Maître Pascal PERRAULT

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Fin du bail commercial – Que faire ?

17 décembre 2014

 

 

Le bail commercial arrive à son terme. Que faire ?

 

Bailleur et locataire sont confrontés à plusieurs options en fonction de la réaction ou de l’absence de réaction de chacune des parties à l’expiration du bail commercial.

 

 

 

1 – Le bailleur réagit

 

1.1 – Généralement, le bailleur délivre dans les délais :

(6 mois avant l’expiration du bail commercial), un congé avec offre de renouvellement du bail, en espérant pouvoir fixer un nouveau loyer déplafonné, (donc un loyer à la hausse), et éviter ainsi de voir le bail se prolonger par tacite reconduction avec un loyer identique et aux mêmes conditions que l’ancien bail.

 

Il s’en suit une procédure de fixation judiciaire du montant du nouveau loyer.

 

1.2 – Le bailleur peut également choisir de délivrer :

 

- Un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction au locataire,
Le locataire ne peut s’y opposer

Une procédure est engagée afin de fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, (et également de fixation du montant d’une indemnité occupation à la charge du locataire).

- Un congé sans offre de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction au locataire, soit pour motif grave et légitime, soit pour refus du bénéficie du statut des baux commerciaux.

Le locataire peut s’y opposer.

Une procédure est engagée afin de contestation du congé et fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, (et également de fixation du montant d’une indemnité occupation à la charge du locataire).

Attention au délai de prescription de deux ans pour réclamer le montant de l’indemnité d’éviction, délai qui commence à courir à compter de la date de délivrance du congé.

 

 

 

2 – Le locataire commercial réagit

 

2.1 – Le preneur peut également prendre l’initiative et adresser au bailleur une demande de renouvellement de bail dans les 6 mois précédents l’arrivée du terme, d’une part, en espérant voir fixer le loyer de son nouveau bail en fonction de la seule variation des indices, (donc un loyer non déplafonné), d’autre part, pour éviter une tacite reconduction du bail au-delà de 12 ans entrainant mécaniquement un loyer déplafonné.

 

2.2 – A la suite de la demande de renouvellement du bail commercial du locataire, le bailleur peut :

 

- Refuser le renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction,

Une procédure est engagée afin de fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire telle que visée ci-dessus.

 

- Refuser le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction,

Une procédure est engagée afin de de contestation du congé et fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction, telle que visée ci-dessus.

 

- Accepter le renouvellement du bail mais avec un loyer supérieur, (dépassant la variation des indices), au loyer du bail expirant,

Il s’en suit une procédure de fixation judiciaire du montant du nouveau loyer.

 

Attention au délai de prescription de deux ans pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, délai qui commence à courir à compter de la date de prise d’effet du nouveau bail commercial ou du jour de l’acceptation du nouveau bail par le bailleur, selon les cas.

- Rester silencieux,

 

Le principe du renouvellement du bail est acquis après un délai de 3 mois suivant la délivrance du congé, (mais le loyer reste à fixer).

 

Attention au délai de prescription de deux ans pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, délai qui commence à courir à l’expiration du délai de 3 mois si ce délai expira après la date de renouvellement du bail.

 

3 – Ni le bailleur, ni le locataire commercial, ne réagissent

 

3.1 – Le bail se poursuit par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions du bail et au même loyer.

 

Il n’y a donc pas de nouveau bail.

 

3.2 – Chaque partie peut à tout moment :

 

- Donner congé à l’autre en respectant un préavis de 6 mois,

 

- Former une demande de renouvellement.

 

4 – Droit d’option et droit de repentir

 

4.1 – Droit d’option

 

Le bailleur peut, (même après avoir offert le renouvellement du bail), refuser ce renouvellement, et le locataire peut également renoncer au renouvellement, jusqu’à l’expiration d’un délai de 1 mois après signification d’une décision définitive fixant les conditions du bail renouvelé, à charge pour la partie qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

 

4.2 – Droit de repentir du bailleur

 

Distinct du droit d’option visé ci-dessus, et profitant uniquement au bailleur, le droit de repentir permet à ce dernier, au vu du montant de l’indemnité d’éviction à payer au locataire, de rétracter sa décision de refus de renouvellement et d’accepter ainsi le renouvellement du bail, en supportant toutefois les frais d’instance.

 

Ce droit de repentir peut s’exercer jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision de justice est passée en force de chose jugée.

 

Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

 

L’abus de ce droit est sanctionné par les tribunaux.

 

 

 

 

Avocat droit des affaires Paris / Bail commercial

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3 questions

  1. Rei paris dit :

    Bonjour j’ai reçu un congé avec offre de renouvellement déplafonnée au prétexte que nous serions des bureaux.
    J’en ai dans un premier temps accepté le principe puis dans un second temps je préfère quitter ce local.
    Dois-je respecter un préavis de 6 mois pour prevenir le bailleur ou pas?
    La fin du bailleur passée depuis 15 jours et je souhaite quitter ce local à fin juin.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je crois comprendre que vous avez exercé votre droit d’option tel que visé par l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.
      Dans ce cas, le bail est résilié à la date d’effet du congé sans préavis.
      Sentiments les meilleurs
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / Avocat droit de la construction paris / dommages ouvrage / garantie décennale

  2. Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

    Chère Madame,
    Le loyer du nouveau bail doit être fixé à la valeur locative à compter de la date de notification du droit de repentir.
    Sentiments les meilleurs.
    Pascal PERRAULT Avocat immobilier Paris / Droit de la construction / dommages ouvrage / assurance obligatoire /baux commerciaux