Maître Pascal PERRAULT

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Répartition des charges d’une copropriété.

9 juillet 2014

2 juillet 2014

(Cass 3e civ 8 février 1995 pourvoi n°92/15.799)

Vu les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

 Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation,

 Attendu que, pour distinguer entre les charges générales s’appliquant à tous les lots et celles ne s’appliquant qu’aux lots bâtis ou lots constructibles et viabilisés, conformément aux propositions de l’expert dans son tableau n° XXII, l’arrêt qui a adopté les conclusions de l’expert, retient que, compte tenu du critère d’utilité, certaines charges générales ne profitent pas aux lots inconstructibles,

 Qu’en statuant ainsi, sans distinguer entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ni se référer au règlement de copropriété pour la détermination des parties communes, ni prendre en considération la consistance, la superficie et la situation des parties privatives pour fixer les quotes-parts de charges communes, la cour d’appel a violé les textes susvisés,

PAR CES MOTIFS, CASSE ET ANNULE.

La Cour de Cassation casse cet arrêt qui, pour distinguer entre les charges générales s’appliquant à tous les lots et celles ne s’appliquant qu’aux lots bâtis ou constructibles et viabilisés, retient que, compte tenu du critère d’utilité, certaines charges générales ne profitent pas aux lots inconstructibles, sans distinguer entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ni se référer au règlement de copropriété pour la détermination des parties communes, ni prendre en considération la consistance, la superficie et la situation des parties privatives pour fixer les quotes-parts de charges communes.

(Source Legifrance)

 

Rappelons les articles suivants :

Article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Avocat immobilier Paris / Droit de la copropriété

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6 questions

  1. Robert + meaux dit :

    Bonjour,Maître,
    Voiçi ma question j\’ai acheter un appartement le 18/12/2015.
    Des travaux de cages escaliers ont été vote PV de AG de 2013 et réaliser.
    Je reçois un courrier qui fait suite a un manque d\’information par l\’ancien syndicat qui il ya eu erreur sur les (clés ).
    Ont me demande de payer ,la notaire me dis que ce n\’est pas a moi de payer ,le conseil syndical aussi.
    Je me suis rendu au syndicat en leurs expliquant que je j\’ai rien avoir avec ça sachant que je suis propriétaire depuis le 18/12/2015 et ils me disent que l\’ancienne propriétaire est honnête paiera .
    Pouvez -vous me dire ce que je dois faire,aussi ont ma parler du décret 6-2 de mars 1967.
    Cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il vous faut examiner votre acte de propriété qui doit mentionner la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acheteur.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Avocat droit de la construction paris / dommages ouvrage / garantie décennale

  2. Geneviève + Paris dit :

    Bonjour Maître, ma copropriété est composée d\’immeuble habitation et de bureaux, Une façade rideau assure la fermeture de l\’enveloppe du lot bureau. Les propriétaires de ce lot bureau veulent changer le dit mur.Qui doit payer cette réfection, la copropriété ou le lot bureau. Merci de votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Il vous faut examiner le règlement de copropriété.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Avocat droit de la construction paris / dommages ouvrage / garantie décennale

  3. Ademar + Lyon dit :

    Cher Maître, voici notre problématique. Le copropriétaires des commerces sise au RDC de notre Résidence, souhaite faire réaliser dans le cadre de travaux de rénovation de nos parties communes du Patio en RDV un échange de tantième sans soult. De cet échange de tantième en résulterait un agrandissement de sa surface commerciale pour 300 m2.En effet les tantièmes échangés ne sont pas équivalents, il demande 300m2 gratuitement donc sans soult sur les parties communes. Est-ce légal ? Quelle action menée sachant que le syndic ET le groupe barnéoud sont favorables à cette solution. Le groupe barnéoud a fait pression sur les copropriétaires, vous acceptez ou vous refusez le projet,… si vous refusé il n\’y aura pas de rénovation !! . En vous remerciant Maitre. Bien cordialement.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Tout cela laisse perplexe.
      Il me faudrait plus d’informations.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire