« Les opérations suivantes devront être réalisées au plus tard à la Date de Réalisation : renouvellement du Bail de la Société aux mêmes charges et conditions que celles en vigueur à la date des présentes pour une durée minimale de 10 ans et une durée ferme initiale de 6 ans. »
Le bail a donc bien été renouvelé en Mars 2019 ente la société et le bailleur avec les termes suivants:
« Le Bail est consenti et accepté pour une durée de dix (10) années entières et consécutives à compter du premier mars deux mille dix-neuf (01/03/2019) pour se terminer le vingt-neuf février deux mille vingt-neuf (29/02/2029).
Les Parties n’entendant pas conditionner leur engagement à un délai de réflexion, le présent contrat prend effet le premier mars deux mille dix-neuf (01/03/2019)
Le Bail est consenti et accepté pour une durée ferme, en conséquence le Preneur ne pourra pas donner congé à l’expiration d’une période triennale. Cette interdiction ne fait cependant pas obstacle à la faculté réservée au Preneur ou ses ayants droits de résilier le bail dans les cas prévus aux alinéas
4 et 5 de l’article L 145-4 du Code de commerce. »
Quelle conclusion doit-on en tirer? La société doit rester jusqu’en 2029 dans les locaux ou le délai de 6 ans ferme présent dans la promesse est prioritaire?
Dans le second cas, le délai de 6ans démarre t’il à la date de renouvellement du bail ou à la date de rachat de l’entreprise?
Merci pour votre retour
AD
Cher Monsieur,
Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
Toutefois, eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
Sentiments les meilleurs.
Bonjour j’ai conclu un bail commercial le 14/02/2011 donc le bail s’est terminé le 14/02/2020
Le locataire doit me donner un préavis de quelle durée, car il veux quitter les lieux
Merci de votre réponse
Cher Monsieur,
Eu égard à ce que vous m’indiquez et que je crois comprendre, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Sentiments les meilleurs.
Bonjour Maître
J qi signé un bail consenti et accepté pour une durée de 9 années entieres et consecutives qui commenceront à courir le 01/02/2011 pour se terminer le 31/01/2020
Je suis toujours en activité à Pézenas et je veux savoir si le contrat est reconduit d une manière tacite
Avec tous mes remerciements Maitre
Cher Monsieur,
Le bail est tacitement reconduit mais pas renouvelé.
sentiments les meilleurs