Maître Pascal PERRAULT

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Indemnité d’éviction

8 décembre 2014

4 décembre 2014

(Cass 3e civ 21 mai 2014 pourvoi n°13/10.257)

 

Vu l’article 1134 du code civil, ensemble l’article L. 145-14 du code de commerce ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 octobre 2012), que par acte du 1er mars 1990, la société Neyrolle industrie (la société Neyrolle) a consenti à la société Ciffreo & Bona un bail commercial portant sur un terrain sur lequel le preneur s’engageait à construire un bâtiment devant accéder au bailleur sans indemnité en fin de jouissance ; que par acte du 22 avril 1999, la société Neyrolle a refusé la demande de renouvellement de bail formée le 3 mars précédent par la société Ciffreo & Bona sans offrir d’indemnité d’éviction ; que celle-ci l’a alors assignée notamment en paiement d’une telle indemnité,

Attendu que pour fixer l’indemnité revenant à la société Ciffreo & Bona, l’arrêt retient que celle-ci a pu transférer son fonds mais a dû construire un nouveau bâtiment pour exercer son activité dont elle demandait le coût au titre des frais de réinstallation, que la clause du bail prévoyant que les constructions effectuées sur le terrain de la société Neyrolle reviendrait à cette dernière sans indemnité à la libération dudit terrain était inopérante pour écarter la demande du locataire qui ne se fondait pas sur l’indemnisation du bâtiment abandonné mais sur le coût imposé pour en construire un autre sur le nouveau terrain, que la nouvelle location conclue par la société Ciffreo & Bona stipulait comme le bail conclu avec la société Neyrolle une obligation de construire, qu’il fallait comparer le local commercial délaissé avec bâtiment, et non un terrain nu, avec la nouvelle location et que l’édification d’un nouveau bâtiment pour exercer son activité donnait donc droit à indemnisation à la société Ciffreo & Bona,

 Qu’en statuant ainsi, alors que le refus de renouvellement avait mis fin au bail et permis au bailleur d’accéder aux constructions sans indemnité, ce dont il résultait que le preneur avait été évincé d’un terrain sans bâtiment, la cour d’appel a violé les textes susvisés,

 PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

Le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail sans cause légitime doit verser à ce dernier une indemnité d’éviction.

C’est une des caractéristiques du bail commercial.

La question posée à la Cour de Cassation en l’espèce était de savoir si le coût de construction du bâtiment édifié sur le terrain loué par le preneur évincé, devait être pris en compte dans son indemnité d’éviction.

A première vue, il s’agissait d’une revendication légitime du preneur, sauf que le bail commercial prévoyait une clause d’accession du bâtiment réalisé à la libération du terrain !

Or, en suite du congé avec refus de renouvellement mettant fin au bail commercial, le bâtiment est devenu la propriété du bailleur, et le preneur s’est trouvé évincé d’un terrain nu sans bâtiment !

Au final, l’indemnité d’éviction du preneur n’a pas pris en compte le coût du bâtiment qu’il avait néanmoins édifié !

Une solution jurisprudentielle très sévère pour le preneur, pour ne pas dire injuste.

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