Maître Pascal PERRAULT

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Construction de maison individuelle – Garantie de livraison

26 mars 2015

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’à l’occasion de la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur doit remettre au maître de l’ouvrage une garantie de livraison.

C’est un des avantages, et non des moindres, du contrat de construction de maison individuelle.

A) – Objet

A.1 – Cette garantie de livraison, comme son nom l’indique, a pour objet de garantir le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.

A.2 – Bien plus, les textes prévoient que le garant prend à sa charge en cas de défaillance du constructeur :

  •  Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu,
  •  Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,
  •  Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

B) – Le rôle actif du garant

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation donne au garant un rôle actif dans la mise en œuvre de la garantie d’achèvement.

Ainsi, il appartient au garant, après avoir adressé une mise en demeure restée infructueuse au constructeur défaillant, de désigner sous sa responsabilité l’entrepreneur qui achèvera les travaux.

C) – L’intervention possible du maître de l’ouvrage prévue par les textes

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation permet au garant, « à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau », de proposer au maître de l’ouvrage de choisir lui-même l’entreprise qui achèvera les travaux, le paiement étant néanmoins effectué par le garant.

D) – Une jurisprudence extensive favorable au maître de l’ouvrage

La cour de cassation, animée par un esprit de protection du maître de l’ouvrage de construction de maison individuelle, va au-delà des textes et limite le pouvoir de choix du garant en considérant que :

  • Le garant à l’obligation de s’assurer de l’acceptation par le maître de l’ouvrage du repreneur qu’il entend désigner,
  • A l’inverse, le maître de l’ouvrage a la possibilité de désigner lui-même l’entrepreneur sans que le garant ne puisse s’y opposer, (sauf preuve de l’aggravation des charges du garant), sans le dispenser pour autant du paiement des travaux d’achèvement.

CC 13/21.803

(On se reportera à l’excellent article de Christophe Sizaire construction urbanisme n°2 février 2015 n°28)

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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2 questions

  1. Avatar Livia DIEUPART dit :

    Bonjour chers Maîtres,

    Je viens vers vous car j’ai besoin de conseils spécialisés dans le Droit de la Construction dans ce contexte de pandémie Covid-19. J’habite l’île de la Guadeloupe.
    Dans le cadre d’un contrat CCMI, ma maison individuelle devait être livrée le 12 mars 2020. Le constructeur m’avait déjà prévu verbalement qu’il y aurait du retard et que je bénéficierais certainement de pénalités de retard. Or à cette date la construction n’était pas achevée et quelques jours plus tard l’état, d’urgence a été déclaré en France, obligeant les entreprises à l’arrêt de leurs activités. Le 18/03, le constructeur m’a envoyé une lettre de prorogation, prolongeant le délai d’achèvement des travaux. Il y a eu quelques jours d’arrêt effectif. Puis différents artisans se succèdent depuis régulièrement sur le chantier. Celui-ci avance mais la construction n’est toujours pas achevée.
    Ma question est : Suis-je dans le cadre des ordonnances du 25 mai qui annule tout droit à des pénalités de retard au maître d’ouvrage? Je trouve des réponses pour les constructions dans le cadre de marchés publics, mais pas pour les marchés privés de maîtres d’ouvrages particuliers,comme dans mon cas.

    Je vous prie d’agréer, chers Maîtres, l’expression de mes salutations distinguées.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que :
      « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. »
      « Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. »
      « Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »
      La réponse est donc affirmative.
      sentiments les meilleurs.