Maître Pascal PERRAULT

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Bail commercial – Déplafonnement – Locaux monovalents

11 décembre 2014

4 décembre 2014

 

(Cass 3e civ 10 nov 2010 pourvoi n°09/16.783)

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 2009), que Mme X…, propriétaire de locaux à usage de garage automobile donnés à bail à la société Aix automobiles, a, par acte du 5 juillet 2005, donné congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer ; qu’elle a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, invoquant le caractère monovalent des locaux,

 

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors selon le moyen, que revêt un caractère monovalent le local à usage de garage comportant des aménagements spécifiques telle qu’une rampe d’accès automobile occupant une surface importante du local ; qu’un tel local n’est pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ; qu’en énonçant, pour rejeter la demande en fixation du loyer du bail renouvelé signé par Mme X… avec la société Aix automobiles, qu’elle ne rapportait pas la preuve que le changement d’activité générerait des frais exorbitants, sur la structure de l’immeuble, la question de la dépollution du site, sans rechercher comme elle y était tenue par les conclusions du bailleur, si l’existence de l’espace de graissage avec fosse adaptée, d’une cabine de peinture carrosserie et d’une rampe d’accès automobile occupant sur surface importante de l’immeuble ne caractérisaient pas cette circonstance, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article R. 145-10 du code de commerce,

 

Mais attendu qu’ayant relevé à bon droit, par motifs propres et adoptés, que le caractère de monovalence impliquait que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d’un seul type d’exploitation et qu’ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que la preuve n’était pas rapportée de l’importance et du coût des travaux qu’aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité, a légalement justifié sa décision,

 

PAR CES MOTIFS, REJETTE LE POURVOI

 

On sait que les loyers des locaux dits monovalents sont fixés à la valeur locative du marché sans plafonnement.

 

Il est donc tentant pour les bailleurs de faire valoir le caractère monovalent des locaux donnés à bail commercial lors du renouvellement du bail pour obtenir un loyer fixé sans plafonnement.

 

Il faut cependant rapporter la preuve, (non rapportée dans l’espèce commentée), que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d’un seul type d’exploitation et qu’ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.

 

Il est donc nécessaire d’établir, d’une part, que les locaux ont été construits en vue d’une seule affectation, et d’autre part, qu’ils ne peuvent être transformés sans d’importants travaux.

 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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