Maître Pascal PERRAULT

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La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

12 novembre 2021

Principe de la garantie des vices cachés

 

La garantie des vices cachés est, par opposition aux garanties conventionnelles, une garantie légale prévue par les articles 1641 à 1648 du Code civil.

Cette garantie des vices cachés profite à l’acheteur.

Ainsi, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés de la chose vendue « qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». (Article 1641 du Code civil)

Le vice caché peut être défini comme un défaut non apparent affectant une chose, et la rendant impropre à l’usage auquel elle était destinée.

Cette garantie légale s’applique à toutes les choses dans le commerce, à tous les biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels.

La garantie légale des vices cachés en matière immobilière

 

*Le vendeur d’immeuble à construire est assujetti en tant que constructeur au régime de responsabilité des constructeurs pour les vices cachés qui rendent l’immeuble impropre à sa destination ou porte atteinte à sa solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d’équipement.

En d’autres termes, si certaines conditions sont réunies, le vendeur d’immeuble à construire peut être redevable de la garantie décennale et de la garantie biennale

Article 1646-1 du code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil

 Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

 Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. »

*Le vendeur d’immeuble à construire est également assujetti en tant que vendeur à un régime particulier de responsabilité pour les vices apparents.

En effet, dans la vente de droit commun, il n’existe pas de garantie des vices apparents car l’acquéreur est en mesure de déceler ces vices avant la vente. (Article 1642 du code civil)

Or, dans la vente d’immeuble à construire, au moment de la signature du contrat, les futurs vices apparents n’existent pas, (on peut parler de vices cachés en devenir !), d’où un régime particulier visé par l’article 1642-1 code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. (Article 1648 alinéa 2 code civil)

Comme en droit commun des vices cachés, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire en résolution de vente, et l’action estimatoire en diminution de prix, sauf si le vendeur s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent, (Article 1644-1 CC).

Quelle garantie ?

 

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)

 Cette garantie s’applique-t-elle à toutes les ventes immobilières ?

Non, la garantie des vices cachés ne s’applique par exemple aux ventes judiciaires, aux ventes à l’amiable intervenues dans le cadre d’une liquidation judiciaire, aux cessions d’entreprise dans le cadre d’une procédure collective, enfin, la vente d’immeuble à construire, (vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme), est également soumise à la réglementation applicable aux constructeurs. (cf. article sur ce site « Actualité » « Droit de la construction – La garantie des vices cachés »).

 Exemples de vice caché

Fissures affectant la structure de l’immeuble, instabilité du sol sur lequel a été édifié l’ouvrage, humidité rendant l’occupation d’un pavillon impossible, présence d’amiante, défaut d’étanchéité, etc.

 Le vice doit être caché

Le vice est réputé caché quand un non-professionnel en a ignoré l’existence après avoir examiné le bien avec une attention normale.

Toutefois, l’acquéreur professionnel en raison de ses compétences est présumé connaitre le vice, sauf à prouver le caractère indécelable du vice.

Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices du bien vendu à un non-professionnel, il ne peut donc opposer à ce dernier des clauses d’exclusion de garantie.

 Choix entre la résiliation de la vente et la diminution du prix (Article 1644 du code civil)

 

Il s’agit d’un choix discrétionnaire de l’acquéreur et non du juge, (sauf si la gravité du vice est insuffisante pour justifier la résolution, en cas de perte de l’immeuble ou d’impossibilité de restituer l’ouvrage, dans ces cas seul l’action en diminution de prix est possible).

 Délais

 

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, (Article 1648-1 du code civil), mais dans un délai maximum de cinq ans suivant la vente de l’immeuble, (article 2224 du code civil), étant précisé enfin, que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription, ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, (article 2232 du code civil).

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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18 questions

  1. Avatar BELKACEM dit :

    Bonjour nous avons acquis une maison ancienne en mai 2015 en qualité de particulier devant notaire. En février 2020 , nous avons eu un dégât des eaux d’abord a l’intérieur signalé à l’expert de notre assurance. Il s’est aperçu de gros problème d’étanchéité sur la toiture. Et nous a conseillé de réparer toute les gouttières pour réduire le problème d’infiltration d’eau puis de solliciter des artisans pour des réparations de toiture assez urgent. De plus l’infiltration d’eau s’est introduite sur un mur mitoyen . Le voisin nous a donc annoncé des dégâts et envoyé les photos et nous a certifié que ces dégâts existaient bien avant notre enmenagement. Et qu a ce titre qu ils avaient alertes les anciens propriétaires qui étaient prévenu de ces problémes. Sapercevoir des dégâts sur le mur a notre niveau était impossible car ces derniers sur notre mur mitoyen n’est accessible dans la propriété du voisin. Conclusion des artisans qui nous envoyer des vidéos , toiture qui a bougé, s’est affaissé a cause des infiltrations et bois de charpente rongés par l’humidité. Et une facture avoisinant les 15000€ de réparation. A t on possibilité dintenter une action pour se défendre. Bien à vous.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Toutefois, eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Avatar Kévin b dit :

    Bonjour ,
    J’ai signé le compromis d’une maison chez le notaire avec un particulier, maintenant passer du délai de rétractation je me suis aperçu 20 jours plus tard qu’il ya une fissure de haut en bas sur la façade arrière que je n’ai pas eu accès les jours de visite , après avoir vue j’ai regardé de plus près a l’intérieur après avoir enlevé le papier peint et un bout de faïence on voie le jour à travers (fissure 3cm).
    ma première question es : serais t’il un vice caché ?
    De plus une poutre maitresse de la charpente a été coupé pour réaliser une porte mais qui as pas été solidifier par un professionnel le tout cacher de lambris bois que j’ai enlevé et aperçu quel n’a pas été solidement fortifié . Ma question es :serais t’il un vice caché ?
    Merci de votre réponse je ne sais que faire.
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Cette problématique rentre effectivement dans le champ d’activité du cabinet.
      Toutefois, eu égard à sa complexité, je ne peux vous répondre utilement sans examen des pièces de votre dossier.
      Il semble toutefois que vous soyez effectivement dans le cas de vices cachés révélés postérieurement à la vente.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Avatar David N dit :

    Bonjour Maitre,

    Nous avons signé un compromis au mois de Février 2020 pour un bien locatif visité en Aout 2019.
    La signature s’est fait sous seing privé via l’agence immobilière.
    Il ya eu beaucoup de retard dans les offres de prêt à cause du Covid et dès déconfinement nous sommes retournés voir le bien avant signature de l’acte.
    Nous avons découvert des vices (fuite de toiture/chaudière en pannes/installation d’un portail par le voisin qui s’est fixé sur le mur du bien en vente).
    Puis il s’en est suivi plusieurs échanges avec l’agence et le vendeur qui a engagé des travaux entre temps pour réparer les vices.
    Nous ne souhaitons plus acquérir le bien mais le vendeur veut conclure la vente et menace de porter plainte.

    Sommes nous dans notre droit de rompre le contrat sans poursuites puisque nous avons découvert des vices même si le vendeur a entamé des travaux de réparations ?

    Aussi le compromis stipule une date de fin dépassée mais avec mention « date n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des partie peut obliger l’autre à s’exécuter »

    merci pour votre réponse svp

    Cdlt

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est délicat.
      Apparemment, le dépassement de date ne vous libère pas de l’acte sous-seing privé.
      S’agissant d’un vice éventuel permettant de « rompre votre engagement » , il est nécessaire d’examiner les éléments de votre dossier.
      Les tribunaux examinent ce type de difficulté au cas par cas.
      Je vous invite à vous rapprocher de mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous.
      Sentiments les meilleurs.

  4. Avatar Szaleniec dit :

    Bonjour Maître
    J’aimerai vous rencontrer pour évoquer un sujet de vices cachés tenant à l’étanchéité de panneaux solaires et d’une réparation de toiture mal réalisée. J’ai également un doute sur la qualité du sol et la dissimulation possible d’informations (sol argilo-calcaire , aucune déclaration de sinistre).
    Soleil lors de mes visites et depuis deux épisodes pluviux sévère ( dont tempête Alex).
    Maison située à Beaumes de Venise (Vaucluse), aquisition faite avec une de mes sociétés. Mais vice indécelable à la visite ou à la vue puisque sur le toit pour l’un et apparition fuite par grosse pluie pour l’autre.
    Je vous appellerai lundi après-midi pour un rendez-vous.
    Cordialement
    Jean-Claude Szaleniec

  5. Avatar MAUD CANOHES dit :

    Bonjour Maître, nous devons acheter une villa neuve à Canohes (66) pour laquelle nous avons déjà signé le compromis, versé la provision de garantie chez le notaire, le délai de rétractation est passé et le vendeur nous ayant accordé de rentrer dans les lieux avant la signature définitive de l’acte qui doit arriver dans très peu de temps, nous avons fait les frais de pose de compteur edf car il n’y en avait pas, fourniture d’eau à notre nom, assuré la maison et pour prouver que nous sommes sérieux nous avons déjà versé les fonds en totalité chez le notaire. Depuis quelques jours et ce, tous les jours, nous ne cessons d’appeler le vendeur car nous rencontrons des problèmes (fuite dans les meubles sous vasque des sanitaire, mauvaise installation électrique, l’enduit des tableaux des fenêtres qui se craque et tombe, fissure sur une terrasse avec descente du niveau et surtout une piscine totalement défectueuse ! le vendeur appelle à chaque fois que nous lui informons d’un problème les corps de métiers car il y a une garantie décennale et dommage ouvrage, mais cela fait beaucoup tous les jours !! la maison a un prix assez conséquent et nous craignons d’avoir d’autres problèmes, le vendeur commence à nous dire que nous « pinaillons » et qu’il n’y a rien de grave. Notre argent étant chez le notaire nous nous posons la question de savoir si on achète ou pas et quels recours avons nous sans avoir à devoir au vendeur les 10 % de pénalités. Dans l’attente de vous lire et vous en remerciant par avance, cordialement Maud Boniface

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Eu égard à ce que vous indiquez, il semble que la vente soit parfaite.
      En revanche, il faut refuser la livraison du bien tant que les désordres n’auront pas été repris et refuser de payer le solde ,(la retenue de garantie, qui doit être consignée si vous acceptez l’ouvrage avec des réserves).
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  6. Avatar Zitta Jean François dit :

    Cher Maître,

    J’ai acheté un bien il y a quelques années. Je me suis aperçu de certains vices cachés (termites). Après quelques recherches, j’ai vu que je pouvais exercer une action en garantie légale des vices cachés et une action en responsabilité délictuelle.

    Le délai de prescription est bien de 5 ans ? Même si les vices concernent un bien immobilier (j’ai vu que la prescription était trentenaire pour les actions réelles immobilières).

    Merci de votre retour,

    Bien cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      C’est un peu plus compliqué que cela.
      Retenez que le délai (nouveau) de droit commun est effectivement de 5 ans pour agir en garantie des vices cachés, mais c’est un délai « flottant » qui s’apprécie au cas par cas.
      Si vous avez des termites, soyez vigilant pour assigner dans les délais.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  7. Avatar bea, bourg achard dit :

    Cher Maître, mon concubin est en liquidation judiciaire depuis 2004, et nous avons été contraints à vendre notre bien immobilier en octobre 2016 sous peine de vente forcée.
    A ce jour, l acquéreur prétend à des vices cachés, suite à une fuite d eau, et veut faire reconnaître notre mauvaise foi, je pense qu il regrette son achat.
    Nous pouvons prouver que nous ignorons cette fuite car nos factures attestent une cohérence de consommation régulière .
    De plus, le dernier relevé de compteur ne présente pas de fuite active.
    Comment se sortir de cette situation, car il est déjà difficile d être contraint à vendre son bien, et de plus vous faire porter des accusations infondées.
    Merci de m avoir lu
    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      1) Le bien vendu faisait-il partie du patrimoine professionnel de votre concubin ?
      2) Que prévoyait votre contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés ?
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

    • Avatar bea, bourg achard dit :

      Cher Maître,
      la société mise en liquidation est en individuelle, à son nom et nous avons acheté une maison en indivision.
      Mon concubin a été mis en liquidation judiciaire en mars 2004.
      J’ai été mise en demeure de vendre ce bien suite à une saisie immobilière ordonnée par la banque en avril 2016.
      Nous avons vendu ce bien en octobre 2016.
      Le 23/02/2017, l’acquéreur nous envoie un courrier nous menaçant de vices cachés suite à une fuite d’eau, que nous ignorons car nos factures ne démontrent pas de fuite active.
      contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés:
      etat du bien
      l »acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques cause que ce soit notamment en raison : de vices apparents, des vices cachés.
      S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas: si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou il est réputé ou s’est comporté comme tel.
      s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux , que des vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

      Cher Maître , par conséquent, si le bien est vendu dans le cadre d’une vente amiable, comment cela peut-il se passer?
      Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il me faudrait pouvoir examiner les actes pour aller plus avant dans l’analyse.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  8. Avatar Noëlle + Mortagne sur Sèvre dit :

    Bonsoir
    Nous avons signé un compromis pour l’achat d’une maison au début du mois d’août dans une agence immobilière. Mi-septembre, le notaire nous informe qu’il ne peut pas lever l’hypothèque des vendeurs car ils sont en liquidation judiciaire (ce qu’ils avaient bien sur oubliés de nous dire lors de la signature du compromis). Depuis nous n’avons aucune information ni de la part de l’agence, ni de la part du notaire. Nous devons payés l’assurance de notre prêt puisque le prêt a été signé juste avant d’avoir l’info sur la liquidation judiciaire. Des loyers supplémentaires (puisqu’en attendant nous logeons dans un gîte) pendant combien de temps ?
    Quels sont nos droits ? Peut-on annuler le compromis ? Peut-on demander des indemnités lorsque la date de 30/10/15 sera passé. Date à laquelle la signature est censée intervenir. Le compromis est il valide sachant que les propriétaires ont manqué d’honnêteté ?
    Merci pour votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Vos questions soulèvent des interrogations auxquelles il n’est pas possible de répondre sur ce site.
      Vous pouvez prendre contact avec mon secrétariat pour convenir d’un rendez-vous pour une consultation si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

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