Maître Pascal PERRAULT

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La facturation de l’étude de sol dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle, (CCMI)

24 novembre 2021

L’étude de sol est une étape cruciale dans la construction d’une maison individuelle (contrat dit CCMI).

D’une manière générale, la méconnaissance de la qualité du sous-sol ou la méprise des contraintes sont à l’origine d’un grand nombre de pathologies de la construction.
Plus spécifiquement, les argiles gonflantes sont à l’origine de 50% des sinistres en maison individuelle.
Cette roche meuble possède une structure qui gonfle pendant les périodes humides et se rétracte lorsque le temps est sec.
Cette alternance saisonnière de gonflements et de rétractations peut avoir une influence sur les fondations et provoquer des fissures. Leur recrudescence est observée depuis quelques années, comme étant une des nombreuses conséquences du réchauffement climatique.

Connaître la nature et les caractéristiques mécaniques du sol sur lequel va reposer la construction est donc absolument primordial.
Dans le cadre du Contrat de Construction de Maison Individuelle, l’article L. 231-2 (c) du Code de la Construction et de l’Habitation exige du constructeur, en tant qu’interlocuteur unique du maître d’ouvrage, d’établir la description de tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison, ce qui implique nécessairement la connaissance du sol pour prévoir les éventuels travaux d’adaptation des fondations.

Cette obligation a été rappelée plusieurs fois en jurisprudence de la Cour de Cassation :

  • « C’est au constructeur de proposer les solutions techniques les mieux adaptées » Civ 3, 2 Juillet 1985
  • « Le maître d’ouvrage peut même demander la résiliation du contrat lorsque les fondations se sont révélées insuffisantes, compte tenu de l’état du sol » Civ 3, 11 février 1998
  • « Le constructeur a l’obligation d’étudier le terrain, de conseiller son client, de prévoir et d’estimer la totalité des travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison » Civ 3, 25 Mars 1981 et Civ 3, 24 février 1988

Comme le précise l’article L 231-2 du CCH, le prix est « ferme et définitif ». S’il apparaît que des fondations spéciales sont nécessaires après la signature de ce contrat, leur surcoût est à la charge du constructeur. Il doit simplement le matérialiser par un avenant au contrat, mais il ne peut en aucun cas demander de sommes supplémentaires.

Là encore, la jurisprudence de la Cour de Cassation est abondante :

  • « Les frais d’étude du sol incombe au constructeur qui doit supporter le coût des travaux supplémentaires qu’une telle étude rend nécessaires à la bonne tenue de la construction, même si le maître d’ouvrage s’en réservé l’exécution » PARIS 19eme Ch B 29 Novembre 2002
  • « Le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclût le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage » Civ 3 24 Octobre 2014

Par ailleurs, dans le but de sécuriser la construction d’une maison individuelle, les articles L. 132-6 et L. 132-7 du Code de la Construction et de l’Habitation ont rendu obligatoire un nouveau diagnostic lors de la vente d’un terrain : une étude géotechnique (une étude de sol).
Ainsi, la loi édicte ainsi que tout vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, afin que l’acheteur soit informé du risque de mouvement de terrain lié à la sécheresse et/ou réhydratation des sols, et ce avant la signature du compromis de vente.

Le texte législatif précise d’ailleurs que :

  • Les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage.
  • Les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Nul doute que ces nouvelles dispositions vont nourrir de nouveaux contentieux.

Droit de la construction

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