Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Répartition des charges – Nullité

16 décembre 2013

13 décembre 2013

(Cass 3e civ 17 septembre 2013 pourvoi n°11/21.770)

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 11 mai 2011), que la société Santa Maria est propriétaire, dans un immeuble en copropriété, des lots 1 et 2 correspondant à des locaux situés au rez-de-chaussée dans lesquels est exploitée une station- service devenue station de lavage de véhicules ; que le règlement de copropriété comporte un article 3 stipulant que « par dérogation aux clauses ci-dessus, la station-service lots n° 1 et 2 ne participera qu’aux charges suivantes : réparation des gros murs ; étanchéité » ; que se prévalant de cette clause, la société Santa Maria a assigné le syndic de l’immeuble afin d’obtenir la rectification de la répartition des charges, la restitution des charges indûment perçues et une expertise pour rétablir les décomptes de charges afférentes aux différents lots.

Attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause du règlement de copropriété avait pour effet de dispenser le propriétaire des lots 1 et 2 de participer à l’ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l’exception de celles concernant la réparation des gros murs et l’étanchéité, l’exonérant du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l’immeuble, des frais de ravalement des façades, de la rémunération du syndic, des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et des frais de tout-à-l’égout et que l’importance de la dérogation ainsi accordée n’était pas justifiée au regard de la destination spécifique des lots concernés, la cour d’appel, qui a retenu que cette clause contrevenait aux dispositions de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en a déduit à bon droit qu’elle devait être réputée non écrite en application de l’article 43 de cette loi.

Attendu qu’une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, la cour d’appel a, à bon droit, rejeté la demande de la société Santa Maria en restitution de sommes.

Attendu que lorsque le juge, en application du premier alinéa de ce texte, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, (il lui appartient), de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose y compris la création de charges spéciales lorsqu’elle s’avère indispensable au regard de la loi.

 

CASSE ET ANNULE

 

Trois observations concernant cet arrêt.

 

Tout d’abord, la Cour de Cassation maintient sa jurisprudence aux termes de laquelle doit être réputée non écrite une clause du règlement de copropriété dispensant sans justification un copropriétaire de tout ou de la plupart des charges communes d’un immeuble.

 

Ensuite, la Cour de Cassation confirme l’évolution récente de sa jurisprudence retenant le caractère non rétroactif des effets de l’annulation d’une telle clause.

 

En bref, un copropriétaire qui aurait payé des charges en application d’une clause jugée postérieurement illicite par un juge, ne pourrait réclamer au syndicat des copropriétaires le remboursement des sommes payées avant que le tribunal ne prononce la nullité de la clause.

 

Enfin, s’il prononce la nullité d’une clause de répartition des charges de copropriété, il appartient au seul juge, (et non à l’assemblée générale des copropriétaires), de procéder à une nouvelle répartition des charges y compris la création de charges spéciales.

 

 

Avocat immobilier Paris / Droit de la copropriété

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4 questions

  1. Jerome de Marseille dit :

    Bonjour maître
    Je loue un local commercial qui est devenu conflictuel les causes
    Le tout à legout n’est pas directement raccorder à legout mais passé ds celui du voisins qui a attaqué mon propriétaire
    Puis étant une pizzeria au feu de bois ce même voisin se plaint de nuisance mon propriétaire à fait les travaux pour arranger mais apparemment il ne les as pas fait ds les normes
    Je me suis retrouver avec 3 procès à cause de ceci car le propriétaire voulais me casser le bail j’ai gagner mes procès et la ça repart avec d’autres je commence à en avoir marre
    de payer les pot casser de ce propriétaire
    Quand pensez vous Sachant quil y avait un syndicat bénévole il vienne de monter une vrai copro qui me coûte 800 euros pas ans
    Merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      En matière de bail commercial comme en matière de droit de la construction, il est particulièrement délicat de raisonner sans les pièces du dossier.
      Toutefois, le bailleur doit vous louer un local commercial conforme à sa destination, en l’espèce, vous louer un local adapté à l’activité de pizzeria.
      Vous pouvez donc obtenir devant un tribunal que les travaux soient correctement effectués à ses frais.
      Vous pouvez également négocier avec le bailleur pour quitter dans de bonnes conditions ce local qui semble ne plus avoir votre faveur.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Adeline Paris dit :

    Bonjour
    Je me permets de vous écrire car j\’ai un conflit avec le syndic de ma copropriété.
    Je suis ppropriétaire d\’un appartement qui est considéré comme un local commercial car le cadastre n\’as pas été changé( arnaqué par le vendeur)
    Je paye actuellement eenviron 200e de charges par moi pour exemple l\’ascenseur l\’entretien de la chaudière l\’interphone…
    Or je suis au rdc et je n\’ai donc pas utilité d\’utiliser l\’ascenseur(accès à mon sous-sol par l\’appartement )
    J\’ai une porte privée donc pas dinterphone et tout est électrique chez moi donc je n\’ai pas de chauffage collectif donc pas de chaudière ni rien. Pourtant je paye pour tout ça!
    Est-ce normal? Puis-je demander un remboursement de ce que j\’ai payé pour rien (en tous cas pas pour mon utilisation). Y a t-il un texte de loi auquel je peux me référer?
    Je suis un peu dans l\’impasse car je ne sais pas sur quel texte de loi je peux ma baser pour réclamer la baisse de mes charges. Merci pour vos réponses
    Crdlt