Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Surélévation ou construction de bâtiments

20 juin 2014

Copropriété – Surélévation ou construction de bâtiments 

Loi ALUR (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

L’article 61 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a notamment modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

A) – De l’unanimité à la majorité

On se souvient que cet article disposait en son premier alinéa que :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. »

La loi ALUR bouleverse la donne en autorisant dorénavant la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, (Au moins les deux tiers des voix des copropriétaires).

B) – Du droit de veto des copropriétaires de l’étage supérieur au droit de priorité

On se souvient également que l’article 35 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que :

« La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

La loi ALUR supprime purement et simplement l’accord préalable nécessaire des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et lui substitue un droit de priorité visé aux alinéas 4 et 5 de l’article 35, qui s’exerce soit lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation : 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. » 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

C’est une petite révolution. 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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171 questions

  1. patrick levallois dit :

    bonjour

    ma question est que l’un des copropriétaire a acheter sur AG une partie de la terrasse sans aucune concertation du prix de vente au préalable

    soit 20000€ pour 60m2 a LEVALLOIS

    alors que la décision nous a été forcé en AG

    nous sommes 7 copropriétaires et quatre sont contre mais l’un d’eux a 500/1000ème

    Merci de votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Je suppose que votre question est que peut-on faire ?
      Vous pouvez seul ou en groupe assigner au fin d’annulation de cette résolution pour abus de majorité.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Daniel Garches dit :

    Bonjour Maître,
    Je vous remercie pour votre réponse.
    J’ai bien noté que pour réaliser une construction de nouveaux lots par les soins du syndicat de copropriété il faut une majorité prévue à l’article 26 au vote de l’AG.(2/3)
    La nouvelle construction sera effectuée grâce à un prêt bancaire.
    Au cas où, lors du vote, 2/3 des copropriétaires sont pour la surélévation et un peu moins d’un tiers sera contre, le syndicat pourra-t-il faire un prêt au nom de tous les copropriétaires? (même question pour l’assurance dommage-ouvrage que la copropriété sera obligée de souscrire).
    Je vous remercie par avance,
    Cordialement

  3. Daniel Garches dit :

    Bonjour Maître,
    J’habite dans un immeuble que nous souhaiterions surélever, afin de créer des lots que nous pourrions vendre.
    Nous pensons utiliser les fonds obtenus suite à la vente, pour refaire l’isolation thermique du bâtiment.
    Nous souhaiterions être maître d’ouvrage du projet, donc construire de nouveaux lots par nos propres moyens (via un prêt immobilier) et les mettre ensuite en vente.
    Lors du vote en AG (l’immeuble a 52 lots) pour ce projet, avons-nous besoin de la majorité 25 (nous sommes en zone DPU) ou bien avons-nous besoin de l’unanimité ?
    Merci d’avance pour votre conseil,
    Bien à vous,
    Daniel

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans examen préalable du projet du syndicat des copropriétaires.
      Toutefois, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26, et lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
      Sentiments les meilleurs.

  4. Marie + Houlgate dit :

    Bonjour Maître,
    J’ai un appartement dans un immeuble des années 1970, qui a une forme de « L », dont un côté a 2 étages et l’autre côté a 3 étages.
    Mon appartement se situe au 3ème étage, à la jonction des deux côtés de cet « L ».
    Le conseil syndical souhaite surélever le côté ayant 2 étages, pour le ramener au même niveau que l’autre.
    La fenêtre de ma salle de bain (fenêtre ouvrante) donne vers le toit de la partie de l’immeuble à surélever.
    En cas de vote majoritaire en faveur de cette surélévation, la copropriété a-t-elle le droit d’obstruer ma fenêtre de salle de bain?
    Cordialement,

  5. Marie + Houlgate dit :

    Bonjour Maître,
    J’ai un appartement dans une résidence des années 1970, qui a une forme de « L », dont un côté a 2 étages et l’autre côté a 3 étages. J’habite au 3ème étage, à la jonction des deux côtés de cet « L ».
    Le conseil syndical souhaite surélever le côté de l’immeuble qui a 2 étages pour le ramener au même niveau que l’autre.
    Ma fenêtre de salle de bain donne vers le toit de l’immeuble à surélever.
    La copropriété (en cas de vote majoritaire) a-t-elle le droit d’obstruer ma fenêtre de salle de bain?
    Cordialement,

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Sous réserve d’avoir bien compris la configuration des lieux et du projet, la construction future ne peut venir s’adosser à votre mur en occultant définitivement la fenêtre de votre salle de bain.
      Sentiments les meilleurs.

  6. Killian Pontoise dit :

    Bonjour Maître,

    Merci beaucoup des informations de votre site. Je suis copropriétaire au RDC dans une petite copro (4 appartements, et je suis syndic bénévole), avec une extension réalisée en 1970 de 8m2 sur la cour commune. Cela avait alors fait l’objet d’une résolution et d’une modification des tantièmes, mais à priori pas de modification sur le règlement de copropriété. Sachant que je souhaite réaliser une isolation extérieur de mon extension, j’ai saisi au bond une proposition d’un voisin d’agrandir de 4m2 cette extension, sachant qu’elle a en tête d’en faire de même d’ici un an.
    Est-il possible de réitérer ce qui avait été fait en 1970, soit une résolution avec acceptation du droit à construire ainsi qu’une révision des tantièmes mais d’attendre pour modifier le règlement de copro afin de mutualiser les coûts?
    Et est-il possible de conditionner la modification des tantièmes à l’acceptation de la Demande Préalable en mairie?
    Meilleurs salutations

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Même avec la meilleur volonté du monde, je ne peux répondre sérieusement sans examen des documents.
      Sentiments les meilleurs.

  7. Laurence Paris dit :

    Bonjour Maîte,
    Dans le cadre d’un projet d’achat du droit à bâtir d’un toit d’un immeuble, j’envisage d’y construire ma résidence principale. je précise que je ne réside pas dans cette copropriété et que je suis un particulier.
    Après avoir interrogé deux offices, je dispose de deux réponses différentes sur le montant des frais
    l’une est d’un montant calculé sur celui de l’achat du doit à bâtir qui sera versé à la copropriété de l’immeuble
    l’autre est d’un montant qui prend en compte le droit à bâtir augmenté du coût complet des travaux de surélévation, à savoir le nouveau logement.
    La différence est significative
    Quelle est la bonne réponse ?
    Merci par avance de votre expetise
    Meilleures salutations

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A ma connaissance la cour de cassation n’a pas encore tranché ce point récurrent.
      Je vous conseille de soutenir l’option de l’achat des droits à bâtir à la copropriété sans rajout de la valeur des bâtiments à réaliser.
      Sentiments les meilleurs.

  8. Vincent Aix en Provence dit :

    Cher Maître,
    Dans le cadre d’un projet de cession de droit à construire à un promoteur – en surélévation sur un immeuble en copropriété – la contrepartie proposée aux copropriétaires par le conseil syndical et le syndic est de rénover toutes les parties communes, et d’offrir à chaque lot une place de parking ainsi que un casier à skis à usage privatif ( le projet se situe, comme vous l’aurez deviné, dans une station de sports d’hiver)
    Ma question est la suivante : sachant que la taille des lots diffère de manière importante (il y a des chambres de 8m2, des studios de 20m2 et des appartements des 60m2), est-il juste de donner des jouissances privatives équivalentes à des lots si différents, ou bien doit-on tenir compte des tantièmes de surface?
    Par avance merci pour votre réponse
    Très cordialement, VR

  9. Larry (92000) dit :

    Bonsoir,
    Un copropriétaire a surélevé son dernier étage en 2013 après autorisation de la copropriété et en faisant appel à un architecte.
    Une infiltration vient de se produire et ce dernier se retourne contre la copropriété pour faire pendre en charge les travaux de réparations. Le règlement de copropriété ne précise rien au sujet de ces travaux modificatifs et le copropriétaire concerné semble ne pas vouloir faire jouer sa décennale.
    Pourriez vous nous indiquer la marche à suivre et si c’est à la copropriété de prendre en charge cette dépense
    Merci de votre retour

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il y a une ambiguïté juridique un peu complexe.
      Je conseille au syndic de faire une déclaration à l’assureur de l’immeuble.
      En cas de refus de prise en charge, la copropriété pourra se retourner contre l’auteur de la surélévation.
      Sentiments les meilleurs.

  10. jean-michel CANNES dit :

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement qui est une surélévation en dernier étage. L’escalier menant à mon appartement terrasse est en parties communes. je suis seul à occuper le dernier étage. J’ai acheté et j’ai constaté des infiltrations sur le toit car des tuiles sont cassées. Est-ce que les travaux m’incombent ou bien Est-ce à la charge de la copropriété ? Le règlement de copropriété n’est pas clair sur la définition de ce qui est de la toiture surélevée.
    merci pour votre retour,
    JM

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il faudrait que je puisse examiner le règlement de copropriété.
      Ceci étant, la couverture d’un immeuble est généralement une partie commune.
      Sentiments les meilleurs.

  11. emmanuel dit :

    bonjour maitre,

    je suis en maison individuelle en co propriété avec mon voisin (lui aussi en maison)
    celui ci détient un permis de construire pour sur élever sa toiture (construction d’un étage). puis je l’en empêcher, doit il avoir forcément mon accord.
    il vient d’afficher son permis…

    merci de votre réponse

    cdt

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Si votre immeuble est une copropriété, une AG doit effectivement autoriser les travaux, à défaut vous pouvez saisir le juge judiciaire.
      Vous pouvez également contester le permis de construire dans les deux mois à compter de son affichage devant le tribunal administratif.
      Sentiments les meilleurs.

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