Maître Pascal PERRAULT

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Bail commercial – Indemnité d’éviction – Droit de repentir

26 décembre 2014

(Cass 3e civ 10 mars 2010 pourvoi n°09/10.793)

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 2008), que la SCI Vendôme Tridor (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Galerie Enrico X… (la galerie Enrico X…), a refusé, par acte du 22 juillet 2004, la demande de renouvellement notifiée par la preneuse, sans offrir d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime tiré du défaut réitéré du paiement du prix du bail ; que la SCI a assigné la Galerie Enrico X… en expulsion devant le tribunal de grande instance puis lui a notifié le 9 juin 2005 qu’elle exerçait son droit de repentir ; que la Galerie Enrico X… a restitué les clefs des locaux loués le 5 juillet 2005 et reconventionnellement sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction,

 

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt attaqué de constater la nullité du droit de repentir exercé, alors, selon le moyen, que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction à charge de consentir au renouvellement du bail ; que ce droit peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu’en statuant comme elle l’a fait, après avoir expressément relevé que, à la date du 9 juin 2005 à laquelle la SCI Vendôme Tridor avait usé de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués par la société Galerie Enrico X… n’était pas complète et que les clés n’étaient pas restituées, de sorte que l’exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction ne pouvait être qualifié de fautif, nonobstant le degré d’avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 145-58 du code de commerce,

 

Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la Galerie Enrico X… établissait avoir pris des mesures pour libérer les lieux, suite à la délivrance du refus de renouvellement, notamment en renvoyant 130 œuvres d’art aux artistes entre le 16 février et le 10 juin 2005, en expédiant des œuvres d’art, des archives et du mobilier dans une propriété du gérant de la Galerie au Muy en décembre 2004, avril et mai 2005, et en aménageant ces locaux pour stocker et recevoir des œuvres d’art et en y embauchant des salariés, qu’un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux, s’était donc déjà engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir, que la SCI en était parfaitement informée par les conclusions déposées par la société preneuse devant le tribunal en mai 2005 et par le courrier reçu le 2 juin 2005 dans lequel la Galerie Enrico X… lui indiquait avoir procédé au déménagement, demandait réparation de son préjudice et sollicitait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, que la SCI avait au surplus, en écartant la société preneuse de la réunion des locataires de l’ensemble immobilier en avril 2005, confirmé sa volonté de mettre fin à leurs relations, la cour d’appel, qui a retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction, a pu en déduire que l’exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif,

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

 

 

On sait que le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial :

 

  • Doit, (sauf motif grave et légitime), verser une indemnité d’éviction au preneur,

 

  • Peut toutefois exercer un droit de repentir, (c’est à dire renoncer à son refus de renouvellement et consentir un nouveau bail), jusqu’à l’expiration d’une période de quinze jours après la date à laquelle la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.

 

En d’autres termes, le bailleur à la possibilité de se soustraire légalement au paiement d’une indemnité d’éviction qu’il jugerait excessive.

 

La jurisprudence encadre néanmoins l’exercice de ce droit pour éviter les abus.

 

C’est ainsi que le droit de repentir du bailleur ne peut plus être exercé lorsque le preneur, non seulement a quitté les lieux et restitué les clefs, mais également, quand les préparatifs de ce dernier sont tels qu’ils caractérisent « un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux ».

 

Tel était le cas dans l’espèce rapportée, le bailleur ayant été de surcroit informé par le preneur de l’imminence de son départ et de la restitution des locaux.

 

La volonté du bailleur de se soustraire de façon abusive au paiement d’une indemnité d’éviction en mettant le locataire en difficulté était donc avérée !

 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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