Maître Pascal PERRAULT

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Habilitation du syndicat des copropriétaires à agir en justice

26 mars 2015

C’est une question récurrente.

Un syndicat des copropriétaires a introduit une procédure en raison de désordres de construction sans avoir préalablement habilité son syndic.

Que faire ?

La cour de cassation a une jurisprudence établie sur cette question, et considère que la justification de l’habilitation peut être produite ultérieurement à la délivrance de l’assignation, pour autant qu’elle le soit :

  • Dans le délai d’action applicable,
  • Avant que la juridiction saisie ne se soit prononcée.

Une jurisprudence favorable au syndic un peu trop pressé !

CC 13/24.230

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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4 questions

  1. Fabienne dit :

    Bonjour

    Je suis propriétaire d\’un rez de jardin dans une petite copropriété (bâtiment de 6 RdJ et 6 appartements duplex au dessus) + un garage dans un batiment annexe.

    J\’ai la jouissance privative d\’une terrasse (45 m2 environ) et d\’un patio à l\’entrée (11 m2 environ).

    Selon les procédures de la copropriété, j\’ai eu l\’accord et j\’ai fait faire à mes frais une terrasse dallée coté pelouse et j\’ai aussi fait dallé le patio de l\’entrée (avril 2005). Les travaux ont été fait par un professionnel (décaissage de la terre, remblais cailloux, compactage mécanique, géotextile et pose des dalles -50x50x5cm). Il y a un jardin zen (1.5 m2) dans le patio donc un textile a également été posé pour isoler la terre des graviers périphérique.

    La copropriété a engagé en juillet 2005 une procédure (absence de drains périphériques provoquant de l\’humidité). L\’affaire vient d\’être jugée au profit de la copropriété. Nous avons fait une AG mardi 05/01/2016 et le syndic a annoncé gentiment que les RdJ seraient rendu en pelouse, avec les dalles bien empilées. Les travaux auront probablement lieu cet automne.

    Le réglement de copropriété dit que « si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des paragraphes e), g), h), et i) de l’article 25 et des articles 26-1 et 30 de la loi du 31 décembre 1985. … Les copropriétaires qui subissent un préjudice par la suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues pa r les paragraphes e), g), h), et i) de l’article 25 et par les articles 26-1 et 30 de la loi du 10/07/1965, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »

    Je n\’ai pas l\’intention de faire obstacle étant donné le bien fondé de l\’action, ni de demander des dommages pour le préjudice de jouissance, bien que les RdJ soient fortement impacté par ce gros chantier.

    Je n\’ai pour autant pas l\’intention de refinancer la construction du patio et de la terrasse. Par ailleurs, j\’ai fait estimé mon bien en l\’état actuel. L\’agence immobilière estime que sans la terrasse et le patio, je pourrai m\’attendre à une moins value de l\’ordre de 10 000 €. Ce montant serait au minimum de l\’ordre de 5000 € en 2017.

    Pouvez vous m\’éclairer sur ce point. La terrasse et le patio n\’ayant aucun lien avec le dommage mais devant être détruits pour l\’exécution des travaux, est-ce à moi de refaire faire ma terrasse et mon patio ?

    Merci pour votre avis.

    Bien courtoisement

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Votre terrasse et patio sont-ils des parties privatives ou des parties communes à jouissance exclusive à votre profit ?
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT
      avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale

  2. Fabrice nogent sur marne dit :

    bonjour nous sommes en procedure contre notre constructeur depuis 7ans est la plupart des copropriétaires veulent l arrêter moi non comment faire pour la continuer le vote à la majorité et il obligatoire? merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre en l’état.
      De quels désordres s’agit-il ? (désordres généralisés ou non, vos parties privatives sont elles touchées ?)
      Quid des différentes prescriptions applicables?
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale