Maître Pascal PERRAULT

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Litiges agents immobilier

9 mars 2017

Refus du mandant de conclure la vente aux conditions pourtant convenues avec l’agent immobilier

Aux termes d’un arrêt du 16 novembre 2016, (n°15/22.010), la cour de cassation maintient sa jurisprudence antérieure et dénie à l’agent immobilier tout droit à des dommages et intérêts, alors que le mandant a refusé de conclure la vente aux conditions pourtant convenues avec l’agent immobilier.

La cour de cassation motive cet arrêt de la façon suivante :

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X… (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l’agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l’acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu’elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l’agent immobilier une offre d’achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu’elle a déclinée ; qu’invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l’agent immobilier l’a assignée en paiement de l’indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l’inexécution de cet engagement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l’offre d’achat transmise par l’agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l’engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu’il ajoute que cette faute ayant privé l’agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

En matière de droit immobilier, il arrive fréquemment qu’un agent immobilier menace un mandant de l’assigner devant le tribunal compétent, aux fins de le faire condamner à des dommages et intérêts pour avoir refusé d’accepter la personne proposée au prix convenu.

C’est là que l’avocat conseil en immobilier prend tout son sens.

Un non professionnel du droit immobilier ne peut effectivement savoir qu’il n’est pas contraint d’accepter le candidat proposé par l’agent immobilier même au prix convenu dans le mandat.

Ce mandat n’est qu’un mandat d’entremise et non un mandat de représentation, sauf dispositions contractuelles contraires rares en pratique.

Par conséquent, le mandant peut refuser de signer la vente sans craindre une action en dommages et intérêts de l’agent immobilier, sauf à verser le montant de la clause pénale…

De l’importance de se faire assister par un avocat en droit immobilier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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10 questions

  1. yann + Falaise dit :

    Bonjour Maître,

    j’ai fait une offre d’achat au prix du mandat via une étude notariale pour l’achat d’un immeuble. Après avoir obtenu l’accord du vendeur (accord oral via téléphone), la négociatrice de l’étude m’a fait part de son accord et a :

    - immédiatement stoppé les autres visites programmées (ce qui a été fait car j’ai récupéré un mail envoyé à une des locataires de l’immeuble)
    - et m’a demandé de lui fournir une photocopie de mon livret de famille pour que le clerc de notaire puisse procéder à la préparation du compromis

    Seulement voilà, 2 jours après, la négociatrice me recontacte, pour me signaler que le vendeur avait finalement accepté une autre offre au prix du mandat mais sans condition suspensive d’obtention de prêt. (cette offre est arrivée comme par magie car il s’agit d’un trés bon client du notaire)

    Sachant, que j’ai été le premier à faire une offre au prix du mandat, que cette offre a été transmise au vendeur et que celui-ci l’a acceptée oralement. Est-ce que la vente est parfaite et puis-je obtenir une exécution forcée en justice ?

    évidement, le notaire ne veut rien entendre, il me parait évident qu’il s’agit d’une offre de complaisance… J’ai obtenu de la part des locataires, des attestations indiquant que j’étais le premier et le seul à avoir visité l’immeuble.

    Le fait que les visites soient annulées prouve que l’étude avait l’accord du vendeur (car il s’agit d’un mandat d’entremise) et la négociatrice a bien attendu d’avoir l’accord du vendeur avant de me contacter. De plus, le fait que celle-ci me demande la copie de mon livret de famille indique que l’on avait passé le cap des négociations. La vente est donc parfaite (art 1583 et 1589 du Cc).

    Par avance, merci de votre retour,
    à bientôt,
    Yann.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Ce type de dossier est toujours délicat car l’issue d’un éventuel procès en constatation de la vente dépend de votre capacité à rapporter la preuve de la réception par le vendeur de votre offre au prix demandé.
      Toutefois, les éléments que vous évoquez pourraient permettre d’envisager une procédure avec des chances de succès.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Alain + Meaux dit :

    Maître, voici ma question.
    Mes acquéreurs pour un petit appart de 30m2 s\’avisent de retarder la signature de l\’acte au motif de l\’incertitude engendrée par un très petit dégât des eaux (émanant de mon appart et déclaré à son assurance par mon dernier locataire avt son départ, le 10/09). J\’ai bien sur coordonné ce constat amiable avec les voisins.

    *- Leur \ »jeu\ » : Ils attendent \ »l\’avis d\’un expert\ » qu\’ils espèrent obtenir de la compagnie d\’assurance.

    Qustn : ont-ils qualité pour agir ainsi auprès de cette partie complètement extérieure – et à instruire une affaire dans mon dos à partir d\’une clef que j\’ai confiée à mon notaire en vue de la signature?
    -Qustn: dans quelle mesure (temps) peuvent-ils retarder ainsi pour une durée indéterminée la signature de cette vente en faisant arguties de ce petit DDE très mineur et loyalement déclaré par moi,vendeur ?

    Qustn :Leur notaire en charge de l\’acte se laisse \ »balader\ » sur des motifs capricieux et sans consistance pouvant mettre en doute la qualité du bien vendu. Mon notaire est… lénifiant et ne me défend pas.
    Je cherche à agir pour CONTRER CETTE RESISTANCE que j\’estime ABUSIVE.
    Je suppose qu\’une intervention d\’avocat serait surdimensionnée…?
    Mes questions sont-elles fondées ou bien dois-je attendre soumis et rester coi?

    Avec mes remerciements anticipés et l\’expression de tout mon respect.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il ressort de vos explications que les acquéreurs semblent de mauvaise foi pour retarder ainsi la signature de l’acte authentique.
      Vous pouvez menacer d’introduire une procédure aux fins d’obtenir un jugement de vente judiciaire si leur comportement persiste.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Tang + Ivry dit :

    Bonjour Maître ,

    Je suis en cours d\’une aquisition d\’un appartement à ivry sur seine ,et malheursement ce projet s\’est tourne en cauchement pour moi , dont notamment l’obtention une date définitive pour la signature de l’acte d’achat.

    Nous avons rapporté plusieurs repris les rendez-vous dans l\’agenda notaire et jusqu’à présent, je n’ai plus de date et ni d’information pour avancement de ce dossier. De plus , j\’ai débloque toute mon fond pour l\’achat du immobilier et, je vais commence à rembourse un crédit immobilier le mois prochain alors que je n\’ai les clés et ni la signature du compromis.
    Aujourd\’hui , je veux mon appartement et je voudrais savoir si j\’ai droit à des dommages-înterêt pour ce dossier. or la date buttoire est déjâ dépassé de plusieurs mois.

    Dans l\’attends de votre retour Maître PERRAULT , je reste à votre écouter.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      La situation est en effet anormale.
      Il faut cependant étudier les pièces et les échanges afin de savoir si une saisine du tribunal compétent est envisageable.
      Vous pouvez prendre rendez-vous à mon cabinet si vous le souhaitez.
      Sentiments les meilleurs

  4. Audrey, Paris dit :

    Cher Maître,
    Je souhaiterais votre position sur la situation suivante:
    J’ai signé un contrat de réservation pour un appartement en VEFA dont le prix est indiqué « non révisable ».
    Le commercialisateur -une Agence immobilière de renommée- l’a également signé (je dispose d’une copie reçue par e-mail).
    Or, ce dernier m’indique que le promoteur refuse de signer ce contrat et a décidé d’augmenter le prix du bien de 10%. A prendre ou à laisser pour moi.

    Pensez-vous que je puisse avoir un recours?

    Merci par avance.
    Salutations distinguées,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Sous réserve bien sûr d’examiner les pièces de votre dossier, il semble que le commercial a engagé sa responsabilité, et éventuellement le constructeur, en fonction des termes du contrat.
      Le cabinet est à votre disposition pour négocier au mieux de vos intérêts.
      Sentiments les meilleurs.

  5. chrystelle La Rochette dit :

    Bonjour,

    Je me permets de vous solliciter pour un conseil/un éclairage sur notre situation :
    Avant d’arriver en Savoie, nous étions et sommes toujours propriétaire d’un bien situé en Ardèche. Ce bien est en vente depuis 2 ans maintenant avec l’aide d’agents immobiliers. Jusqu’au 20 mars 2018, nous étions en exclusivité avec un agent de Capifrance. Nous avons résilié le mandat et avons pris une exclusivité avec un agent de Safti à partir du 21/03.
    MAIS un couple ayant visité à l’automne avec l’agent de Capifrance a souhaité revisiter la maison (car baisse de prix). Du coup, ce couple est repassé par le même agent selon les clauses du mandat (les visiteurs sont la « propriété » de l’agent 15 mois après la résiliation du mandat). Ils ont fait une offre que nous avons acceptée et signée par le biais de l’agent et que nous allons recevoir par courrier. Cependant le nouvel agent de Safti continue de faire des visites pour nous proposer une meilleure offre d’achat …
    Après 2 ans sans offre d’achat, les 2 agents immobiliers se « disputent » la vente…
    Qui a raison? Qui est dans ses droits? Si on signe l’offre d’achat avec Capifrance, est-ce-que Safti peut demander des honoraires comme il est en exclusivité depuis le 21/03 ?

    Merci par avance pour votre retour…
    Bien cordialement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Je ne peux vous répondre sans examen préalable des mandats respectifs des deux agents car nous sommes en matière essentiellement contractuelle.
      Sentiments les meilleurs.