Maître Pascal PERRAULT

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75006 Paris

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Avocat Droit immobilier et Droit de la construction Paris

Avocat Droit immobilier et Droit de la construction Paris

Bienvenue sur le site de Maître Pascal PERRAULT, Avocat au Barreau de Paris.

Maître Pascal PERRAULT est Avocat en droit immobilier à Paris.

Installé dans un quartier de Paris historiquement dédié au droit, Maître Pascal PERRAULT, Avocat conseil en immobilier, a développé depuis plus de vingt ans une compétence particulière en droit immobilier et droit de la construction.

Le cabinet de Maître Pascal PERRAULT traite de droit immobilier privé et de droit immobilier public.

A ce titre, Maître Pascal PERRAULT intervient principalement en matière :

    • d’assurance construction : l’assurance construction se décompose en assurance de chose, (l’assurance dommages ouvrage qui couvre les dommages de nature décennale affectant l’ouvrage), et en assurance de responsabilité des constructeurs, (assurance qui couvre la responsabilité décennale des constructeurs en cas de dommages de nature décennale affectant l’ouvrage), ces deux types d’assurance étant obligatoires et bénéficiant au propriétaire maître de l’ouvrage.
    • de droit de la construction : ensemble des interventions des professionnels à l’acte de construire, (réalisation d’appartement ou contrat de construction de maison individuelle), c’est-à-dire, selon les cas, les entreprises, les architectes, la maîtrise d’ouvrage déléguée, les bureaux de contrôles, les coordonnateurs, etc.
    • de recherche de responsabilité des constructeurs et de leurs assureurs : Les intervenants à l’acte de construire sont qualifiés par les textes de « constructeurs », et à ce titre, peuvent voir leur responsabilité engagée et leur assurance actionnée en cas de désordres, non-façons ou malfaçons affectant l’ouvrage, notamment la garantie décennale et la garantie biennale.
    • De droit des affaires, qu’il s’agisse de conseiller le chef d’entreprise sur la meilleure structure juridique pour exercer son activité et sur son statut social et fiscal ou qu’il s’agisse de conseiller un particulier dans la gestion de son patrimoine immobilier.
    • de conseil aux collectivités territoriales ; communes, départements, régions, syndicats intercommunaux, établissements publics de coopération intercommunale, qu’il s’agisse de droit immobilier public, ou plus généralement d’assistance juridique et judiciaire à l’occasion des actes de gestion des collectivités.
    • de vente d’immeuble : Il peut s’agir de la vente d’un immeuble existant, ou de la vente d’un immeuble à construire ou à rénover.
    • Quel que soit le cas envisagé, la réglementation, d’une part, impose le respect d’un formalisme exigeant qui a essentiellement pour objet de protéger l’acquéreur, d’autre part, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée en cas de remise d’un appartement ou d’une maison individuelle non conforme au contenu du contrat de vente en application de la garantie des vices cachés..
    • de copropriété : Le droit de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
    • Chaque immeuble est soumis à un règlement de copropriété que le syndic doit appliquer et faire respecter, en respectant toutefois les droits que détient chaque copropriétaire sur ses parties privatives.
    • d’ingénierie juridique et fiscale : L’expertise en ingénierie juridique et fiscale du cabinet permet de sécuriser toute opération immobilière qu’il s’agisse d’assister des particuliers ou des professionnels de l’immobilier.
    • de baux commerciaux : Le bail commercial est un bail conclu pour l’exploitation de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, qui, sous certaines conditions, offre une protection particulière au locataire, (le preneur).
    • Cette protection se traduit essentiellement par le droit au renouvellement du bail ou le paiement d’une indemnité d’éviction.
    • Inversement, et en cas de plafonnement du loyer du bail renouvelé, ou de fixation judiciaire du montant du loyer, le propriétaire, (le bailleur), peut se voir imposer un loyer d’une valeur très inférieure au prix du marché.
    • de baux d’habitation : La réglementation applicable aux baux d’habitation est devenue complexe.
    • Cela se vérifie notamment lorsque le bailleur souhaite mettre fin au bail, ce qui n’est possible que dans un nombre de cas limité par la loi, qu’il s’agisse de mettre fin au bail pour relouer, occuper ou vendre le bien, et que cette fin de bail concerne un ou plusieurs baux d’habitation
    • de droit collaboratif : Le droit collaboratif permet aux parties qui en ont la volonté, de trouver, dans un cadre sécurisé par des avocats formés au processus collaboratif, des solutions pérennes et juridiquement efficaces sans recours au juge, et ainsi, de ne pas rompre les liens commerciaux, les liens d’intérêts ou simplement les liens sociaux qui les unissent.

La clientèle du cabinet est composée de particuliers, de PME et de collectivités locales, qui souhaitent être assistés d’un Avocat conseil en immobilier de façon ponctuelle ou régulière.

La taille humaine du cabinet assure réactivité et proximité avec les clients.

Avocat en droit immobilier à Paris, Maître Pascal PERRAULT a une activité plaidante, et à ce titre se déplace et plaide dans toute la France et en outre-mer, mais également une activité d’Avocat conseil en immobilier, et ce, tant en droit immobilier privé qu’en droit immobilier public.

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Maître Pascal PERRAULT et ses collaborateurs sont à votre écoute pour analyser vos problèmes et vous proposer la meilleure stratégie adaptée à votre situation.

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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271 questions

  1. Wassila Paris dit :

    Bonjour Maitre,

    Une société a acheté récemment l’immeuble qui contient notre appartement en bloc (avec 3 autres immeubles dans le même lot). Nous n’avons reçu aucun congé ni notification de vente de la part de notre ancien propriétaire. Selon la loi, la nouveau propriétaire a du s’engager à renouveler les baux actuels d’une durée de 6 ans.

    Le nouveau propriétaire souhaite libérer les logements occupés dans l’immeuble dont le notre. Il nous propose de rester gratuitement dans notre appartement pour une durée de 15 mois à condition de quitter les lieux fin 2019.
    Nos questions sont comme suit:

    - Au bout des 6 ans précités dans l’article 10-1. – I. – A de la loi n° 75-1351, avons-nous toujours le droit de renouvellement du bail sinon droit de préemption en cas de congé pour vente? A t’il le droit de nous faire partir sans condition?
    - Nous payons un loyer mensuel de 2000€ HC (2300 CC). Nous souhaitons demander 300000€. Cela vous parait-il trop? Comment mieux évaluer notre offre?

    Pour information:
    - Nous résidons un appartement au 7ème arrondissement de Paris d’une surface de 65m2 et dont la valeur de marché dépasse 1M€.
    - Le nouveau propriétaire a acheté le bloc de 4 immeubles dont le notre pour environ 65M€.
    - L’ancien propriétaire est un institutionnel (notre bail est donc de 6 ans).
    - Aucune clause spéciale de libération de bien ne figure dans notre contrat de location.

    Nous souhaitons connaitre si notre demande est bien fondée avant de consulter en vue d’une négociation avec le nouveau propriétaire.

  2. Yves - PARIS dit :

    Bonjour. Mon locataire (d’un appartement dans Paris 7eme) n’a pas paye plusieurs loyers. Apres plusieurs tentatives de conciliation et promesses non tenues, je lui ai envoye une lettre recommandee en Juillet. Un huissier lui a signifie le commandement de payer le 9 Aout 2018. Le locataire a accuse reception mais n’a pas paye non plus Aout et Septembre et ne veut pas quitter les lieux.
    J’ai besoin d’assistance pour le faire expulser (assignation au tribunal) et pour recuperer la somme due. Je precise que la clause resolutoire etait bien dans le bail.
    Je suis en ce moment a l’etranger, en Asie mais je pense qu on peut travailler par mail?
    Pouvez vous svp me faire une proposition?
    Merci d’avance.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vos demandes rentrent effectivement dans le domaine d’intervention du cabinet.
      Nous pouvons travailler à distance sans difficultés.
      Je me rapproche de vous en utilisant votre mail pour des raisons évidentes de confidentialité.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Menephon Gervais dit :

    Madame, Monsieur,

    Actuellement porteur de projet dans la création d’entreprise, je vous sollicite aujourd’hui, afin de connaître les dispositifs d’aide que vous proposés.

    Nous avons pour projet de créer une société immobilière de location Privé dont nos objectifs sera les suivants :

    Acquérir ou faire construire un immeuble neuf en vue de location.

    Pour mener à bien ce projet, nous nous permettons de prendre votre attache, afin que vous puissiez nous renseigner sur les points suivants :

    - je souhaite savoir si c’est possible que vous créer notre société dans ce secteur d’activité ?
    - si votre réponse est oui, quel statut juridique est la mieux adapté ?
    - Quel sont les obligations d’une société Immobilière de location Privé ?
    - Comment est nommé le dirigeant de la société  ?
    - Quel est la responsabilité des associés et du dirigeant ?
    - En quoi ma responsabilité Est-elle limité en tant que dirigeant ?
    - Comment protéger mes biens Personnels & Professionnel ?
    - Il y a t-il le droit de succession et transmission  ?
    - A quel moment l’impôt ou autres taxes doit-il être payés ?

    Je vous remercie de l’attention que vous voulez bien porter à nos questions et, dans l’attente de vos nouvelles, je vous prie de croire, madame, monsieur, à l’expression de mes sentiments les plus sincères.

    MENEPHON D. Gervais

    E-mail : menephon@gmail.com

    Gsm : 0693 505644
    Fixe : 0262 651759

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vos demandes rentrent effectivement dans le domaine d’intervention du cabinet.
      Je vous invite à prendre rendez-vous afin de répondre au mieux à vos besoins.
      Sentiments les meilleurs.

  4. Daniel Paris dit :

    Maître,
    Un litige m’oppose au syndic de notre petite copropriété ( 8 lots ) à Paris 20eme aussi je souhaiterais savoir si mon point de vue sur la situation est fondé au regard de la législation .
    Durant l’AG de notre syndic SOGI du 15/05/17 ont été votées à la majorité 3 résolutions :
    a : l’AG décide de procéder aux travaux de ravalement de la façade rue ;
    b :l’AG vote un budget pour ces travaux de 35000 euros
    c : l’AG conformément à l’article 25a du 10/07/65 approuve la délégation de pouvoir consentie au syndic , assisté du conseil syndical à l’effet de choisir l’entreprise de régulariser commandes et marchés pour le montant maximum de 35000 euros .
    Pour ces travaux un architecte n’était pas mandaté .
    Durant notre AG du 15/05/18 la majorité a décidé le changement de syndic SOGI au profit de l’ Immobilière du Château .
    En fin d’AG ,sans vote ,un point d’information sur le ravalement a été abordé par le nouveau syndic qui a convaincu une majorité de copropriétaires d’avoir recours à un architecte qui établirait un cahier des charges et proposerait 3 devis d’entreprises pour les travaux .
    Ce point n’étant pas à l’ordre du jour, j’ai à postériori ( par courriel au syndic ) contesté cette majorité . D’autant que notre ancien syndic SOGI avait en mars 2018 prévu un calendrier avec l’entreprise retenue et que les travaux devaient commencer en 09/18 .
    Notre nouveau syndic a alors décidé d’appeler à une AG extraordinaire le 27/09/18 avec ordre du jour ; recours à un architecte proposé par le syndic ; cahier des charges ; 3 devis . Dans cette perspective le budget de 35000 euros voté en 2017 sera largement dépassé .
    Ma question : suis-je oui ou non fondé à demander l’application des résolutions votées en 2017 ?
    L’AGE du 27/09/18 peut-elle annuler ces résolutions de 2017 ?
    Mes charges représentent 2100/10000eme aussi une augmentation notable du montant des travaux m’affecterait en proportion d’où mon opposition . J’ajoute que notre copropriété est un petit immeuble que la façade est modestement dégradée .
    Je vous remercie par avance de me faire connaitre votre recommandation et me tiens à votre disposition pour un complément d’informations et avance d’honoraires .
    Avec mes sincères salutations .

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Malheureusement, l’AG peut effectivement revenir sur une précédente AG non exécutée.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  5. Patricia Paris dit :

    Bonjour Maître,
    Les nouveaux voisins de l’appartement contigu au mien font des travaux de rénovation. J’ai constaté de retour de quelques jours d’absence un défoncement du mur provoquant une grosse fissure et 2 trous de perceuse dans la cloison mitoyenne dont le règlement de copropriété stipule
     » les cloisons séparatives de deux fractions divises appartiendront en mitoyenneté aux propriétaires des dites fractions … » je comprends donc que ces cloisons ne relèvent pas des parties communes mais sont considérés d’après le règlement privatives et mitoyennes entre les deux lots. Donc sauf erreur de ma part je comprends que la règle applicable à ces cloisons sont donc celles de la mitoyenneté (articles 654 et suivants du Code Civil°.)
    or l’article 662 stipule que  » l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre … Mes voisins sont en train d’y installer un chauffe eau, des cables électriques , des robinets, des tuyauteries, un lavabo etc … Je m’inquiète des nuisances à venir et de la fragilité de la cloison, d’autant qu’ils ne m’ont pas prévenu de ces travaux ni demander mon autorisation .
    Quels sont mes recours ? Prendre rendez vous . Merci de votre réponse, Cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Ce type de difficulté rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Je vous invite à prendre attache avec mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  6. Claude Paris dit :

    Bonjour

    Des dégats des eaux récurrents depuis des années et provenant du même copropriétaire, lequel refuse d’effectuer les travaux fiables et pérennes demandés par le syndic. Ce dernier étant incapable de suivre l’affaire jusqu’au bout… Cela crée des dommages depuis des années dans mon appartement. Rien ne semble avancer… il semble qu’un référé soit devenu la seule solution. Qu’en pensez vous ? traitez vous ce genre de cas dans votre cabinet ? merci de votre réponse, bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Ce type de difficulté rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Je vous invite à prendre attache avec mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  7. Claude Paris dit :

    Bonjour Maitre,

    Des dégâts des eaux récurrents provenant du même copropriétaire, un refus d’effectuer les travaux fiables et pérennes demandés par le syndic, un syndic qui laisse le temps passer sans aller au bout des choses… et les années de désagréments s’accumulent. Il semblerait que la seule solution soit de déposer un référé pour faire avancer et régler la situation. Qu’en pensez vous ? Traitez vous ce genre d’affaire au sein de votre cabinet ? Merci de votre réponse, Bien cordialement

  8. jonathan Paris dit :

    Bonjour Maître ,

    Nous venons d’acquérir il y a moins de 6 mois un appartement à paris et nous apprenons que le grand local commercial situé au pied de l’immeuble et appartenant à notre copropriété , ancienne brasserie traditionnelle, est en passe de devenir un fast food.
    L’ensemble de l’immeuble est bien sur opposé à ce projet (une dizaine de propriétaires) . L’enseigne du fast food a besoin de modifications importantes de tuyauteries , évacuation…
    Le problème est que le propriétaire du bail commercial détient un pourcentage très important des votes et qu’il sera difficile de s’opposer par simple vote .
    Nous avons par ailleurs obtenu un premier retour d’un expert immobilier qui estime la perte de la valeur de vénale à au moins 10% pour notre bien

    Auriez vous des conseils à nous prodiguer pour contrer ce projet ou le retarder au maximum pour peut être arriver à décourager le repreneur . Des dédommagement peuvent être exigés pour la perte ?
    Avez vous à titre personnel l’expérience de ce type de procédure ?

    Avec mes remerciement , bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce type de difficulté rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      La présence dans une copropriété d’un copropriétaire majoritaire est un véritable problème.
      Des solutions peuvent toutefois être trouvées en fonction de chaque dossier.
      Si vous le souhaitez, je vous invite à prendre attache avec mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  9. Evelyne PARIS dit :

    Bonjour Maître
    nous avons acheté un appartement en VEFA et le promoteur s’est trompé lors de la construction.
    De ce fait, nous nous retrouvons avec un poteau en béton accolé à une gaine technique dans une chambre et un plafond bas (moins de 2,20m) sur une partie de cette même chambre
    de plus, dans plusieurs pièces de l’appartement, la hauteur sous plafond est d’environ 2,40m alors que la notice technique précise qu’elle sera de 2,5m minimum.
    La livraison de cet appartement est prévu pour fin avril.
    que pouvons-nous demander/exiger du promoteur (annulation pour défaut de conformité, dédommagement pour préjudices ) ?
    Merci de votre conseil
    cordialement
    Mme Daccord

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Examinez le contrat de vente qui doit indiquer certaines tolérances techniques.
      En fonction de l’importance des dépassements, vous pouvez exiger une compensation financière, voir l’annulation de l’acte sous certaines conditions.
      Le cabinet est à votre disposition si vous le souhaitez
      Sentiments les meilleurs.

  10. Stéphanie PARIS dit :

    Cher Maitre,
    Membre du conseil syndical, je vous écrit en son nom. En effet ce dernier se pose la question de la propriété des colonnes montantes EDF de l’immeuble. Deux départs d’incendie ces 5 dernières années dans 2 des 6 escaliers de notre immeuble ont été dus à la vétusté de nos colonnes montantes. Après des « mises en demeure » d’ERDF de réaliser la réfection des deux colonnes mises en cause, cette dernière a finalement fait les travaux car nous avions refusé de les faire.
    A l’heure actuelle, nous souhaitons débuter des travaux de rénovation de nos 6 cages d’escaliers. Nous avons demandé à ERDF de réaliser la réfection des 4 dernières colonnes à faire (avant que nous entamions la réfection des cages), mais nous avons essuyé un refus sous prétexte que la concession serait au syndicat des copropriétaires et non à EDF. Nous n’obtenons aucun écrit, aucune preuve de l’appartenance des concessions. EDF répond que c’et à nous de prouver que les colonnes leur appartiennent, ce à quoi nous avons répondu comment serait il possible que deux colonnes leur appartiennent (ce qui semble être le cas puisqu’ils ont fait les travaux) et les 4 autres au syndicat des copropriétaires.
    Avez vous connaissance de telles situations dans d’autres immeubles et de procès envers EDF de syndicat de copropriétaires ayant obtenu la réfection des colonnes montantes ? Ce type de litige fait il partie de votre pratique ?
    Je vous prie d’agréer, cher Maitre, l’expression de ma considération distinguée.
    Stéphanie RIBEIRO

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Pour faire court, je suggère que la copropriété par un vote en AG abandonne ses droits sur les colonnes électriques montantes au profit d’ERDF qui devra alors en assurer l’entretien. (plus envoi en RAR par votre syndic de la décision à ERDF)
      Sentiments les meilleurs.

  11. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Cher Monsieur,
    S’agissant de la TVA applicable, eu égard à la complexité de la matière, je ne peux vous répondre sans être en possession des éléments de votre dossier.
    En revanche, le principe de la vente semble acquis nonobstant les affirmations de l’agent immobilier.
    Mais là encore, sous réserve de l’examen de votre dossier.
    Si vous le souhaitez, je vous invite à prendre attache avec mon cabinet pour fixer un rendez-vous.
    Sentiments les meilleurs.
    Pascal PERRAULT

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