Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la construction

Droit de la construction

Le droit de la construction est à bien des égards le droit de la responsabilité des constructeurs

En effet, les techniques de construction sont aujourd’hui à ce point maitrisées que l’on considère que la construction d’un ouvrage est une opération dépourvue d’aléa, et que par conséquent, l’ouvrage qui est livré dont être exempt de tous désordres de construction.

Le législateur, dont la volonté est de protéger l’acquéreur de l’ouvrage, a progressivement mis en place un système juridique spécifique, (le droit de la construction), qui présuppose que la responsabilité du constructeur est engagée en cas de dommages à l’ouvrage, (la responsabilité des constructeurs), (1), sauf si ce dernier rapporte la preuve contraire.

S’agissant du secteur de l’habitation, les textes font bénéficier le propriétaire de l’ouvrage d’un certain nombre de garanties, qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), comme l’achat d’un appartement dans un immeuble devant être construit et soumis au régime de la copropriété, ou qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, (villa). (2)

1 – Responsabilité des constructeurs et droit de la construction

1.1 – Le principe de responsabilité des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

« Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’essentiel de la responsabilité des constructeurs qui sous-tend le droit de la construction est exprimé dans cet article, lequel, en cas de dommages de nature décennale à l’ouvrage après réception, pose un principe de responsabilité des constructeurs, dont ces derniers ne peuvent se dégager qu’en prouvant l’existence d’une cause extérieure, (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

1.2 – Les délais de prescription

Ce principe de responsabilité, qui fait peser sur le constructeur une véritable obligation de résultat, est néanmoins limité dans le temps.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Le constructeur est donc déchargé de toute responsabilité après l’écoulement d’une période de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, (et après une période de 2 ans concernant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du code civil).

Une particularité du droit de la construction, et non des moindre, est la nature préfixe du délai décennal, ce qui n’est pas sans poser des problèmes aux avocats, même spécialistes en droit de la construction.

Un délai préfixe est un délai qui ne peut être suspendu mais uniquement interrompu.

Cette particularité rend la gestion des dossiers judiciaires en droit de la construction particulièrement délicate, et contraint l’avocat, (encore une fois même spécialiste du droit de la construction), à exercer une vigilance constante pour éviter toute prescription d’action.

Enfin, il sera rappelé que si l’assurance décennale est soumise à une prescription biennale propre au droit des assurances, ce délai peut en revanche être suspendu.

2 – Les garanties propres au droit de la construction bénéficiant au maître de l’ouvrage

2.1. – Les garanties des constructeurs

2.1.1 – Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, (à ne pas confondre avec la garantie d’achèvement), permet au propriétaire de l’ouvrage d’obtenir la conformité de cet ouvrage à ce qu’il doit être.

Cette garantie qui s’exerce durant un an après réception de l’ouvrage est uniquement à la charge de l’entrepreneur, et permet au maître de l’ouvrage, d’une part, que soient exécutés les travaux permettant de lever les réserves prononcées lors de la réception de l’ouvrage, d’autre part, de faire remédier aux éventuelles imperfections apparues durant l’année suivant la réception.

2.1.2. – Garantie décennale et garantie biennale

Ces garanties découlent du principe de responsabilité des constructeurs visé par l’article 1792 du code civil et des délais d’épreuve des articles 1792-4-1 et 1792-3 du code civil.

Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause, (l’acquéreur de l’ouvrage), bénéficie de la garantie décennale et de la garantie biennale, garanties dues par les constructeurs durant une période respectivement de dix et deux ans après réception de l’ouvrage, selon que le dommage de nature décennale affecte la structure de l’ouvrage ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, (également appelée garantie de bon fonctionnement), rendant cet ouvrage impropre à sa destination.

La garantie décennale est la garantie principale du droit de la construction, en ce qu’elle couvre les désordres les plus importants et dont les réparations sont les plus coûteuses.

2.1.3 – L’assurance dommages-ouvrage

Le propriétaire de l’ouvrage, son mandataire ou le vendeur de l’ouvrage, ont l’obligation de contracter une police dommages ouvrage quand ils réalisent des travaux de construction.

Cette police a pour objet de financer le coût de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.

2.2 – Vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), d’un immeuble destiné à l’habitation

La vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), présente des particularités, la vente intervenant alors que l’ouvrage, (l’immeuble), n’est pas encore réalisé.

Le vendeur d’immeuble sur plan est en effet redevable envers le maître de l’ouvrage des mêmes garanties que les constructeurs, (2.2.1), mais également d’une garantie de délivrance, (2.2.2.), d’une garantie d’achèvement, (2.2.3), et d’une garantie des désordres apparents, (2.2.4).

2.2.1 – Garanties des constructeurs

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, (et plus généralement d’immeuble à construire), doit au maître de l’ouvrage les mêmes garanties que celle dues par les constructeurs vues au paragraphe 2.1 des présentes, savoir garantie décennale et garantie biennale.

2.2.2. – Garantie de délivrance

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à l’obligation de construire l’immeuble dans un certain délai et de délivrer un ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat de vente.

2.2.3. – Garantie d’achèvement

Visée par l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, la garantie d’achèvement est une garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur.

2.2.4 – Garantie des désordres apparents

Les articles 1642-1 et 148 alinéa 2 du code civil disposent que le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), peut obtenir la reprise des désordres apparents, (vices cachés même sans gravité et défauts de conformité), lors de la réception, ou, (et en pratique c’est le cas la plupart du temps), un mois après la « prise de possession » de l’appartement, (c’est-à-dire après la livraison du bien).

Cette garantie des désordres apparents doit être mise en œuvre dans le délai d’un an suivant le plus tardif des événements visé ci-dessus, en pratique, la plupart du temps un mois après la livraison de l’appartement.

2.3. – Construction de maison individuelle

Le législateur a accordé une attention particulière au maître de l’ouvrage qui fait réaliser une maison individuelle.

On comprend bien qu’un particulier puisse être en position de faiblesse face à un constructeur qui lui conseille tel contrat plutôt qu’un autre pour la construction de sa maison individuelle, ou encore qui fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier.

C’est la raison pour laquelle le législateur a imaginé une règlementation particulière concernant la construction d’une maison individuelle, notamment l’obligation de faire signer au maître de l’ouvrage un contrat déterminé, (2.3.1.), et l’obligation pour le constructeur de souscrire avant le début du chantier une garantie de livraison, (2.3.2).

2.3.1 – Contrat de construction de maison individuelle

Les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation règlementent le contrat de construction de maison individuelle avec plan et sa forme « dégradée » le contrat de construction de maison individuelle sans plan.

Le formalisme poussé de ce contrat a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, notamment, en fixant les modalités de paiement de l’ouvrage au cours de sa réalisation que peut exiger le constructeur, l’obligation d’indiquer au contrat la référence de l’assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage, la justification par le constructeur de la souscription d’une garantie de livraison.

Le choix par le constructeur d’un autre contrat que celui de construction de maison individuelle normalement applicable est sanctionné par sa nullité.

2.3.2 – Garantie de livraison

L’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation contraint le constructeur à justifier avant le début du chantier de la souscription d’une garantie de livraison.

Cette garantie a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage que la construction commandée sera livrée achevée dans les délais et pour le prix convenu.

Plus qu’une simple garantie d’achèvement qui se limite au seul paiement des travaux nécessaires à l’achèvement par le garant, la garantie de livraison contraint le garant à désigner un autre constructeur que le constructeur défaillant pour achever l’ouvrage ou reprendre les désordres l’affectant.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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124 questions

  1. Avatar Oussama + 92 dit :

    Bonjour Monsieur Perrault,

    Je vous contacte à propos d\’un sujet qui est le suivant:

    J\’ai signé une promesse de vente pour un VEFA en 15/05/2018 avec un promoteur Immobilier pour une livraison prévue dans le 4ème trimeste 2020.
    Après une période j\’ai reçu la notification du notaire pour signer l\’acte Authentique. Lorsque j\’ai reçu l\’acte authentique, j\’ai vu une autre date de livraison dedans (au plus tard Juillet 2021) j\’ai parlé avec le notaire pour lui dire pourquoi la date de livraison dans l\’acte authentique est différente que celle qui est indiqué dans la promesse de vente (4ème trimeste 2020). Le notaire m\’a répondu que le prometteur a choisi cette date à cause d\’un recours de la part d\’un voisin qui a retardé le demarrage du chantier.
    J\’ai signé malgré ça car j\’ai faits tous les formalités presque pour acquérir la VEFA (négociation du crédit immobilier avec la banque et montage du crédit),
    donc l\’acte authentique a été signé le 14 Mai 2019.
    Là on est presque Mars 2020 et même le sous sol n\’a pas été constuit et le chantier est arrété depuis longtemps. En plus j\’ai consulté le site du promoteur Immobilier j\’ai vu une autre date: 2ème trimestre 2022 !

    Donc je voudrais savoir quelles sont les mesures nécessaires à prendre envers ce prometteur qui ne tiens pas à ces promesses en plus il ne répond
    plus ni par mail ni par téléphone.

    Je vous remercie d\’avance

    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il faut avant tout examiner les termes de votre contrat s’agissant des délais et des sanctions en cas de dépassement.
      Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous rapprocher du cabinet pour fixer un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

      Désapprouver | Répondre |

  2. Avatar Eric B + Neuilly dit :

    Cher Maître,
    Je rénove ma maison et un des artisans, le maçon, m’annonce soudainement qu’il abandonne le chantier qu’il a commencé pour une raison futile. En réalité, il réalise qu’il a fait des prix trop bas sur des postes qu’il soustraite. En outre, son équipe mal supervisée à fait divers dégâts et malfaçons non négligeables.
    Je lui avait versé un acompte de 30% qu’il estime consommé et s’en va sans préavis, désorganisant totalement le chantier.
    Mon architecte va gérer les conséquences techniques mais que puis-je faire pour qu’il assume les conséquences financières de son comportement ?
    Cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est nécessaire d’introduire une procédure aux fins de désignation d’expert.
      Mais si vous reprenez les désordres avant, cette procédure ne pourra prospérer.
      sentiments les meilleurs.

      • Avatar Eric B + Neuilly dit :

        Cher Maître,

        Merci de votre réponse.
        Effectivement il faudra un expert pour pour apprécier les dégâts.
        Pour l’abandon de chantier, nous avions un devis global sur lequel j’ai payé un acompte. Le tout formait un contrat. Verriez-vous une voie d’indemnisation du préjudice créé par la rupture unilatérale et sans préavis du contrat ?

        • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

          Cher Monsieur,
          Sans examen des pièces de votre dossier, il m’est difficile de vous conseiller utilement.
          Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous rapprocher du cabinet pour fixer un rendez-vous.
          Sentiments les meilleurs.

  3. Avatar Isabelle + Paris dit :

    Cher Maître,;
    J\’ai assigné mon voisin, une société de promotion immobilière parisienne, devant le TGI de Paris, en réparation de troubles anormaux de voisinage multiples.
    Je suis au stade des premières conclusions de mise en état mais j\’aimerais changer de Conseil
    Est-ce possible ?

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      C’est tout à fait possible.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  4. Avatar Elodie + Rueil dit :

    Maître,

    Nous avons acheté un appartement en VEFA en février 2016, nous y avons emménagé il y a deux ans et demi maintenant. Il s’agit d’un appartement en rez de jardin pour lequel rapidement la qualité de la terre s’est révélée douteuse.

    Face à divers litiges avec le promoteur, aux doutes face à la qualité de ces terres, la copropriété a décidé d’engager une procédure. Une experte a été mandatée et les résultats de ces investigations et prélèvements dans les jardins et espaces communs nous sont parvenus il y a quelques jours. Ils sont catastrophiques.
    Nous sommes face à la présence de PCB, HCT, de taux de plomb, mercure et antimoine 4 à 8 fois supérieurs à la norme.

    Nous avons deux enfants qui jouent dans notre jardin, qui au delà d’être truffé de bris de verre, de morceaux de brique, et autre, s’avère être un danger pour eux et pour nous.

    Nous avons besoin d’aide.

    Pourriez vous prendre connaissance de ce message et revenir vers nous?

    Dans cette attente, nous vous prions d’agréer, Maître, nos sincères salutations.

  5. Avatar Paul GRABELS 34790 dit :

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison il y a 2 ans. Je rencontre des problèmes d’évacuation des eaux pluviales (innondation du vide sanitaire et d’une cave enterrée). Après consultations de l’étude des sols je constate que les recommandations de cette étude n’ont pas été respectées par le constructeur notamment en matière de drainage et de rejet des eaux pluviales des toitures.
    Cette maison est toujours sous garantie décennale.
    Ai-je un recours, et comment puis-je le mettre en oeuvre?
    Merci d’avance
    Cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vous pouvez actionner la garantie dommages – ouvrage.
      Commencez par une déclaration de sinistre à cet assureur et attendez sa prise de position.
      Par ailleurs, la responsabilité du vendeur et des constructeurs peut éventuellement être engagée sous certaines conditions.
      sentiments les meilleurs.

  6. Avatar Paula + Meaux dit :

    nous avons signés une promesse d\’achat d\’un terrain constructible en mai 2008 chez un notaire via une agence immobilière. Nous avons découvert à l\’affichage du permis de construire par un voisin (président de l\’ASL) en décembre 2008 qu\’il y avait une ASL personne ne nous l\’avait dis et la société des eaux nous refuser la viabilisation car c\’est privé mais ce problème serait régler depuis février 2019.
    Nous avons engagés une assignation a jour fixe pour l’arrêt de ce projet mais nous sommes ressortie perdant nous devons faire appel. Pourriez vous nous recevoir afin que l\’ont vous explique mieux la situation.
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Certainement,
      Je vous remercie de téléphoner à mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  7. Avatar Barbara + Paris dit :

    Bonsoir,

    Nous sommes propriétaires d’un appartement dans une copropriété à Paris. Nous avons décidé de rénover l’appartement et dans le cadre de la rénovation de l’appartement nous allons démolir des cloisons qui ne sont pas porteuses Le conseil syndical nous a demandé de mandater un bureau d’étude pour faire un rapport concernant l’abattement de ces cloisons, ce que nous avons fait. Dans le rapport le bureau d’étude indique qu’il y a deux types de cloisons qui vont être abattues :
    – Des cloisons réputées non porteuses à la construction qui sont parallèles au sens de portée des plancher et qui on donc moins de probabilité de se mettre en charge.
    – Des cloisons réputées non porteuses à la construction qui sont perpendiculaires au sens du solivage et qui ont plus de probabilité de se mettre en charge.
    Le rapport indique également comment l’entreprise devra réaliser le processus de démolition, afin de s’assurer que les cloisons ne sont pas devenues porteuses.
    Il faut également savoir que certaines des cloisons qui vont être abattues seront reconstruites soit au même endroit soit à un endroit un petit peu décalé.

    Suite à ce rapport le conseil syndical demande à ce que notre projet de rénovation soit soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble.

    Est-ce que nous sommes obligés de soumettre notre projet de rénovation au vote de l’assemblée générale des copropriétaires?

    Quels sont nos droits par rapport à cette exigence qu’on nous a indiqué comme « exagérée » par les quelques personnes que nous avons consultées (entreprise de rénovation, copropriétaire dans une autre copropriété) ?

    Merci.

    Meilleures salutations,

  8. Avatar valerie VEDENE dit :

    Bonjour
    Nos avons emménagé en Septembre dernier dans un appartement acheté en VEFA. Nous avons un gros problème de nuisance sonore au niveau de notre appartement. En effet au dessus de tout notre appartement c’est la terrasse de notre voisin. Je pense qu’il y a un problème d’isolation phonique car nous entendons les bruits de pas, d’impact de déplacement de tous objets, mobiliers etc..Cela fait caisse de résonance et c’est parfois intolérable. Que pouvons nous faire ?? Ecrire à notre promoteur? Quelle lettre écrire et quelle procédure???
    Merci de bien vouloir nous aider…

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Les problèmes d’isolation phonique peuvent effectivement empêcher une jouissance tranquille de votre appartement.
      Avez-vous vérifié dans votre acte d’achat les normes d’isolation indiquées ?
      Ensuite, des relevés acoustiques ont-il été réalisés dans votre appartement ?
      Pour un examen de votre dossier, je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat.
      sentiments les meilleurs.

  9. Avatar Séraphin + Fontenay aux roses dit :

    Bonjour Maître,
    Je suis un promoteur immobilier , suite à un dépôt de permis de construire de 30 appartements, je souhaiterais m\’entretenir avec vous afin de me préparer à tous recours des tiers.
    Bien à vous

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est effectivement de la compétence du cabinet.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat.
      sentiments les meilleurs.

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