Maître Pascal PERRAULT

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Droit de la construction – La garantie décennale et la garantie biennale

7 avril 2014

La garantie décennale et la garantie biennale sont deux garanties légales ayant pour objet de financer les travaux de reprise de désordres affectant des ouvrages, (par exemple un appartement ou une maison individuelle), durant une période de 10 ou 2 ans, (suivant la nature des désordres), après la réception des travaux ou la livraison de l’ouvrage.

 

Il faut distinguer la garantie décennale et la garantie biennale de la garantie dommages-ouvrage.

 

En effet, la garantie décennale et la garantie biennale doivent être souscrites par tous les intervenants à l’acte de construire, (architecte, entreprise, bureau de contrôle, promoteur, vendeur d’immeuble à construire constructeur de maison individuelle, maître d’ouvrage délégué), au titre de leur responsabilité civile professionnelle.

Par ailleurs, le maître de l’ouvrage, (par exemple le promoteur vendeur), doit souscrire une assurance de dommages – ouvrage destinée à préfinancer des travaux de reprise avant toute recherche de responsabilité des constructeurs.

L’assureur dommages – ouvrage pourra ensuite se retourner contre le ou les constructeurs fautifs.

La garantie décennale s’applique aux désordres d’une certaine importance qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou affectant l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination. (Par exemple : des murs de soutènement)

La garantie biennale, dite de bon fonctionnement, s’applique en cas de dommage affectant l’un des éléments d’équipement dissociable de l’ouvrage. (Par exemple : des portes, fenêtres, canalisations, robinetterie, radiateurs, etc.)

Pascal Perrault
Avocat immobilier Paris / avocat droit de la construction

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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8 questions

  1. Pierre Chatou dit :

    Cher maitre,

    j’aimerai avoir une précision concernant la responsabilité du maitre d’ouvrage délégué concernant les garanties légales. Vous dites que ‘la garantie décennale et la garantie biennale doivent être souscrites par tous les intervenants à l’acte de construire, (architecte, entreprise, bureau de contrôle, promoteur, … , maître d’ouvrage délégué), au titre de leur responsabilité civile professionnelle.
    Toutefois en ce qui concerne les débiteurs de la garantie, il faut que le constructeur poursuivi soit lié par un contrat de louage d’ouvrage au maître d’ouvrage. Hors le maitre d’ouvrage délégué est lié au maitre d’ouvrage principal par un mandat de délégation selon l’article 1984 du code civil. j’en conclue que celui-ci ne pourra donc pas faire l’objet d’une action en responsabilité décennale ou biennale.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Si vous êtes le maître d’ouvrage délégué que vous évoquez, sachez que vous êtes considéré comme constructeur même sans contrat de louage d’ouvrage…
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  2. richard nimes dit :

    bonjour monsieur
    j’ais fais un mur de soutainement qu’un expert judiciaire a declare qu’il risque de s’effrondrer sans etre sur que ce soit dans les 10ans des devis on ete
    établis pour le renforcer, a l’epoque de l’expertise le mur ne presente pas de fissures mon assurance s’est servie de ça pour ne pas couvrir les traveaux
    aujourd’hui des fissurres apparesses le mur a huit je peux declarer un sinistre ? MERCI D’ AVANCE

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      J’ai un peu de mal à comprendre votre message.
      Toutefois, si vous avez réalisé un ouvrage et que vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, vous pouvez déclarer le sinistre.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / garantie décennale

  3. Armand de Paris dit :

    Bonjour Monsieur,
    J\’aimerais avoir des informations sur l\’évaluation d\’un droit de surélever dans un immeuble parisien. Nous faisons partie d\’une copropriété composée de deux immeubles, l\’un de six étages, l\’autre de quatre. Un voisin habitant au troisième étage de l\’immeuble de quatre étages a le projet d\’une surélévation de deux étages sur une partie de la surface et d\’un étage sur l\’autre. Il ne s\’agit donc pas pour lui d\’agrandir son propre appartement mais d\’en réaliser un nouveau de 80 m2. Ce projet implique de nombreuses modifications des parties communes: construction d\’un ascenseur, d\’un escalier jusqu\’au 5ème, transformation du système électrique, des évacuations…Pour dédommager la copropriété, ce voisin propose de construire à sa charge un ascenseur, de prendre en charge la totalité des travaux et des frais dans l\’immeuble concerné et de donner une somme de 40000 euros pour pourvoir à des impayés dans la copropriété et financer une part ie des charges de la première année. Compte tenu de la valeur supposée du produit fini (700000 euros au moins dans le quartier (XIVe arrondissement) cette proposition nous semble très insuffisante. De plus, l\’ascenseur ne concernera qu\’une petite partie des copropriétaires, dont lui même (principal bénéficiaire), et la somme proposée ne prendra pas en compte de manière juste le préjudice causé (perte de lumière pour une grande partie des copropriétaires, vis à vis direct pour certains, complications entraînées par la construction…).
    Existe-t-il une méthode de calcul pour la cession d\’un droit de surélever en pareil cas? La base de négociation ne devrait-elle pas être la somme correspondant à la valeur du produit fini moins celle de la construction?
    Je vous remercie d\’avance pour votre conseil. Si vous ne pouvez me répondre par mail, merci de m\’indiquer quels sont vos honoraires pour une consultation simple?
    Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Eu égard à la complexité de la situation, je vous propose de faire un rendez-vous de consultation au cabinet d’environ une heure dont le coût est de 250€ht.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  4. Joelle -Faulquemont 57380 dit :

    monsieur. Cette question émane de ma sœur (elle n’a pas d’ordi).j’ai fait construire ma maison en 2006 .j’ai constaté des fissures donc j’ai envoyé un courrier à mon « assurance décennale »; l’expert envoyé pensait à un affaissement du terrain, que la maison pouvait s’écrouler…mais je n’ai jamais reçu le compte-rendu. je suis allée me renseigner à  » la maison de la justice  » qui m’a conseillé de prendre » un expert aux tribunaux » ,chose que j’ai faite mais le jour de la convocation chez moi, l’expert de l’assurance décennale ne s’est présenté…j’ai reçu le compte-rendu de l’expert aux tribunaux, qui me dit que celles-ci venaient de la façade mais que l’angle pouvait s’écrouler. comment savoir et sur qui compter : le 1er: la maison peut s’écrouler ( paroles verbales ) et l’autre: rien de bien grave et je peux meme vendre la maison sans P.B. tout ça ne me rassure pas. pouvez-vous me donner un conseil ? dans l’attente d’une réponse, je vous prie de recevoir mes salutations distinguées. Mme Carmentrez Christiane – Créhange 57

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      La première question est : quelle est la date exacte de la livraison de votre maison individuelle, de sorte de savoir si vous êtes ou non dans le délai décennal.
      A défaut de prise en charge par l’assureur décennal ou l’entreprise, vous pouvez toujours à vos frais demander à un second expert près le tribunal ou non de venir pour avoir un second avis, et le confronter avec les deux autres.
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire