Maître Pascal PERRAULT

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Litiges agents immobilier

9 mars 2017

Refus du mandant de conclure la vente aux conditions pourtant convenues avec l’agent immobilier

Aux termes d’un arrêt du 16 novembre 2016, (n°15/22.010), la cour de cassation maintient sa jurisprudence antérieure et dénie à l’agent immobilier tout droit à des dommages et intérêts, alors que le mandant a refusé de conclure la vente aux conditions pourtant convenues avec l’agent immobilier.

La cour de cassation motive cet arrêt de la façon suivante :

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X… (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l’agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l’acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu’elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l’agent immobilier une offre d’achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu’elle a déclinée ; qu’invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l’agent immobilier l’a assignée en paiement de l’indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l’inexécution de cet engagement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l’offre d’achat transmise par l’agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l’engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu’il ajoute que cette faute ayant privé l’agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

En matière de droit immobilier, il arrive fréquemment qu’un agent immobilier menace un mandant de l’assigner devant le tribunal compétent, aux fins de le faire condamner à des dommages et intérêts pour avoir refusé d’accepter la personne proposée au prix convenu.

C’est là que l’avocat conseil en immobilier prend tout son sens.

Un non professionnel du droit immobilier ne peut effectivement savoir qu’il n’est pas contraint d’accepter le candidat proposé par l’agent immobilier même au prix convenu dans le mandat.

Ce mandat n’est qu’un mandat d’entremise et non un mandat de représentation, sauf dispositions contractuelles contraires rares en pratique.

Par conséquent, le mandant peut refuser de signer la vente sans craindre une action en dommages et intérêts de l’agent immobilier, sauf à verser le montant de la clause pénale…

De l’importance de se faire assister par un avocat en droit immobilier.

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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