Maître Pascal PERRAULT

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Indices de référence du bail commercial

15 octobre 2014

Loi n°2014-626 du 18 juin 2014

Comme l’indique le professeur Joël MONÉGER, (Loyers et copropriété, n°9, septembre 2014, p 25), « la suppression de la référence à l’indice du coût de la construction aux articles régissant la fixation du loyer à l’occasion d’une action en révision ou d’une action en fixation du loyer en renouvellement, ne le rend pas illégal. Cependant, les évolutions contrastées entre l’indice légale de référence applicable et l’évolution antérieure du loyer par le jeu de l’ICC recèlent de sérieuses difficultés ».

 Il sera exposé ci-après un bref résumé de l’article du professeur MONÉGER.

 

 1 – La clause d’indexation dans les baux commerciaux

La clause d’indexation, (ou clause d’échelle mobile), est fréquente dans les baux commerciaux et a pour objet d’assurer mécaniquement le maintien de la valeur du loyer initial au fil des ans.

 

 2 – Les indices de référence applicables aux baux commerciaux

L’indexation du loyer se calcule en appliquant un indice de référence.

*Les textes faisaient référence à l’indice sur le coût de la construction. (ICC)

*Considéré par certains comme créateur d’inflation, deux nouveaux indices alternatifs ont été créés :

  • L’indice des loyers commerciaux, (ILC),
  • L’indice des activités tertiaires, (ILAT).

*La réforme des baux commerciaux efface des textes toute référence à l’ICC, seuls les indices alternatifs, (ILC et ILAT), pouvant être utilisés par le juge saisi d’une demande de révision ou de fixation du loyer de renouvellement, (à compter du 1er septembre 2014).

Néanmoins, l’indice sur le coût de la construction, (ICC), peut légalement être choisi par les parties.

 

 3 – Une situation complexe

Les parties qui décident contractuellement d’appliquer l’indice sur le coût de la construction, (ICC), risquent de voir cet indice écarté par le juge en cas de fixation judiciaire fondée sur l’indice légal, lors d’une action en révision triennale ou en renouvellement de bail commercial.

Le même problème peut se poser lors du renouvellement d’un bail commercial à compter du 1er septembre 2014, la loi ne prévoyant pas la possibilité pour une des parties au bail d’imposer à l’autre un des nouveaux indices légaux en remplacement de l’indice sur le coût de la construction, (ICC), initialement visé au bail.

 

 

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