Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la construction

Droit de la construction

Le droit de la construction est à bien des égards le droit de la responsabilité des constructeurs

En effet, les techniques de construction sont aujourd’hui à ce point maitrisées que l’on considère que la construction d’un ouvrage est une opération dépourvue d’aléa, et que par conséquent, l’ouvrage qui est livré dont être exempt de tous désordres de construction.

Le législateur, dont la volonté est de protéger l’acquéreur de l’ouvrage, a progressivement mis en place un système juridique spécifique, (le droit de la construction), qui présuppose que la responsabilité du constructeur est engagée en cas de dommages à l’ouvrage, (la responsabilité des constructeurs), (1), sauf si ce dernier rapporte la preuve contraire.

S’agissant du secteur de l’habitation, les textes font bénéficier le propriétaire de l’ouvrage d’un certain nombre de garanties, qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), comme l’achat d’un appartement dans un immeuble devant être construit et soumis au régime de la copropriété, ou qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, (villa). (2)

1 – Responsabilité des constructeurs et droit de la construction

1.1 – Le principe de responsabilité des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

« Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’essentiel de la responsabilité des constructeurs qui sous-tend le droit de la construction est exprimé dans cet article, lequel, en cas de dommages de nature décennale à l’ouvrage après réception, pose un principe de responsabilité des constructeurs, dont ces derniers ne peuvent se dégager qu’en prouvant l’existence d’une cause extérieure, (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

1.2 – Les délais de prescription

Ce principe de responsabilité, qui fait peser sur le constructeur une véritable obligation de résultat, est néanmoins limité dans le temps.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Le constructeur est donc déchargé de toute responsabilité après l’écoulement d’une période de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, (et après une période de 2 ans concernant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du code civil).

Une particularité du droit de la construction, et non des moindre, est la nature préfixe du délai décennal, ce qui n’est pas sans poser des problèmes aux avocats, même spécialistes en droit de la construction.

Un délai préfixe est un délai qui ne peut être suspendu mais uniquement interrompu.

Cette particularité rend la gestion des dossiers judiciaires en droit de la construction particulièrement délicate, et contraint l’avocat, (encore une fois même spécialiste du droit de la construction), à exercer une vigilance constante pour éviter toute prescription d’action.

Enfin, il sera rappelé que si l’assurance décennale est soumise à une prescription biennale propre au droit des assurances, ce délai peut en revanche être suspendu.

2 – Les garanties propres au droit de la construction bénéficiant au maître de l’ouvrage

2.1. – Les garanties des constructeurs

2.1.1 – Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, (à ne pas confondre avec la garantie d’achèvement), permet au propriétaire de l’ouvrage d’obtenir la conformité de cet ouvrage à ce qu’il doit être.

Cette garantie qui s’exerce durant un an après réception de l’ouvrage est uniquement à la charge de l’entrepreneur, et permet au maître de l’ouvrage, d’une part, que soient exécutés les travaux permettant de lever les réserves prononcées lors de la réception de l’ouvrage, d’autre part, de faire remédier aux éventuelles imperfections apparues durant l’année suivant la réception.

2.1.2. – Garantie décennale et garantie biennale

Ces garanties découlent du principe de responsabilité des constructeurs visé par l’article 1792 du code civil et des délais d’épreuve des articles 1792-4-1 et 1792-3 du code civil.

Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause, (l’acquéreur de l’ouvrage), bénéficie de la garantie décennale et de la garantie biennale, garanties dues par les constructeurs durant une période respectivement de dix et deux ans après réception de l’ouvrage, selon que le dommage de nature décennale affecte la structure de l’ouvrage ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, (également appelée garantie de bon fonctionnement), rendant cet ouvrage impropre à sa destination.

La garantie décennale est la garantie principale du droit de la construction, en ce qu’elle couvre les désordres les plus importants et dont les réparations sont les plus coûteuses.

2.1.3 – L’assurance dommages-ouvrage

Le propriétaire de l’ouvrage, son mandataire ou le vendeur de l’ouvrage, ont l’obligation de contracter une police dommages ouvrage quand ils réalisent des travaux de construction.

Cette police a pour objet de financer le coût de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.

2.2 – Vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), d’un immeuble destiné à l’habitation

La vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), présente des particularités, la vente intervenant alors que l’ouvrage, (l’immeuble), n’est pas encore réalisé.

Le vendeur d’immeuble sur plan est en effet redevable envers le maître de l’ouvrage des mêmes garanties que les constructeurs, (2.2.1), mais également d’une garantie de délivrance, (2.2.2.), d’une garantie d’achèvement, (2.2.3), et d’une garantie des désordres apparents, (2.2.4).

2.2.1 – Garanties des constructeurs

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, (et plus généralement d’immeuble à construire), doit au maître de l’ouvrage les mêmes garanties que celle dues par les constructeurs vues au paragraphe 2.1 des présentes, savoir garantie décennale et garantie biennale.

2.2.2. – Garantie de délivrance

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à l’obligation de construire l’immeuble dans un certain délai et de délivrer un ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat de vente.

2.2.3. – Garantie d’achèvement

Visée par l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, la garantie d’achèvement est une garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur.

2.2.4 – Garantie des désordres apparents

Les articles 1642-1 et 148 alinéa 2 du code civil disposent que le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), peut obtenir la reprise des désordres apparents, (vices cachés même sans gravité et défauts de conformité), lors de la réception, ou, (et en pratique c’est le cas la plupart du temps), un mois après la « prise de possession » de l’appartement, (c’est-à-dire après la livraison du bien).

Cette garantie des désordres apparents doit être mise en œuvre dans le délai d’un an suivant le plus tardif des événements visé ci-dessus, en pratique, la plupart du temps un mois après la livraison de l’appartement.

2.3. – Construction de maison individuelle

Le législateur a accordé une attention particulière au maître de l’ouvrage qui fait réaliser une maison individuelle.

On comprend bien qu’un particulier puisse être en position de faiblesse face à un constructeur qui lui conseille tel contrat plutôt qu’un autre pour la construction de sa maison individuelle, ou encore qui fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier.

C’est la raison pour laquelle le législateur a imaginé une règlementation particulière concernant la construction d’une maison individuelle, notamment l’obligation de faire signer au maître de l’ouvrage un contrat déterminé, (2.3.1.), et l’obligation pour le constructeur de souscrire avant le début du chantier une garantie de livraison, (2.3.2).

2.3.1 – Contrat de construction de maison individuelle

Les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation règlementent le contrat de construction de maison individuelle avec plan et sa forme « dégradée » le contrat de construction de maison individuelle sans plan.

Le formalisme poussé de ce contrat a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, notamment, en fixant les modalités de paiement de l’ouvrage au cours de sa réalisation que peut exiger le constructeur, l’obligation d’indiquer au contrat la référence de l’assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage, la justification par le constructeur de la souscription d’une garantie de livraison.

Le choix par le constructeur d’un autre contrat que celui de construction de maison individuelle normalement applicable est sanctionné par sa nullité.

2.3.2 – Garantie de livraison

L’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation contraint le constructeur à justifier avant le début du chantier de la souscription d’une garantie de livraison.

Cette garantie a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage que la construction commandée sera livrée achevée dans les délais et pour le prix convenu.

Plus qu’une simple garantie d’achèvement qui se limite au seul paiement des travaux nécessaires à l’achèvement par le garant, la garantie de livraison contraint le garant à désigner un autre constructeur que le constructeur défaillant pour achever l’ouvrage ou reprendre les désordres l’affectant.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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72 questions

  1. jcp dit :

    bonjour Maitre, le cahier des charges de l\’asl de 2013 annule et remplace celui de 2005,, mais je désire une implantation respectant le plu, mais dans le cahier des charges ,il est stipulé ;qu il faut une autorisation du syundic cela ma été refusé ,,recour ou pas ? MERCI

  2. Claire Paris dit :

    Bonjour,

    J’ai acheté un T2 de 49 m2 en VEFA qui va m’être livrée début juin et qui est situé à l’avant dernier étage sous un grand appartement muni d’une terrasse.

    Le responsable du programme m’ayant fait une visite préalable de mon bien il y a un mois, j’ai constaté 1 problème majeur :

    -> la présence d’un collecteur d’eaux pluviales (de la terrasse du dessus) dans la pièce principale, sous la forme d’un coffre de hauteur 38 cm et de largeur 40 cm collé aux murs et au plafond, partant du mur de façade et se poursuivant jusqu’à la gaine technique du coin cuisine sur 10 mètres (donc sur les 2 murs principaux du séjour). Il est associé à un soffite de 4 m2 au niveau du couloir menant de l’entrée à la pièce principale.

    1er problème : le collecteur d’eaux pluviales ceinture la moitié de la pièce principale et son impact visuel est très important et assombrit l’entrée. Ce qui diminue le volume des pièces.

    2ème problème : le collecteur d’eaux pluviales entraînera des bruits sonores avec des risques de fuites dans le futur qui seront à ma charge.

    3ème problème : dans une partie de l’entrée et la quasi-totalité des murs disponibles du salon et de l’espace cuisine, la hauteur sous plafond est seulement de 2.11 m, alors que la notice descriptive annexée au contrat de réservation et à l’acte de vente, prévoyait une hauteur sous plafond de 2.50 m. Cela ne me sera pas possible d’y mettre des meubles de plus de 2.11 m.

    4ème problème : mon appartement perd de la valeur.

    J’ai fait une demande de modification auprès du constructeur qui a été rejetée.

    Le constructeur met en avant que dans l’acte de vente est stipulé :
    « si des contraintes techniques survenaient en cours de construction de l’ensemble immobilier, le vendeur se réserve la possibilité de modifier les biens, notamment par l’adjonction de soffites, faux plafonds et retombée de poutres ou modification de structures ».
    Il rajoute que dans la notice descriptive de vente, sur laquelle il est indiqué « la hauteur libre du plancher fini à la sous face de la dalle supérieure sera de 2.50 m », sauf impossibilité technique ponctuelle.
    Il précise qu’en pied de page du plan de l’appartement, est précisé : « les soffites sont à une hauteur de 210 cm » et que sur le plan existe en pointillé un soffite le long d’un des murs du séjour.
    Et enfin, il note que ces éléments sont liés à des contraintes techniques. « Aussi ces soffites ne peuvent être retirés. »

    Ces soffites font perdre de la valeur à mon bien en cas de revente future. Le collecteur d’eaux pluviales aurait dû être passé à l’extérieur de l’appartement. Il va m’empêcher d’aménager la pièce principale, alors que ce n’est qu’un T2 et avoir des conséquences négatives, tant au niveau du bruit que des fuites.

    J’attends que l’appartement corresponde au prix que j’ai payé et je ne veux pas subir les contraintes ou erreurs du promoteur car je pense qu’il aurait dû y penser avant avec l’architecte.
    A quoi servent les plans d’immeubles et les études dans ce cas avant le lancement du programme ?

    A aucun moment, le constructeur m’a informée de ces problèmes techniques. Pourtant il a bien une obligation d’information ?

    Le constructeur est-il dans son droit ?

    Est-ce normal de faire passer un collecteur d’eaux pluviales à l’intérieur d’un appartement ?

    Le collecteur d’eaux pluviales est-il un soffite ?

    Puis-je demander une baisse du prix, voir une annulation de la vente ?

    Merci beaucoup pour vos avis.
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Cette situation n’est effectivement pas normale.
      Vous devez pouvoir obtenir gain de cause.
      Je vous invite à prendre rendez-vous à mon cabinet pour un examen approfondi de vote dossier.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Litige vefa dit :

    Bonjour
    nous sommes de futurs copropriétaires dont la livraison des appartements achetés en vefa est retardée depuis janvier 2017.
    Les remises des clefs étaient prévues les 22, 23 et 24 février 2017.
    Le 22 février(soit le jour même pour certain) le promoteur nous a prévenu qu\’un problème sur les balcons extérieurs bloquait la livraison.
    Nous avons donc tous du annuler nos déménagements, prestataires et livraisons dans la précipitation. Certaines personnes vivent dans la précarité la plus totale.
    La livraison est prévue à nouveau pour juin 2017.

    Nous aurions besoins des services d\’un avocat spécialisé dans l\’immobilier vefa pour défendre nos intérêts actuellement et ensuite obtenir les justes compensations consécutives à notre préjudice.

    Cette affaire est-elle susceptible de vous intéresser ?
    Quels sont vos honoraires et pratiquez-vous une récupération basée sur le montants des indemnités que nous toucheront ?
    De façon approximative, à combien vos honoraires se chiffrent pour une affaire de ce type selon l\’issue : accord à l\’amiable, procès gagné en première instante sans appel …
    Une trentaine de copropriétaire sont concernés.
    Dans l\’attente de votre retour, veuillez agréer l\’expression de mes sincères salutations.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce type de contentieux est effectivement de la compétence du cabinet, (vente d’immeuble / VEFA / droit de la construction).
      Pour me permettre de répondre utilement sur le coût de mon intervention, je vous remercie de m’indiquer où se trouvent géographiquement les appartements à livrer et le nom du promoteur.
      Sentiments les meilleurs.

  4. Laurant + Ivry dit :

    Bonjour
    ,
    Nous sommes une association et avons acheté un appartement en VEFA dans un immeuble séparé en deux, dont une moitié est une résidence pour étudiants.

    Cette résidence à mis en place son propre syndic (en fait une simple agence immobilière) et son gestionnaire est donc copropriétaire majoritaire. Notre moitiée n\’a donc aucun pouvoir au AG.

    Peut-on attaquer le notaire pour manquement au conseil car nous n\’avons pas été mis en garde de cette situation catastrophique ? (avec quelle chance de gagner / dédommagement / annulation de la vente ?)

    Je précise qu\’il s\’agit d\’un immeuble de grande hauteur et nous ne savons pas si il faut un syndic habilité pour cela.

    Cordialement

    Laurent

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      le nombre de voix dont le copropriétaire majoritaire dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
      Ceci étant précisé, il est possible d’envisager la nullité de l’acte de vente sur un plan théorique, mais il m’est nécessaire d’examiner le compromis de vente / contrat de réservation et l’acte notarié de vente pour pouvoir vous répondre utilement.
      Sentiments les meilleurs.

  5. Norbert + Saint-Cloud dit :

    Cher Maître,
    Constitution d\’une copropriété horizontale avec état descriptif établissant la division en 2 lots selon l\’article 2 de la loi de 1965 octroyant un droit à construire à chacun des copropriétaires. Lors de a construction, la limite entre les 2 lots n\’a pas été respectée et l\’habitation empiète sur le lot dont l\’autre a pourtant acquis la jouissance exclusive. Que faire ? Que demander ?
    Est-il possible par la suite de dire que la limite ne vaut que pour les jardins mais pas pour les villas qui sont parties privatives ?
    Si la limite mentionnée dans le règlement de copropriété est appliquée pour les jardins, la villa qui empiète a une vue en surplomb (du fait des terrasses) sur le voisin. Peut on demander la suppression des vues ?
    Merci de votre réponse même sommaire

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans examen préalable des titres de propriété, du règlement de copropriété et du plan de situation.
      Toutefois, si il y a empiètement sur des parties privatives, la démolition s’impose.
      Sentiments les meilleurs.

  6. Marc + Rambouillet dit :

    Bonjour Maître,
    Nous sommes actuellement en cours de dissolution d\’une copropriété dite horizontale et nous voudrions être certains que notre notaire applique la \ »bonne méthode\ ».
    Celui-ci a commencé par calculer les frais sur l\’ensemble bâti+terrain et maintenant sur le terrain nu.
    Nous avons trouvé un article sur internet et voudrions savoir quels sont vraiment les frais qui doivent s\’appliquer.
    Bien cordialement

  7. Fabienne + Paris dit :

    Bonjour, Je suis membre du conseil syndical de mon immeuble. Nous avons de gros travaux à effectuer dans notre immeuble, et notre syndic ne nous a proposé que peu de devis comparatif (ils nous disent que les autres ne répondent pas), les autres membres du conseil syndical et moi même avons pris l\’initiative de demander des devis à des sociétés que nous avons nous même reçus. Nous sommes très déçus du comportement du syndic, sommes nous obligés de les rétribuer si nous décidons nous même des travaux et que nous les suivons?
    Merci par avance de votre réponse (il est évident que nous allons dès que possible nous débarrassé de ce syndic)

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      La copropriété est liée par contrat au syndic.
      Dès lors, sauf accord avec le syndic concernant le coût de la direction des travaux, le syndicat des copropriétaires n’a d’autre choix à terme que de changer de syndic.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Adrienne + Biévres dit :

    Bonjour, Nous avons acheté une maison en 2012 qui est en copropriété horizontale avec une autre maison. Les 2 maisons sont distincts, pas d\’espace en commun et seulement le terrain est en commun (à l\’époque utiliser pour contourner les lois d\’urbanism). Nous n\’avons pas de syndic, pas de AG, et pas de charges de copropriété. Nous avons décidé en commun accord de l\’autre copropriétaire de faire une dissolution de copropriété. Nous sommes actuellement en train d\’obtenir des devis des géomètre expert pour un plan de division et d\’arpentage. Pourriez vous svp nous fournir un devis pour – rédaction acte pour dissoudre copropriété – formalités légales( publicité foncière et enregistrement aux hypothèques) – réunion pour signer l\’acte Merci d\’avance,

  9. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Chère Madame,
    S’agit-il de travaux importants ?
    Dans l’affirmative, la réponse du syndic pour le moins laconique peut surprendre.
    Par ailleurs, il est délicat sans connaitre le contexte de pouvoir vous conseiller plus avant.
    Vous pouvez vous rapprocher du cabinet si vous le souhaitez.
    Sentiments les meilleurs.

  10. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Cher Monsieur,
    Il semble que votre demande ait été oubliée ce dont je vous prie de m’excuser.
    Le conseil syndical peut faire injonction au syndic de recourir à l’avocat de son choix sans assemblée générale s’agissant d’une simple assistance juridique dans un premier temps.
    Sentiment les meilleurs.

  11. Cédric de Paris dit :

    Bonjour Maître,

    Je viens de prendre connaissance de votre réponse concernant la pose des compteurs individuels. L’article L135-1 indique bien : Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une
    installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif
    ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant.

    Les verbe « comporter » et « déterminer » ne suffisent-ils pas à obliger le promoteur à fournir les compteurs ? C’est la 4ème fois que j’achète en VEFA et c’est la première fois que le promoteur ne pose pas les compteurs.

    Merci pour votre réponse.

    Bien à vous

  12. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Cher Monsieur,
    Je partage votre point de vue.
    Toutefois, je ne dispose pas de jurisprudence qui conforte cette analyse.
    Sentiments les meilleurs.

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