Maître Pascal PERRAULT

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Le défaut d’habilitation du syndic pour exercer une procédure judiciaire au nom du syndicat de copropriété

17 juin 2021

En sa qualité de mandataire, le syndic de copropriété d’un immeuble peut agir en justice sans autorisation de son mandant dans un certain nombre de cas :

  • Recouvrement des charges de copropriété impayées,
  • Mesures conservatoires,
  • Procédure devant le juge des référés,
  • Défense aux actions intentées contre le syndicat des copropriétaires

Dans tous les autres cas, il doit d’abord solliciter une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires

Cette autorisation lui est accordée par une résolution votée par l’assemblée générale de copropriété, à la majorité simple des présents et représentés, et dont l’ordre du jour comportera l’inscription de cette question, qui devra être aussi précise que possible en indiquant contre qui cette procédure est intentée, et pour quelle raison.

Une modification importante est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2020 aux termes du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 modifiant l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. » « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».

– En effet, depuis cette date, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence de cette autorisation pour obtenir l’annulation de la procédure ainsi engagée.

Les autres personnes poursuivies par le syndicat de copropriété ne peuvent plus désormais utiliser ce moyen de défense.

S’agissant du droit de la construction, les entreprises ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires pour des travaux mal réalisés, (ainsi que leurs assureurs), ne pourront plus se prévaloir comme moyen de défense d’un défaut d’habilitation à agir du syndic devant le tribunal, argument systématiquement utilisé jusqu’alors par les avocats spécialistes en droit immobilier.

Cette disposition n’étant pas rétroactive, elle n’est valable que pour les procédures engagées depuis le 1er Janvier 2020 ; cet argument de défense est donc toujours utilisable pour les procédures engagées avant cette date.

Mais même dans ce cas, le syndic diligent ne manquera pas de convoquer en urgence une assemblée générale afin de corriger cet oubli, et ainsi valider a posteriori la procédure engagée.

Droit de la construction

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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