Maître Pascal PERRAULT

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Responsabilité du syndic de copropriété

13 septembre 2014

5 septembre 2014

(Cass 3ème civ. 11 mars 2014 n°13/10.875)

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15 avril 2003 l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l’immeuble ; que lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l’entrepreneur a abandonné le chantier et l’immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l’assureur de ce dernier, la société Covea Risks, en réparation de son préjudice,

 Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1992 du code civil,

 Attendu que pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d’appel retient que l’assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d’assurances, et que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n’est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l’abandon immédiat et définitif du chantier par l’entreprise de construction, et non d’un défaut d’assurance, et qu’en outre, en l’absence de réception des travaux, l’existence d’une assurance décennale n’aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI,

 Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si, l’assemblée générale ayant décidé que la SCI devrait « produire les attestations d’assurances à jour, garantie décennale et autres attestations accessoires », le syndic n’était pas tenu de s’assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux et si l’absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle couvrant la responsabilité décennale, n’avait pas privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d’être indemnisé de la défaillance de l’entrepreneur et de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision,

 PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE

Une illustration de la sévérité croissante de la jurisprudence quant à la responsabilité du syndic dans l’accomplissement de son mandat.

En l’espèce, en dépit, (semble-t-il), d’une décision de l’AG de laisser la SCI faire les travaux projetés sans que cette dernière ait préalablement justifié des « assurances constructions », la responsabilité du syndic est retenue pour ne pas avoir réclamé ces assurances.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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6 questions

  1. François de Enghien dit :

    Bonsoir,

    Nous avons engagé des travaux d\’isolation sur notre immeuble (+ 16 cm ).

    Nous avons constaté après la pose de l\’isolation, aucune demande n\’a été déposé en mairie.

    Pour le dossier la mairie demande une servitude droit de surplomb avec notre voisin devant notaire.

    Nous avions son accord de principe oralement avant les travaux, mais maintenant celui-ci est retissant signer devant notaire.

    Tout d\’abord qui est en tort l\’entreprise qui effectue les travaux ou notre syndic de ne pas avoir déposé de dossier ?

    Quelles sont nos moyens de recours ?

    Merci d\’avance pour votre réponse
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard à ce que vous indiquez, il semblerait qu’il y est eu une certaine légèreté de la part du syndic.
      Le voisin de votre copropriété s’est-il manifesté plus avant ?
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  2. Francois +Versailles dit :

    Bonjour maître,

    J\’attaque le 4è hiver avec un problème de chauffage qui n\’est toujours pas résolu.
    Un radiateur de séjour qui ne chauffe pratiquement plus depuis 4 ans.
    Après une première intervention qui n\’a rien donné car le chauffagiste de la copropriété a fait une erreur de diagnostic et s\’est trompé de colonne de chauffage, le syndic a baissé les bras et ne répond plus à mes mails.
    Le Conseil syndical a botté en touche.
    Que puis je faire pour contraindre le syndic à agir.?
    Puis je ne pas payer les charges de chauffage aussi longtemps que ce radiateur ne sera pas rétabli ? Comment faire pour rester dans la légalité.?
    J\’ai l\’impression que c\’est la lutte du pot de fer contre le pot de terre. C\’est exaspérant quand tout le monde vous laisse tomber.
    Je vous remercie
    Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Cette situation est anormale,
      Il faut saisir le tribunal en urgence avant l’hiver.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  3. Fabienne de Châtenay Malabry dit :

    Cher Maître ,
    Je suis gardienne d’immeuble a Paris et j’ai un logement de fonction qui n’a pas eu de travaux depuis environ 35 ans. j’ai assumé functions Mai 2014 et j’ai demandé au syndic de faire des travaux pour que le local soit propre (voir salubre)- sols bois pourri, canalisation mauvais etat, murs sales…

    Le syndic n’a pas volu faire des travaux- On m’a dit que je pourrai faire moi meme les travaux et a la limite, ils pouvaient me payer juste les materiaux.
    est-ce que ça c’est legal? ai je le droit de demander le payement integral des travaux?

    Bien Cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Le syndicat des copropriétaires doit mettre à votre disposition un logement de fonction décent à ses frais.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire