Maître Pascal PERRAULT

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Maîtrise foncière – Loi PINEL du 18 juin 2014

20 octobre 2014

Les apports de la loi PINEL concernant la maîtrise foncière sont de deux ordres, une amélioration des conditions d’exercice du droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce, baux commerciaux et fonds artisanaux, (I), et la création à titre expérimental de contrats de « revitalisation commerciale », (II).

 

I – Amélioration des conditions d’exercice du droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce, baux commerciaux et fonds artisanaux

1.1 –

On se souvient que les communes disposent d’un droit de préemption en cas de vente de fonds de commerce, de baux commerciaux, de fonds artisanaux ou de terrains « destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés », dans un périmètre préalablement défini par le conseil municipal.

Article L214-1 du code de l’urbanisme :

« Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. »

« A l’intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l’alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. »

En pratique, cette procédure s’est révélée peu utilisée par les communes en raison notamment de l’obligation de revente dans un délai de deux ans et des investissements financiers que cela impliquait.

Article L214-2 du code de l’urbanisme :

« Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. »

1.2 –

L’innovation de la loi PINEL, (en matière de maîtrise foncière), est de permettre la délégation de ce droit de préemption par la commune à un établissement public de coopération intercommunale dont elle fait partie, cet établissement public pouvant à son tour déléguer le droit de préemption à certains aménageurs visés par les textes.

A noter que le code de l’urbanisme prévoit que les biens acquis en application de la délégation entrent dans le patrimoine du délégataire. (Article L214-1-1, dernière ligne, du code de l’urbanisme)

Article L214-1-1 du code de l’urbanisme

« Lorsque la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. 

La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale délégataire mentionné au premier alinéa peut déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale prévu par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. »

La possibilité pour les communes de déléguer leur droit de préemption à des aménageurs, sera certainement de nature à inciter ces dernières à y recourir plus fréquemment pour relancer la diversité commerciale de certains secteurs de leur territoire.

 

II – Création à titre expérimental de contrats de « revitalisation commerciale »

2.1 -

Second volet de la loi PINEL en matière de maîtrise foncière, la création de contrats de « revitalisation commerciale ».

On ne peut qu’être circonspect quant à l’utilité de cette création.

On distingue mal en effet, en première approche, l’avantage que pourrait présenter ce type de contrat au regard des dispositions existantes, dont l’article 19 de la loi PINEL indique notamment que « L’opérateur p(ourra) procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de son intervention. » (Article 19 de la loi PINEL, alinéa 3)

On comprend que la technique utilisée sera essentiellement celle du contrat de concession d’aménagement, technique déjà connue

Par ailleurs, le texte nouveau prévoit également le recours à l’expropriation et au droit de préemption, techniques déjà connues.

«L’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent charger l’opérateur du contrat de revitalisation artisanale et commerciale d’acquérir des biens nécessaires à la mise en œuvre du contrat, y compris, le cas échéant, par voie d’expropriation ou de préemption. » (Article 19 de la loi PINEL, alinéa 3)

Enfin, le législateur semble lui-même tellement peu croire à l’efficacité de ce type de contrat, qu’il précise qu’il s’agit d’une expérimentation engagée pour cinq ans à compter de la promulgation de la loi.

Nous verrons donc le bilan dans cinq ans.

2.2 -

Article 19 de la loi PINEL du 18 juin 2014 :

« En application de l’article 37-1 de la Constitution, une expérimentation est engagée pour une période de cinq années à compter de la date de promulgation de la présente loi en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de l’artisanat. Cette expérimentation porte sur la mise en œuvre par l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que par leurs établissements publics, de contrats de revitalisation artisanale et commerciale. » 

« Ces contrats ont pour objectif de favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés soit par une disparition progressive des activités commerciales, soit par un développement de la mono-activité au détriment des commerces et des services de proximité, soit par une dégradation de l’offre commerciale, ou de contribuer à la sauvegarde et à la protection du commerce de proximité. Les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurent parmi les périmètres ciblés par ce dispositif expérimental. »

« L’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent charger l’opérateur du contrat de revitalisation artisanale et commerciale d’acquérir des biens nécessaires à la mise en œuvre du contrat, y compris, le cas échéant, par voie d’expropriation ou de préemption. L’opérateur peut procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de son intervention. Il assure, le cas échéant, la maîtrise d’ouvrage des travaux nécessaires à l’exécution du contrat ainsi que les études et les missions concourant à son exécution. A cet effet, l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, fixent à l’opérateur des objectifs et des priorités en termes de diversification, de développement et de réhabilitation de l’offre commerciale, ainsi qu’un calendrier pour la réalisation de ces objectifs. Le non-respect de ce calendrier peut être un motif de résiliation anticipée du contrat de revitalisation artisanale et commerciale. »

 

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