Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la construction

Droit de la construction

Le droit de la construction est à bien des égards le droit de la responsabilité des constructeurs

En effet, les techniques de construction sont aujourd’hui à ce point maitrisées que l’on considère que la construction d’un ouvrage est une opération dépourvue d’aléa, et que par conséquent, l’ouvrage qui est livré dont être exempt de tous désordres de construction.

Le législateur, dont la volonté est de protéger l’acquéreur de l’ouvrage, a progressivement mis en place un système juridique spécifique, (le droit de la construction), qui présuppose que la responsabilité du constructeur est engagée en cas de dommages à l’ouvrage, (la responsabilité des constructeurs), (1), sauf si ce dernier rapporte la preuve contraire.

S’agissant du secteur de l’habitation, les textes font bénéficier le propriétaire de l’ouvrage d’un certain nombre de garanties, qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), comme l’achat d’un appartement dans un immeuble devant être construit et soumis au régime de la copropriété, ou qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, (villa). (2)

1 – Responsabilité des constructeurs et droit de la construction

1.1 – Le principe de responsabilité des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

« Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’essentiel de la responsabilité des constructeurs qui sous-tend le droit de la construction est exprimé dans cet article, lequel, en cas de dommages de nature décennale à l’ouvrage après réception, pose un principe de responsabilité des constructeurs, dont ces derniers ne peuvent se dégager qu’en prouvant l’existence d’une cause extérieure, (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

1.2 – Les délais de prescription

Ce principe de responsabilité, qui fait peser sur le constructeur une véritable obligation de résultat, est néanmoins limité dans le temps.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Le constructeur est donc déchargé de toute responsabilité après l’écoulement d’une période de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, (et après une période de 2 ans concernant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du code civil).

Une particularité du droit de la construction, et non des moindre, est la nature préfixe du délai décennal, ce qui n’est pas sans poser des problèmes aux avocats, même spécialistes en droit de la construction.

Un délai préfixe est un délai qui ne peut être suspendu mais uniquement interrompu.

Cette particularité rend la gestion des dossiers judiciaires en droit de la construction particulièrement délicate, et contraint l’avocat, (encore une fois même spécialiste du droit de la construction), à exercer une vigilance constante pour éviter toute prescription d’action.

Enfin, il sera rappelé que si l’assurance décennale est soumise à une prescription biennale propre au droit des assurances, ce délai peut en revanche être suspendu.

2 – Les garanties propres au droit de la construction bénéficiant au maître de l’ouvrage

2.1. – Les garanties des constructeurs

2.1.1 – Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, (à ne pas confondre avec la garantie d’achèvement), permet au propriétaire de l’ouvrage d’obtenir la conformité de cet ouvrage à ce qu’il doit être.

Cette garantie qui s’exerce durant un an après réception de l’ouvrage est uniquement à la charge de l’entrepreneur, et permet au maître de l’ouvrage, d’une part, que soient exécutés les travaux permettant de lever les réserves prononcées lors de la réception de l’ouvrage, d’autre part, de faire remédier aux éventuelles imperfections apparues durant l’année suivant la réception.

2.1.2. – Garantie décennale et garantie biennale

Ces garanties découlent du principe de responsabilité des constructeurs visé par l’article 1792 du code civil et des délais d’épreuve des articles 1792-4-1 et 1792-3 du code civil.

Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause, (l’acquéreur de l’ouvrage), bénéficie de la garantie décennale et de la garantie biennale, garanties dues par les constructeurs durant une période respectivement de dix et deux ans après réception de l’ouvrage, selon que le dommage de nature décennale affecte la structure de l’ouvrage ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, (également appelée garantie de bon fonctionnement), rendant cet ouvrage impropre à sa destination.

La garantie décennale est la garantie principale du droit de la construction, en ce qu’elle couvre les désordres les plus importants et dont les réparations sont les plus coûteuses.

2.1.3 – L’assurance dommages-ouvrage

Le propriétaire de l’ouvrage, son mandataire ou le vendeur de l’ouvrage, ont l’obligation de contracter une police dommages ouvrage quand ils réalisent des travaux de construction.

Cette police a pour objet de financer le coût de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.

2.2 – Vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), d’un immeuble destiné à l’habitation

La vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), présente des particularités, la vente intervenant alors que l’ouvrage, (l’immeuble), n’est pas encore réalisé.

Le vendeur d’immeuble sur plan est en effet redevable envers le maître de l’ouvrage des mêmes garanties que les constructeurs, (2.2.1), mais également d’une garantie de délivrance, (2.2.2.), d’une garantie d’achèvement, (2.2.3), et d’une garantie des désordres apparents, (2.2.4).

2.2.1 – Garanties des constructeurs

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, (et plus généralement d’immeuble à construire), doit au maître de l’ouvrage les mêmes garanties que celle dues par les constructeurs vues au paragraphe 2.1 des présentes, savoir garantie décennale et garantie biennale.

2.2.2. – Garantie de délivrance

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à l’obligation de construire l’immeuble dans un certain délai et de délivrer un ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat de vente.

2.2.3. – Garantie d’achèvement

Visée par l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, la garantie d’achèvement est une garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur.

2.2.4 – Garantie des désordres apparents

Les articles 1642-1 et 148 alinéa 2 du code civil disposent que le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), peut obtenir la reprise des désordres apparents, (vices cachés même sans gravité et défauts de conformité), lors de la réception, ou, (et en pratique c’est le cas la plupart du temps), un mois après la « prise de possession » de l’appartement, (c’est-à-dire après la livraison du bien).

Cette garantie des désordres apparents doit être mise en œuvre dans le délai d’un an suivant le plus tardif des événements visé ci-dessus, en pratique, la plupart du temps un mois après la livraison de l’appartement.

2.3. – Construction de maison individuelle

Le législateur a accordé une attention particulière au maître de l’ouvrage qui fait réaliser une maison individuelle.

On comprend bien qu’un particulier puisse être en position de faiblesse face à un constructeur qui lui conseille tel contrat plutôt qu’un autre pour la construction de sa maison individuelle, ou encore qui fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier.

C’est la raison pour laquelle le législateur a imaginé une règlementation particulière concernant la construction d’une maison individuelle, notamment l’obligation de faire signer au maître de l’ouvrage un contrat déterminé, (2.3.1.), et l’obligation pour le constructeur de souscrire avant le début du chantier une garantie de livraison, (2.3.2).

2.3.1 – Contrat de construction de maison individuelle

Les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation règlementent le contrat de construction de maison individuelle avec plan et sa forme « dégradée » le contrat de construction de maison individuelle sans plan.

Le formalisme poussé de ce contrat a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, notamment, en fixant les modalités de paiement de l’ouvrage au cours de sa réalisation que peut exiger le constructeur, l’obligation d’indiquer au contrat la référence de l’assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage, la justification par le constructeur de la souscription d’une garantie de livraison.

Le choix par le constructeur d’un autre contrat que celui de construction de maison individuelle normalement applicable est sanctionné par sa nullité.

2.3.2 – Garantie de livraison

L’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation contraint le constructeur à justifier avant le début du chantier de la souscription d’une garantie de livraison.

Cette garantie a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage que la construction commandée sera livrée achevée dans les délais et pour le prix convenu.

Plus qu’une simple garantie d’achèvement qui se limite au seul paiement des travaux nécessaires à l’achèvement par le garant, la garantie de livraison contraint le garant à désigner un autre constructeur que le constructeur défaillant pour achever l’ouvrage ou reprendre les désordres l’affectant.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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88 questions

  1. Constance + Chevreuse dit :

    Bonjour, j ai acheté sur plan vefa un’bien et je me rends compte lors d une previsite afin de prendre les mesures pour ma cuisine que dans les pièces de l appartement chambre et salle de bain, figurent des mansardes. Ces mansardes n étaient pas prévues sur le plan et je n ai pas été prévenue par le promoteur ou quiconque de ces modifications,dues selon le promoteur suite à la pose de la toiture selon décision de l architecte . Je demande donc au promoteur de venir avec moi constate cet état de fait car je suis plus que mécontente,ce qu il fait. En arrivant sur les lieux je m aperçois que des mansardes ont été ajoutées dans le salon cuisine également!!!!L appartement perd de sa valeur à mon sens, de plus j avais acheté un bien non mansarde et je ne puis mettte mes meubles de fait dans la pièce principale. Le promoteur me dit à force de questions de ma part qu il était au courant mais n avait pas alerté les acheteurs car ces derni ers auraient pris peur et auraient posés beaucoup de questions… j ai emprunté sur 25 ans, c est un investissement conséquent, et ce n est pas pour avoir un appartement atypique, mais avec des murs droits. Que puis je faire? Et surtout y a t il quelque chose à faire?

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Une procédure en dédommagement peut s’envisager.
      Toutefois, en préalable, il est important d’examiner les termes du compromis de vente, de l’acte définitif et des plans signés par vos soins, pour examiner si la question des pièces mansardées est évoquée.
      Le cabinet est à votre disposition.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Frederic + Avon dit :

    Bonjour,

    Nous nous permettons de vous contacter car nous sommes dans l\’impasse avec notre constructeur (Maisons Lelièvre).
    Nous avons été livré de notre maison en septembre 2016 avec une liste de réserves à lever (dont une réserve importante liée à l\’état de nos fenêtres car toutes présentes des rayures suite à leur pose). Au début, tout se passait à peu près correctement et ils cherchaient à trouver des solutions mais au bout d\’un an rien n\’a pu être fait car la couleur est particulière (bleu canon). De ce fait, je leur ai proposé un arrangement amiable et le versement d\’une indemnité pour compenser. Chose qu\’ils ont acceptés en me demandant de patienter le temps d\’estimer le cout. C’était en décembre mais depuis malheureusement nous n\’avons plus aucunes nouvelles et ils ne répondent à aucune de nos sollicitations. Nous avons fait intervenir un expert de notre assurance Dommage Ouvrage mais cela n\’entre pas dans leur périmètre. Ils ont cependant reconnu un manquement du constructeur sur la pose ou le stockage de nos fenêtres.
    Nous avons aujourd\’hui besoin de les faire bouger par la menace.
    Ainsi, pourriez-vous me confirmer que ce genre de dossier entre de votre champ d’action ? Votre éventuelle stratégie pour les faire bouger ? et pour finir, les honoraires que vous seriez susceptible de nous demander ?

    Cordialement

  3. Maxime Boulogne Billancourt dit :

    Bonjour Maître,

    nous venons de découvrir après questionnement anodin de notre plan au promoteur, que ce dernier a prévu 2 ventilations basse (naturelle) qui donnent juste sur la porte fenêtre de notre future chambre (côte jardin).
    Sur le plan, on voyait bien un espace écrit « VB » cependant sans rappel dans la légende, pas plus de questions de notre part. C’est un ami dans l’immobilier qui a trouvé cela suspect, il y a 8 jours.

    On doit signer notaire en juillet, on voudrait échanger avec un avocat droit construction pour savoir quel recours a t on, car on souhaiterait écarter les potentielles nuisances sonores et de pollution (gaz provenant des garages), ou voir avec un expert si cela peut porter un préjudice quelconque à la livraison ou pas.

    Ce type de dossier peut il vous intéresser ? Si oui, nous souhaiterions initier dès que possible.

    Cordialement,

    Maxime

  4. lydie + houilles dit :

    Bonjour,

    Je me permet de vous envoyer un mail, car je suis à la recherche de réponse.
    J ai acheté un appartement dans le neuf. La livraison c est déroulé fin mars dernier. À la livraison l’immeuble était encore en état de chantier ( pas de sol, pas de mur, pas de porte d’entree, pas de porte d accès au divers bâtiment, pas d extérieur, pas d’acces Parking pendant 1 mois, l accès extérieur immeuble non fait )
    Nous sommes aujourd’hui dans la situation ou la livraison des parties communes n est toujours pas faite, la moquette du bâtiment a toujours pas posé, aucun accès sécurisé au parking et aux caves, que nous devons sortir le poubelles nous mémés car l immeuble ne peux pas faire intervenir dés société car il n est pas fini, et j en passe. Le promoteur veux effectuer une livraison la semaine prochaine. Nous allons la refuser. Mais nous n’avons aucun moyen de faire pression, il se fou litterallement que nous vivons dans un chantier depuis 1 mois et demi.

    Que pouvons nous faire ?
    Pensez vous que nous aurions gains de cause en faisant intervenir la justice ?

    Tout les copropriétaires et moi même sommes d accord !

    Bien à vous

    En vous remerciant de vos réponses

    Lydie

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      cette situation est effectivement anormale.
      Il faut réagir dès à présent.
      Je vous invite à me contacter par téléphone pour un premier échange.
      Sentiments les meilleurs.

  5. Florence + Issy Les Moulineaux dit :

    Bonjour,
    J\’ai besoin en urgence de faire arrêter les travaux de mon copropriétaire qui fait des surélévations sans mon accord. On est en copropriété de sol et uniquement 2 copropriétaires. Il a commencé hier. Il n\’y a pas de syndic actuellement dans cette copropriété mais un règlement de copropriété qui stipule qu\’il doit avoir mon accord. Or je ne lui ai pas donné. Il a obtenu néanmoins le permis de construire de la mairie car elle ne s\’occupe pas de l\’accord au sein de la copropriété du permis.
    Pouvez vous me contacter rapidement, car les travaux avance très vite.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      C’est entendu, je vous appelle, étant précisé toutefois que j’ai fait supprimer votre numéro de sorte qu’il n’apparaisse pas sur le site..
      Sentiments les meilleurs.

  6. Jean-François + Antony dit :

    Bonjour Maître,

    Je suis propriétaire d\’une maison individuelle en VEFA en copropriété.
    Livraison retardée, malhonnêteté du promoteur, parties communes très peu avancées…la situation est compliquée.
    Ce projet concerne 6 maisons. Nous sommes déjà 4 propriétaires à vouloir utiliser le levier juridique.
    Ce type de dossier peut il vous intéresser ? Si oui, nous souhaiterions initier dès que possible.
    Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce type de difficulté rentre effectivement dans le champs d’activité du cabinet.
      Merci de prendre contact avec mon secrétariat pour arrêter un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  7. Violaine paris dit :

    Bonjour
    J’ai récemment acheté un bien en Vefa le promoteur nous a contacté il y a quelques jours pour nous faire part d’une erreur qu’ils ont commise lors de la construction, les obligeant maintenant à condamner la façade nord. C’est-à-dire dans notre cas, deux fenêtres situees sous le plafond. Une dans la cuisine, et une dans la salle de bain, qui nous embête particulièrement puisque c’était la seule ouverture. On nous propose Une indemnité de 2000 € d’amélioration ( ça ne couvre même pas la pose de parquet dans tout l’appartement) ou 2000 € en bon cadeaux dans un catalogue.
    Ce que nous souhaiterions c’est modifier le plan et éviter la construction d’une cloison. Cela entraîne un petit souci technique pour le constructeur, qui doit réaliser un coffrage pour de la tuyauterie. Ne voulant pas s’embêter il nous ont juste répondu non, nous forçant à accepter une amélioration des options.
    Pensez vous que le dedomagement proposé soit juste? Avons nous des arguments pour les faire plier aux modifications que nous voulons?

    Je vous remercie d’avance De l’aide que vous pourrez nous apporter.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      L’indemnisation proposée est peu importante eu égard aux modifications imposées.
      Il faut exiger plus.
      Le cabinet peut vous assister si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Damien dit :

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaire en VEFA d\’un appartement et le promoteur vient de rajouter une soffite dans le bureau, en plus des deux existantes dans la salle de bain et les toilettes…. Cela fait passer le plafond à 2,05m dans une nouvelle pièce ! Etant donné que nous avons signé le contrat stipulant qu\’on accepte les modifications liées à des contraintes techniques, nous ne pouvons pas faire de recours n\’est ce pas?

    Merci d\’avance

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vous pouvez toujours tenter de négocier une indemnité en numéraire ou en prestation du constructeur.
      Sentiments les meilleurs

  9. jcp dit :

    bonjour Maitre, le cahier des charges de l\’asl de 2013 annule et remplace celui de 2005,, mais je désire une implantation respectant le plu, mais dans le cahier des charges ,il est stipulé ;qu il faut une autorisation du syundic cela ma été refusé ,,recour ou pas ? MERCI

  10. Claire Paris dit :

    Bonjour,

    J’ai acheté un T2 de 49 m2 en VEFA qui va m’être livrée début juin et qui est situé à l’avant dernier étage sous un grand appartement muni d’une terrasse.

    Le responsable du programme m’ayant fait une visite préalable de mon bien il y a un mois, j’ai constaté 1 problème majeur :

    -> la présence d’un collecteur d’eaux pluviales (de la terrasse du dessus) dans la pièce principale, sous la forme d’un coffre de hauteur 38 cm et de largeur 40 cm collé aux murs et au plafond, partant du mur de façade et se poursuivant jusqu’à la gaine technique du coin cuisine sur 10 mètres (donc sur les 2 murs principaux du séjour). Il est associé à un soffite de 4 m2 au niveau du couloir menant de l’entrée à la pièce principale.

    1er problème : le collecteur d’eaux pluviales ceinture la moitié de la pièce principale et son impact visuel est très important et assombrit l’entrée. Ce qui diminue le volume des pièces.

    2ème problème : le collecteur d’eaux pluviales entraînera des bruits sonores avec des risques de fuites dans le futur qui seront à ma charge.

    3ème problème : dans une partie de l’entrée et la quasi-totalité des murs disponibles du salon et de l’espace cuisine, la hauteur sous plafond est seulement de 2.11 m, alors que la notice descriptive annexée au contrat de réservation et à l’acte de vente, prévoyait une hauteur sous plafond de 2.50 m. Cela ne me sera pas possible d’y mettre des meubles de plus de 2.11 m.

    4ème problème : mon appartement perd de la valeur.

    J’ai fait une demande de modification auprès du constructeur qui a été rejetée.

    Le constructeur met en avant que dans l’acte de vente est stipulé :
    « si des contraintes techniques survenaient en cours de construction de l’ensemble immobilier, le vendeur se réserve la possibilité de modifier les biens, notamment par l’adjonction de soffites, faux plafonds et retombée de poutres ou modification de structures ».
    Il rajoute que dans la notice descriptive de vente, sur laquelle il est indiqué « la hauteur libre du plancher fini à la sous face de la dalle supérieure sera de 2.50 m », sauf impossibilité technique ponctuelle.
    Il précise qu’en pied de page du plan de l’appartement, est précisé : « les soffites sont à une hauteur de 210 cm » et que sur le plan existe en pointillé un soffite le long d’un des murs du séjour.
    Et enfin, il note que ces éléments sont liés à des contraintes techniques. « Aussi ces soffites ne peuvent être retirés. »

    Ces soffites font perdre de la valeur à mon bien en cas de revente future. Le collecteur d’eaux pluviales aurait dû être passé à l’extérieur de l’appartement. Il va m’empêcher d’aménager la pièce principale, alors que ce n’est qu’un T2 et avoir des conséquences négatives, tant au niveau du bruit que des fuites.

    J’attends que l’appartement corresponde au prix que j’ai payé et je ne veux pas subir les contraintes ou erreurs du promoteur car je pense qu’il aurait dû y penser avant avec l’architecte.
    A quoi servent les plans d’immeubles et les études dans ce cas avant le lancement du programme ?

    A aucun moment, le constructeur m’a informée de ces problèmes techniques. Pourtant il a bien une obligation d’information ?

    Le constructeur est-il dans son droit ?

    Est-ce normal de faire passer un collecteur d’eaux pluviales à l’intérieur d’un appartement ?

    Le collecteur d’eaux pluviales est-il un soffite ?

    Puis-je demander une baisse du prix, voir une annulation de la vente ?

    Merci beaucoup pour vos avis.
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Cette situation n’est effectivement pas normale.
      Vous devez pouvoir obtenir gain de cause.
      Je vous invite à prendre rendez-vous à mon cabinet pour un examen approfondi de vote dossier.
      Sentiments les meilleurs.

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