Maître Pascal PERRAULT

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Parties privatives – Règlement de copropriété

7 juillet 2014

2 juillet 2014

(CA Paris, Pole 4, 30 octobre 2013 n°12/01789)

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que la résolution querellée pouvait être adoptée à la majorité de l’article 26 au motif qu’elle n’emporterait ni ajout ni modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités des parties privatives, ledit règlement ne visant pas de façon limitative les nuisances ou les commerces interdits alors que ledit règlement pose pour principe le droit d’utiliser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée pour tous commerces ou toutes activités et que sont seules interdites, par exception,

les activités de nature à porter atteinte à la qualité de l’immeuble, à sa solidité ou à la tranquillité de ses occupants par le bruit, l’odeur, les vibrations notamment, avec une liste, certes non limitative, des commerces et activités interdits parce que générant, de par leur nature même, les nuisances interdites,

 La résolution querellée indiquant : « sont également interdits les commerces nécessitant une cuisson sur place, par quelque mode que ce soit (notamment four, chaleur, électricité) » constitue, non une précision, mais un ajout restrictif à la liberté de principe posée par le règlement de copropriété dans la mesure où ces commerces nouvellement interdits, de par leur nature, ne sont pas générateurs des nuisances prohibées,

 

Dans ces conditions, la résolution querellée est de nature à porter atteinte aux modalités de

jouissance des parties privatives, nécessitant un vote à l’unanimité des copropriétaires.

 

PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement,

Un rappel utile.

Les modalités de jouissance des parties privatives d’un lot de copropriété ne peuvent être restreintes que par un vote à l’unanimité, c’est-à-dire, avec l’accord de l’intéressé !

 

Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Avocat immobilier Paris / Droit de la copropriété

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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6 questions

  1. Dominique paris dit :

    cher Maître
    j\’ai créé une douche à l\’italienne dans une chambre de bonne au dernier étage d\’un appartement parisien
    une pompe de relevage a été installée pour raccorder le rejet de ces eaux ménagères à l\’évacuation antérieurement existante d\’un évier antédiluvien
    la pompe de relevage dispose d\’une \ »foultitude\ » de sécurités techniques (coupure automatique de l\’alimentation générale en eau en cas de montée d\’eau dans le receveur de douche, en cas d\’absence ou de toute inactivité de plus de 5 minutes autour de la douche, cuvette d\’étanchéité sous le relevage équipée d\’alarme sonore en cas de fuite, dito sous le receveur de douche, mesure permanente de l\’hygrométrie, ventilation contrôlée permanente, etc …)
    après 4 ans de fonctionnement, il n\’a été déploré aucun sinistre de dégât des eaux, ni gêne acoustique ou autre
    les installations sont toutes situées dans la hauteur des lambourdes qui est par le RCP du domaine privatif
    la voisine d\’en dessous, par pure animosité découvrant fortuitement l\’installation 4 ans après, a réussi à faire demander le démontage par le syndic
    on m\’oppose le RSD de la ville de la ville de Paris qui demanderait des écoulements exclusivement gravitaires , clause très souvent inappliquée sans que la ville intervienne ni en général ni dans mon cas
    le RCP n\’impose pas de décision d\’AG pour mon cas, seulement des entrepreneurs agréés par architecte de l\’immeuble (ce que personne ne respecte dans cette copro depuis des lustres)
    quelles chances ai-je de \ »m\’en sortir\ » ?
    merci par avance
    bien respectueusement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre en l’état, l’aspect factuel étant important dans ce genre d’affaire.
      Je ne peux vous répondre sans étude approfondie de votre dossier.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale

  2. Amandine Garches dit :

    Chère Maître, j ai vu sur votre site que nous pouvions vous interroger sur certains sujets.
    Nous voulons acquérir un appartement en rez de jardin dans une grande copropriété. Les rez de jardins sont à usage privatifs. Les propriétaires actuels ont acquis ce bien par succession. La personne qui leur a cédé le bine (ancienne propriétaire) a planté des arbres type lauriers roses qui auraient causés des dégâts d infiltration une année dans les garages se situant sous les rez de jardins. L agence immobilière nous informe que nous ne serons pas responsables si les problèmes d infiltration reviennent à cause des racines des arbres. Cependant nous sommes sceptiques sur ce point. Le syndic peut il se retourner contre les nouveaux propriétaires (nous) concernant des dégâts (futurs) qui peuvent être commis par les arbres mis par l ancienne propriétaire?
    Dans l attente de vous lire.
    Bien à vous.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Je ne suis pas certain d’avoir bien compris, mais si vous êtes propriétaire d’un bien dont les plantations causent des désordres, vous serez responsables.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire

  3. Jeanne Versailles dit :

    Maître Perrault,

    Je me tourne vers vous après avoir épuisé beaucoup de pistes, et après avoir épluché les sites et forums qui m\’ont menés jusqu\’à vous.

    Il m\’est impossible de trouver un texte sur le site Legifrance ou sur le site de La Cour de Cassation:
    La Cour de Cassation, 3ème civile, 7 décembre 1982 semble* avoir déterminé que:
    \ »Les terrasses se trouvant incorporées au gros-oeuvre des bâtiments, elles constituent des parties communes.\ »

    *Selon plusieurs sources trouvées sur internet, notamment l\’UNPI
    http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=397

    Ce texte rend-il obsolète notre règlement de copropriété? Ou est-ce du cas par cas? Le règlement de copropriété stipule:

    \ »Les parties communes générales ou spéciales sont celles qui ne sont pas affectées à l\’usage exclusif d\’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent et comprendront:
    (…) Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles non réservées à l\’usage exclusif d\’un copropriétaire déterminé.\ »

    Conjointement à cette terrasse se trouve un lieu de passage menant à l\’escalier qui permet l\’accès à la cour-jardin. Trois copropriétaires en ont l\’usage exclusif (dont nous-mêmes) et c\’est à la limite de la terrasse et de cette partie mitoyenne que l\’infiltration est située d\’après les deux sociétés que nous avons dépêchées pour les devis de réfection d\’étanchéité (gros dégât des eaux chez nous, chambre privative située sous la terrasse).

    Le syndic de notre copropriété considère qu\’il faut seulement se référer au règlement de copropriété (qui date de 1970) pour déterminer qui doit payer des travaux de réfection d\’étanchéité sur une terrasse à usage exclusif (à laquelle nous avons nous seuls accès) et que nous devons payer l\’étanchéité dans sa totalité, malgré l\’usage partagé de la partie annexe où se trouve les joints défaillants.
    Par ailleurs les travaux sont urgents car il faut les faire pendant qu\’il ne pleut pas.

    Une architecte du CAUE, qui a confirmé que l\’étanchéité d\’une terrasse doit être prise en charge par la copropriété, quel que soit son usage.

    Je vous remercie de votre réponse, si toutefois j\’en reçois une.

    Bien cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Sous réserve d’avoir bien compris la disposition des lieux, ce qui n’est pas simple en l’espèce, le coût des réparations des infiltrations semble devoir être supporté par la copropriété.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire