Maître Pascal PERRAULT

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Deux ou trois choses utiles à savoir en copropriété …

30 août 2021

1) Clause illicite du règlement de copropriété et action du syndic

Un syndic constate l’illégalité d’une clause de répartition des dépenses dans le règlement de copropriété. Peut-il l’écarter d’office, ou suite à la réclamation d’un copropriétaire, ou encore du conseil syndical ?

NON. Le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété, doit appliquer une clause dudit règlement, tant que son caractère illicite n’a pas été reconnu par une décision de justice, ou modifié par une résolution d’assemblée générale.
Il lui appartient cependant, en raison de son devoir d’information et de conseil, d’en informer la copropriété afin que celle-ci puisse prendre toute décision en ce sens.

Civ 3, 3 Juillet 1996, RD Imm 1996 page 611

2) Sur le droit du syndic d’ester en justice

L’article 55 du décret du 17 Mars 1967 énonce la liste des actions en justice que le syndic peut intenter sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée générale.

Si l’action en recouvrement des charges de copropriété ne pose aucun doute, en revanche l’action en remboursement d’une facture de travaux à l’encontre d’un copropriétaire pris isolément, n’est pas considérée comme une action en recouvrement d’une charge de copropriété, mais en remboursement d’un préjudice subi par ladite copropriété, et nécessite donc l’autorisation de l’assemblée générale.

Civ 3 22/10/2013 12-19.481

3) Approbation des comptes et approbation de la répartition individuelle des charges

Ces deux notions font souvent l’objet d’une confusion et c’est bien dommage.

Car si l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale fait l’objet d’une résolution qui doit être contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le strict délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 loi 10 juillet 1965), en revanche ladite approbation des comptes n’emporte pas approbation de la répartition individuelle des charges, de sorte qu’un copropriétaire même présent et non-opposant, reste toujours recevable à contester le montant des charges qui lui sont imputées sur son compte individuel, et la prescription de cette action est alors de 5 ans…

Article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et pour illustration en jurisprudence Civ 3 du 11 mai 2017 16 12 .455

4) Sur la rédaction de l’ordre du jour dans la convocation d’une assemblée générale

Important : Hormis le cas des assemblées nécessitant le recours à un formulaire de vote par correspondance spécifique, conforme à l’arrêté du 02 juillet 2020, et régies par l’article 17-1 A du 10 juillet 1965

Il n’est pas toujours utile d’être trop précis dans la rédaction d’un projet de résolution, qui comporterait des dates (début et fin du contrat de syndic) ou des chiffres (montant du budget prévisionnel)

En effet, la jurisprudence considère que toute modification sur ces points, est susceptible de constituer une dénaturation de la question posée à l’ordre du jour, et d’encourir de ce fait la nullité. Pour un exemple : Civ 3 11 juillet 2019 , 18 12254, à propos d’une résolution ayant réduit la durée du mandat de syndic à 12 mois, alors que le projet de résolution figurant dans la convocation, l’avait fixé à 2 ans.

5) De la portée du devoir d’information du syndic en matière d’état daté :

Les professionnels conservent en mémoire l’arrêt rendu par la 3eme chambre civile de la Cour de Cassation le 20 juin 2019 (18-10.516) qui a retenu la responsabilité du syndic qui avait bien signalé l’existence d’une procédure judiciaire dans sa rédaction d’un état daté, mais avait cependant omis de préciser qu’il y en avait aussi une deuxième…

Ne sombrons pas toutefois dans l’excès inverse.

La même Cour de Cassation a reconnu par ailleurs le caractère limitatif de l’obligation d’information du syndic à l’occasion de l’établissement d’un état daté : le syndic n’est pas tenu d’une mission d’information plus étendue que celle prescrite par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 (Civ 3 12 Mars 2014 13-11 042)

6) Assemblée ordinaire et extraordinaire : Mettons fin à une légende urbaine…

Contrairement à une croyance tenace, le terme « assemblée générale extraordinaire » est bien un terme légal.
Il figure en toutes lettres dans la loi du 10 juillet 1965, au deuxième alinéa de l’article 41-11…

7) Débordons un peu sur la gestion d’immeuble en général : habiter dans une cave ; température de chauffage

Selon l’article L 1331-22 du Code de la Santé Publique, « les caves, combles, sous-sols et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ne peuvent pas être mises à disposition, même à titre gratuit, aux fins d’habitation », en revanche rien n’empêche de les utiliser ainsi… si on en est soi-même le propriétaire !

Par ailleurs, sur l’éternel combat de la date de remise en route du chauffage collectif et de la température minimale, rappelons que l’article R 111-6 du Code de la Construction et de l’Habitation obligeait à une température moyenne de 19 °C, avec une température minimum fixée à 18 ° C pour les logements dont le permis de construire est postérieur à Mai 2001 et aucun minimal fixé par la loi pour ceux dont le permis de construire est antérieur à cette date.

Malheureusement, cet article a été abrogé depuis le 1er juillet 2021…

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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2 questions

  1. Avatar LEFRONT dit :

    Un diagnostiqueur immobilier, chargé de refaire notre EDD, en plus des coefficients habituels : de situation (niveau, étage), et de consistance (nature), propose de rajouter un coefficient de « fréquence » visant à cibler les grands appartements (par ex.un T5 : x 1,95), alors qu’il fait double emploi avec les tantièmes d’origine caculés proportionnellement à la surface du logement.

    Ce coefficient est-il illégal ? le syndic FONCIA qui a proposé WEDIAG ne le désavoue pas, que faire ?

    D’avance merci pour cette précision, avec mes plus respectueuses salutations.

    Gilbert LEFRONT

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard à la complexité de la question posée, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
      Les copropriétaires sont cependant fondés à ne pas voter le nouvel EDD si les critères retenus par ce diagnostiqueur ne leur conviennent pas.
      Sentiments les meilleurs.

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