Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la construction

Droit de la construction

Le droit de la construction est à bien des égards le droit de la responsabilité des constructeurs

En effet, les techniques de construction sont aujourd’hui à ce point maitrisées que l’on considère que la construction d’un ouvrage est une opération dépourvue d’aléa, et que par conséquent, l’ouvrage qui est livré dont être exempt de tous désordres de construction.

Le législateur, dont la volonté est de protéger l’acquéreur de l’ouvrage, a progressivement mis en place un système juridique spécifique, (le droit de la construction), qui présuppose que la responsabilité du constructeur est engagée en cas de dommages à l’ouvrage, (la responsabilité des constructeurs), (1), sauf si ce dernier rapporte la preuve contraire.

S’agissant du secteur de l’habitation, les textes font bénéficier le propriétaire de l’ouvrage d’un certain nombre de garanties, qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), comme l’achat d’un appartement dans un immeuble devant être construit et soumis au régime de la copropriété, ou qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, (villa). (2)

1 – Responsabilité des constructeurs et droit de la construction

1.1 – Le principe de responsabilité des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

« Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’essentiel de la responsabilité des constructeurs qui sous-tend le droit de la construction est exprimé dans cet article, lequel, en cas de dommages de nature décennale à l’ouvrage après réception, pose un principe de responsabilité des constructeurs, dont ces derniers ne peuvent se dégager qu’en prouvant l’existence d’une cause extérieure, (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

1.2 – Les délais de prescription

Ce principe de responsabilité, qui fait peser sur le constructeur une véritable obligation de résultat, est néanmoins limité dans le temps.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Le constructeur est donc déchargé de toute responsabilité après l’écoulement d’une période de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, (et après une période de 2 ans concernant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du code civil).

Une particularité du droit de la construction, et non des moindre, est la nature préfixe du délai décennal, ce qui n’est pas sans poser des problèmes aux avocats, même spécialistes en droit de la construction.

Un délai préfixe est un délai qui ne peut être suspendu mais uniquement interrompu.

Cette particularité rend la gestion des dossiers judiciaires en droit de la construction particulièrement délicate, et contraint l’avocat, (encore une fois même spécialiste du droit de la construction), à exercer une vigilance constante pour éviter toute prescription d’action.

Enfin, il sera rappelé que si l’assurance décennale est soumise à une prescription biennale propre au droit des assurances, ce délai peut en revanche être suspendu.

2 – Les garanties propres au droit de la construction bénéficiant au maître de l’ouvrage

2.1. – Les garanties des constructeurs

2.1.1 – Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, (à ne pas confondre avec la garantie d’achèvement), permet au propriétaire de l’ouvrage d’obtenir la conformité de cet ouvrage à ce qu’il doit être.

Cette garantie qui s’exerce durant un an après réception de l’ouvrage est uniquement à la charge de l’entrepreneur, et permet au maître de l’ouvrage, d’une part, que soient exécutés les travaux permettant de lever les réserves prononcées lors de la réception de l’ouvrage, d’autre part, de faire remédier aux éventuelles imperfections apparues durant l’année suivant la réception.

2.1.2. – Garantie décennale et garantie biennale

Ces garanties découlent du principe de responsabilité des constructeurs visé par l’article 1792 du code civil et des délais d’épreuve des articles 1792-4-1 et 1792-3 du code civil.

Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause, (l’acquéreur de l’ouvrage), bénéficie de la garantie décennale et de la garantie biennale, garanties dues par les constructeurs durant une période respectivement de dix et deux ans après réception de l’ouvrage, selon que le dommage de nature décennale affecte la structure de l’ouvrage ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, (également appelée garantie de bon fonctionnement), rendant cet ouvrage impropre à sa destination.

La garantie décennale est la garantie principale du droit de la construction, en ce qu’elle couvre les désordres les plus importants et dont les réparations sont les plus coûteuses.

2.1.3 – L’assurance dommages-ouvrage

Le propriétaire de l’ouvrage, son mandataire ou le vendeur de l’ouvrage, ont l’obligation de contracter une police dommages ouvrage quand ils réalisent des travaux de construction.

Cette police a pour objet de financer le coût de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.

2.2 – Vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), d’un immeuble destiné à l’habitation

La vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), présente des particularités, la vente intervenant alors que l’ouvrage, (l’immeuble), n’est pas encore réalisé.

Le vendeur d’immeuble sur plan est en effet redevable envers le maître de l’ouvrage des mêmes garanties que les constructeurs, (2.2.1), mais également d’une garantie de délivrance, (2.2.2.), d’une garantie d’achèvement, (2.2.3), et d’une garantie des désordres apparents, (2.2.4).

2.2.1 – Garanties des constructeurs

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, (et plus généralement d’immeuble à construire), doit au maître de l’ouvrage les mêmes garanties que celle dues par les constructeurs vues au paragraphe 2.1 des présentes, savoir garantie décennale et garantie biennale.

2.2.2. – Garantie de délivrance

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à l’obligation de construire l’immeuble dans un certain délai et de délivrer un ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat de vente.

2.2.3. – Garantie d’achèvement

Visée par l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, la garantie d’achèvement est une garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur.

2.2.4 – Garantie des désordres apparents

Les articles 1642-1 et 148 alinéa 2 du code civil disposent que le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), peut obtenir la reprise des désordres apparents, (vices cachés même sans gravité et défauts de conformité), lors de la réception, ou, (et en pratique c’est le cas la plupart du temps), un mois après la « prise de possession » de l’appartement, (c’est-à-dire après la livraison du bien).

Cette garantie des désordres apparents doit être mise en œuvre dans le délai d’un an suivant le plus tardif des événements visé ci-dessus, en pratique, la plupart du temps un mois après la livraison de l’appartement.

2.3. – Construction de maison individuelle

Le législateur a accordé une attention particulière au maître de l’ouvrage qui fait réaliser une maison individuelle.

On comprend bien qu’un particulier puisse être en position de faiblesse face à un constructeur qui lui conseille tel contrat plutôt qu’un autre pour la construction de sa maison individuelle, ou encore qui fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier.

C’est la raison pour laquelle le législateur a imaginé une règlementation particulière concernant la construction d’une maison individuelle, notamment l’obligation de faire signer au maître de l’ouvrage un contrat déterminé, (2.3.1.), et l’obligation pour le constructeur de souscrire avant le début du chantier une garantie de livraison, (2.3.2).

2.3.1 – Contrat de construction de maison individuelle

Les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation règlementent le contrat de construction de maison individuelle avec plan et sa forme « dégradée » le contrat de construction de maison individuelle sans plan.

Le formalisme poussé de ce contrat a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, notamment, en fixant les modalités de paiement de l’ouvrage au cours de sa réalisation que peut exiger le constructeur, l’obligation d’indiquer au contrat la référence de l’assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage, la justification par le constructeur de la souscription d’une garantie de livraison.

Le choix par le constructeur d’un autre contrat que celui de construction de maison individuelle normalement applicable est sanctionné par sa nullité.

2.3.2 – Garantie de livraison

L’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation contraint le constructeur à justifier avant le début du chantier de la souscription d’une garantie de livraison.

Cette garantie a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage que la construction commandée sera livrée achevée dans les délais et pour le prix convenu.

Plus qu’une simple garantie d’achèvement qui se limite au seul paiement des travaux nécessaires à l’achèvement par le garant, la garantie de livraison contraint le garant à désigner un autre constructeur que le constructeur défaillant pour achever l’ouvrage ou reprendre les désordres l’affectant.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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100 questions

  1. Sophie + Clichy dit :

    Cher Maître,

    Nous nous permettons de vous contacter car nous sommes actuellement dans une situation compliquée.

    Nous avons acheté une maison dans laquelle nous avons effectué des travaux de rénovation (RDC) et surélévation. A cet effet, nous avions mandaté une architecte pour une mission complète ( PC, assistance passation des marchés de travaux, suivi de chantier et assistance réception).

    Cette dernière nous a conseillé une entreprise avec laquelle elle travaille depuis plus de 15 ans et qui nous paraissait correcte.

    Aujourd\’hui, nous accusons un retard de chantier important. Ces derniers mois, de fortes tensions se sont installées en raison de retard/arrêts de chantier et de malfaçons.

    La livraison était prévue fin décembre 2017, et au final, le chantier aurait dû être réceptionné ce mercredi 13 février à la demande de l\’architecte.

    Pour nous protéger, nous avions mandaté un huissier. Malgré cela, ce rendez-vous s\’est avéré être une véritable catastrophe. L\’architecte et l\’entrepreneur se sont ligués contre nous. L\’entrepreneur maintenait que sa facture de solde de juin 2018 valait réception malgré qu\’elle n\’avait pas été validée par l\’architecte et que les travaux n\’étaient pas achevés. Quant à l\’architecte, elle retient la date du 6 novembre 2018 comme potentielle réception malgré qu\’a cette date une chaudière était en surpression ( conséquence de la non installation d\’un groupe de sécurité) et qu\’une fuite était présente. De notre coté nous souhaitions réceptionner ce mercredi 13 février mais l\’architecte n\’a noté aucune réserve sur le PV et n\’avait aucun document en sa possession (assurances…). Elle voulait nous les envoyer le lendemain.

    Nous rencontrons également une difficulté relative à la RT2012, l\’architecte ne se sent pas concernée par la situation, ce ne serait que de notre ressort. Par précaution, nous avions en amont du rdv du 13 février dernier pris contact avec le thermicien et en effet la maison n\’est a ce jour pas conforme RT2012.

    Lors du rdv l\’entrepreneur n\’a pas arrêté de nous provoquer jusqu’à en venir à des menaces. Nous avons déposé une main courante le soir même. La réception n\’a finalement pas été signée et nous sommes à ce jour bloqué et surtout avec 3 enfants en bas âge.

    Nous souhaitons donc défendre nos intérêts et en finir avec cette situation qui n\’a trop que duré.

    Nous sommes à la recherche d\’un avocat afin de nous représenter et de défendre nos droits.

    Vous remerciant par avance de l\’attention que vous porterez à notre message.

    Cordialement.

  2. Dugny sarah dit :

    Bonjour
    Je suis un particulier qui fait construire dans le 77 je m’appelle sarah. Bourarach J’ai besoin d’aide j’ai signé un contrat de maitrise d’œuvre avec un bureau d’étude. Ma maison est presque hors d’eau hors d’air et la société qui a réaliser les gros œuvre ne veux pas finir le travail ( pignon à 3m au lieu de 4m69) garage sans dalle et pignon de garage à 1m au lieu de 2m80)refus de faire mon escalier extérieur alors qu’il est dans mon plan de maison il me demande de l’argent en disant que ce n’ai pas compris dans le devis. je suis censé signé un contrat avec chaque entreprise qui intervient sur mon chantier or la société de btp qui a réalisé le gros œuvre me dit qu’elle a signé le contrat d’entreprise avec mon maître d’œuvre alors que c’est interdit et donc ne vEux pas me donner de contrat mon maître d’œuvre me dit qu’il va me l’envoyer qu’il doit le faire tamponner par son comptable ils me mènent tous les deux en!
    bateau et sa dure depuis 2mois mon chantier est bloqué et mon Maitre d’œuvre ne répond plus aux appels ainsi qu’ aux mails j’ai même demandé une réunion pour qu’on me remette un document de fin de chantier gros œuvre même si le travail n’ai pas fini pour que je puisse terminer le travail avec une autre société et faire ma toiture et la société me répond ok mais je dois appeler le maître d’œuvre c’est incompréhensible. comment puis-je les attaquer l’un et l’autre? Dans l’attente de votre réponse. Cordialement me Bourarach
    Envoyé de mon iPhone

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Votre situation est singulière.
      il peut s’agir d’un contournement du contrat de construction de maison individuelle.
      Toutefois, je ne peux sans examiner les éléments de votre dossier aller plus loin dans l’analyse.
      Je vous invite à prendre rendez-vous avec mon cabinet si vous le souhaitez.
      sentiments les meilleurs.

  3. Francois + Issy les Moulineaux dit :

    Bonjour, ma femme est moi-même souhaiterions avoir un avis suite à une acquisition en VEFA ( date fin juillet)
    Nous avons de nombreuses réserves et aucuns retour ( ou du moins des paroles sans aucunes actions en retour)
    Et nous avons surtout un problème sur des points sensibles et de sécurité sur l’appartement mais aussi la résidence en générale
    Au vue du manque de considération de la part du constructeur et arrivant à saturation, nous souhaiterions prendre un avocat pour avoir des conseils et voir plus
    Merci à vous

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,

      Le cabinet propose une consultation d’environ une heure au cabinet facturée 250€ht, (tva 20%), à l’occasion de laquelle votre dossier est personnellement examiné par Maître PERRRAULT.

      Si vous le souhaitez, vous pouvez téléphoner au secrétariat pour prendre rendez-vous.

      Sentiments les meilleurs

  4. Pierre + Paris dit :

    Bonjour Maître,
    J’ai signé un compromis de vente le 26 juillet 2017 puis l’acte authentique en novembre 2017 pour l’achats de lots en copropriété. J’ai constaté il y a quelques jours que la reconnaissance d’honoraires de l’agence faisait mention d’un mandat de recherche daté du 10 juillet 2017. L’acte authentique cite également un mandat donné par l’acquéreur. Or, je n’ai jamais signé de mandat et découvre ce type de mandat étant non professionnel. De plus, ce mandat est postérieur à la visite du bien et la négociation du prix, ce qui illégal selon la loi Hoguet. Je souhaite donc obtenir au moins le remboursement des honoraires qui ne sont pas dus (31 000 €). Que me conseillez-vous ?
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      La situation semble en effet anormale.
      Si le mandat est nul, aucun honoraire ne peut être réclamé.
      Si vous le souhaitez, le cabinet propose une consultation d’environ une heure au cabinet facturée 250€ht, (tva 20%), à l’occasion de laquelle votre dossier est examiné.
      Sentiments les meilleurs

  5. Pierre + Montargis dit :

    Bonjour,

    suite à l\’achat d\’un appartement en VEFA réceptionné le 10.12.2018, il s\’avère qu\’une jardinière sur les deux prévues dans l\’acte de vente en toiture-terrasse (dont la jouissance est privative) est absente et surtout, l\’accès menant à cette toiture-terrasse depuis la terrasse attenante à notre appartement n\’est pas à l\’emplacement prévu sur le plan \ »notaire\ », et dans le champ de la baie vitrée (empêchant d\’envisager l\’installation d\’un store-banne, d\’une pergola, …) De plus, la présence voisine de l\’évacuation de la VMC non prévue sur les plans, et dont les vapeurs inondent la toiture-terrasse selon le vent; nous posent des problèmes pour lesquels nous peinons à obtenir correction ou compensation.

    Ces soucis ont été signalés sous forme de commentaires manuscrits dans le procès-verbal de remise des clés pré-rempli par le promoteur, et envoyés en recommandé avec accusé de réception aujourd\’hui.

    Que pouvons-nous espérer comme compensation, quelles démarches effectuer, et quels seraient vos tarifs et estimation de réussite dans un tel cas ?

    En vous remerciant pour l\’attention portée à ma demande,
    Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vous pouvez certainement envisager une action en dommages et intérêts contre le constructeur.
      Je vous remercie de vous rapprocher de mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
      sentiments les meilleurs.

  6. Dominique Metz dit :

    Bonjour Maître,
    j’ai acheté un appartement en état de futur achevement. il devait être terminé pour la fin du 2ème semestre 2018. j’ai donc vendu ma maison pour le 15 décembre 2018 suite à l’affirmation du promoteur que je pourrais emménager dans mon nouvel appartement.
    maintenant, on me dit que se ne sera terminé au mieux que fin janvier 2019. A quel dédommagement puis-je avoir droit, car je dois mettre en garde-meuble pendant 2 mois au mieux….et cela a un coût car je dois faire en plus 2 déménagements.
    je vous remercie

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Examinez votre contrat de vente, vous devez trouver des dispositions concernant la date de livraison et les éventuels retard.
      sentiments les meilleurs.

  7. Constance + Chevreuse dit :

    Bonjour, j ai acheté sur plan vefa un’bien et je me rends compte lors d une previsite afin de prendre les mesures pour ma cuisine que dans les pièces de l appartement chambre et salle de bain, figurent des mansardes. Ces mansardes n étaient pas prévues sur le plan et je n ai pas été prévenue par le promoteur ou quiconque de ces modifications,dues selon le promoteur suite à la pose de la toiture selon décision de l architecte . Je demande donc au promoteur de venir avec moi constate cet état de fait car je suis plus que mécontente,ce qu il fait. En arrivant sur les lieux je m aperçois que des mansardes ont été ajoutées dans le salon cuisine également!!!!L appartement perd de sa valeur à mon sens, de plus j avais acheté un bien non mansarde et je ne puis mettte mes meubles de fait dans la pièce principale. Le promoteur me dit à force de questions de ma part qu il était au courant mais n avait pas alerté les acheteurs car ces derni ers auraient pris peur et auraient posés beaucoup de questions… j ai emprunté sur 25 ans, c est un investissement conséquent, et ce n est pas pour avoir un appartement atypique, mais avec des murs droits. Que puis je faire? Et surtout y a t il quelque chose à faire?

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Une procédure en dédommagement peut s’envisager.
      Toutefois, en préalable, il est important d’examiner les termes du compromis de vente, de l’acte définitif et des plans signés par vos soins, pour examiner si la question des pièces mansardées est évoquée.
      Le cabinet est à votre disposition.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Frederic + Avon dit :

    Bonjour,

    Nous nous permettons de vous contacter car nous sommes dans l\’impasse avec notre constructeur (Maisons Lelièvre).
    Nous avons été livré de notre maison en septembre 2016 avec une liste de réserves à lever (dont une réserve importante liée à l\’état de nos fenêtres car toutes présentes des rayures suite à leur pose). Au début, tout se passait à peu près correctement et ils cherchaient à trouver des solutions mais au bout d\’un an rien n\’a pu être fait car la couleur est particulière (bleu canon). De ce fait, je leur ai proposé un arrangement amiable et le versement d\’une indemnité pour compenser. Chose qu\’ils ont acceptés en me demandant de patienter le temps d\’estimer le cout. C’était en décembre mais depuis malheureusement nous n\’avons plus aucunes nouvelles et ils ne répondent à aucune de nos sollicitations. Nous avons fait intervenir un expert de notre assurance Dommage Ouvrage mais cela n\’entre pas dans leur périmètre. Ils ont cependant reconnu un manquement du constructeur sur la pose ou le stockage de nos fenêtres.
    Nous avons aujourd\’hui besoin de les faire bouger par la menace.
    Ainsi, pourriez-vous me confirmer que ce genre de dossier entre de votre champ d’action ? Votre éventuelle stratégie pour les faire bouger ? et pour finir, les honoraires que vous seriez susceptible de nous demander ?

    Cordialement

  9. Maxime Boulogne Billancourt dit :

    Bonjour Maître,

    nous venons de découvrir après questionnement anodin de notre plan au promoteur, que ce dernier a prévu 2 ventilations basse (naturelle) qui donnent juste sur la porte fenêtre de notre future chambre (côte jardin).
    Sur le plan, on voyait bien un espace écrit « VB » cependant sans rappel dans la légende, pas plus de questions de notre part. C’est un ami dans l’immobilier qui a trouvé cela suspect, il y a 8 jours.

    On doit signer notaire en juillet, on voudrait échanger avec un avocat droit construction pour savoir quel recours a t on, car on souhaiterait écarter les potentielles nuisances sonores et de pollution (gaz provenant des garages), ou voir avec un expert si cela peut porter un préjudice quelconque à la livraison ou pas.

    Ce type de dossier peut il vous intéresser ? Si oui, nous souhaiterions initier dès que possible.

    Cordialement,

    Maxime

  10. lydie + houilles dit :

    Bonjour,

    Je me permet de vous envoyer un mail, car je suis à la recherche de réponse.
    J ai acheté un appartement dans le neuf. La livraison c est déroulé fin mars dernier. À la livraison l’immeuble était encore en état de chantier ( pas de sol, pas de mur, pas de porte d’entree, pas de porte d accès au divers bâtiment, pas d extérieur, pas d’acces Parking pendant 1 mois, l accès extérieur immeuble non fait )
    Nous sommes aujourd’hui dans la situation ou la livraison des parties communes n est toujours pas faite, la moquette du bâtiment a toujours pas posé, aucun accès sécurisé au parking et aux caves, que nous devons sortir le poubelles nous mémés car l immeuble ne peux pas faire intervenir dés société car il n est pas fini, et j en passe. Le promoteur veux effectuer une livraison la semaine prochaine. Nous allons la refuser. Mais nous n’avons aucun moyen de faire pression, il se fou litterallement que nous vivons dans un chantier depuis 1 mois et demi.

    Que pouvons nous faire ?
    Pensez vous que nous aurions gains de cause en faisant intervenir la justice ?

    Tout les copropriétaires et moi même sommes d accord !

    Bien à vous

    En vous remerciant de vos réponses

    Lydie

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      cette situation est effectivement anormale.
      Il faut réagir dès à présent.
      Je vous invite à me contacter par téléphone pour un premier échange.
      Sentiments les meilleurs.

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