Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Vente en l’état futur d’achèvement – Exigibilité des charges

22 mai 2014

20 mai 2014

 

(Cass 3è civile 22 janvier 2014 n°12/29.368)

 

Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu’elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l’état futur d’achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X… ont acquis les lots 125 et 43 de l’immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X… en paiement de l’arriéré de charges de copropriété,

 

Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété,

 

Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision,

 

PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE

 

Note : L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

 

L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

 

La jurisprudence était plutôt rigoureuse pour les copropriétaires sur la question de la date d’exigibilité des charges de lots de copropriété achetés en l’état futur d’achèvement, mais non livrés.

 

Classiquement, la jurisprudence considérait que les charges de copropriétés étaient dues dès que l’immeuble était la propriété d’au moins deux copropriétaires et qu’il était pour partie habitable.

 

En d’autres termes, les tribunaux considéraient que les charges étaient exigibles avant même la livraison des appartements.

 

La Cour de Cassation vient modifier cette interprétation et précise, (en s’appuyant sur la notion d’achèvement de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ci-dessus visé), que les charges de copropriété ne sont exigibles qu’à compter de l’achèvement des lots acquis, c’est-à-dire à partir du moment où ces derniers sont habitables.

 

Une jurisprudence équitable et favorable aux copropriétaires.

 

 

 

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