Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Responsabilité du syndic

30 janvier 2014

Syndic – Administrateur de biens – Agent immobilier

Responsabilité

30 janvier 2014

(Cass 1e civ 23 avril 2013 pourvoi n°12/15.551)

Vu l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 1992 du code  

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2012), que la société civile immobilière Domaine du Loup (la SCI) a fait construire en 1974-1976 l’immeuble dénommé le Verdon en vue de sa vente en l’état futur d’achèvement, avec le concours de divers locateurs d’ouvrage ; qu’une instance judiciaire a opposé le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdon (le syndicat) à la SCI et aux locateurs d’ouvrage, notamment pour des désordres affectant des canalisations d’eaux usées situées en sous-sol ; que le tribunal de grande instance de Grasse a statué sur ces demandes par un jugement définitif du 18 octobre 1996 ; que le syndicat a assigné en responsabilité civile professionnelle son ancien syndic, la société Cabinet de gestion immobilière Garibaldi, aujourd’hui dénommée la société Lamy agence Garibaldi (la société Lamy) et son assureur, la société AGF Courtage devenue la société Allianz Iard. 

Attendu que pour rejeter les demandes du syndicat, l’arrêt retient qu’il a été statué sur les demandes d’indemnisation des désordres du syndicat contre la SCI et certains constructeurs par le jugement du 18 octobre 1996 qui a acquis force de chose jugée et s’impose donc au syndicat et à la cour, que s’agissant du désordre affectant les canalisations d’eaux usées, le syndicat part du postulat que cette décision l’a déclaré irrecevable à agir, l’action étant prescrite, mais que le dispositif du jugement du 18 octobre 1996 est rédigé de la manière suivante : « déclare le syndicat de la copropriété de l’immeuble Le Verdon irrecevable à agir pour obtenir réparation des désordres affectant le carrelage. Déboute le syndicat de copropriété de l’immeuble Le Verdon de ses plus amples demandes au paiement au titre des désordres et de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice subi » et que le grief sur lequel le syndicat fonde son action en responsabilité manque donc en fait . 

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Lamy n’avait pas manqué à son devoir de diligence en n’engageant pas de procédure interruptive de prescription avant l’expiration de la prescription biennale, le jugement du 18 octobre 1996 ayant, dans ses motifs, qualifié les canalisations d’eaux usées en sous-sol de menus ouvrages relevant de la garantie biennale selon la loi de 1967 et déclaré en conséquence l’action du syndicat irrecevable comme prescrite de ce chef puisqu’engagée plus de deux ans après la réception, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. 

PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE.

 

Un arrêt qui illustre la jurisprudence de la Cour de Cassation tendant à retenir la responsabilité du syndic en cas de carence de ce dernier dans la mise en œuvre des moyens permettant de sauvegarder l’immeuble dont il a la charge, et d’une façon générale : « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».  (Article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, l’inaction du syndic qui n’a pas engagé dans les temps une procédure judiciaire a privé la copropriété de la possibilité d’exercer des recours contre la SCI et les locateurs d’ouvrage concernés.

 

Avocat immobilier Paris / Syndic – Administrateur de biens – Agent immobilier

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2 questions

  1. Laurent paris dit :

    bonjour , je suis proprietaire d \’un local dans un immeuble que j\’occupe pour mon activite de chirurgiens dentiste , le local voisin commercialise de l\’informatique et des alarmes et a la fâcheuse tendance d\’envahir les murs des partie commune et rambarde pour faire sa publicité.a tel point que certain patients me demande au telephone si j\’ai demenagé le cabinet.
    il cumule deja 5 m2 d\’affiche et projette de rajouter un totem sur le parking
    . comment le syndic doit il reagir quel sont ses pouvoirs?
    merci de votre reponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il appartient effectivement au syndic de réagir.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale