Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Surélévation ou construction de bâtiments

20 juin 2014

Copropriété – Surélévation ou construction de bâtiments 

Loi ALUR (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

L’article 61 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a notamment modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

A) – De l’unanimité à la majorité

On se souvient que cet article disposait en son premier alinéa que :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. »

La loi ALUR bouleverse la donne en autorisant dorénavant la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, (Au moins les deux tiers des voix des copropriétaires).

B) – Du droit de veto des copropriétaires de l’étage supérieur au droit de priorité

On se souvient également que l’article 35 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que :

« La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

La loi ALUR supprime purement et simplement l’accord préalable nécessaire des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et lui substitue un droit de priorité visé aux alinéas 4 et 5 de l’article 35, qui s’exerce soit lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation : 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. » 

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

C’est une petite révolution. 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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163 questions

  1. Killian Pontoise dit :

    Bonjour Maître,

    Merci beaucoup des informations de votre site. Je suis copropriétaire au RDC dans une petite copro (4 appartements, et je suis syndic bénévole), avec une extension réalisée en 1970 de 8m2 sur la cour commune. Cela avait alors fait l’objet d’une résolution et d’une modification des tantièmes, mais à priori pas de modification sur le règlement de copropriété. Sachant que je souhaite réaliser une isolation extérieur de mon extension, j’ai saisi au bond une proposition d’un voisin d’agrandir de 4m2 cette extension, sachant qu’elle a en tête d’en faire de même d’ici un an.
    Est-il possible de réitérer ce qui avait été fait en 1970, soit une résolution avec acceptation du droit à construire ainsi qu’une révision des tantièmes mais d’attendre pour modifier le règlement de copro afin de mutualiser les coûts?
    Et est-il possible de conditionner la modification des tantièmes à l’acceptation de la Demande Préalable en mairie?
    Meilleurs salutations

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Même avec la meilleur volonté du monde, je ne peux répondre sérieusement sans examen des documents.
      Sentiments les meilleurs.

  2. Laurence Paris dit :

    Bonjour Maîte,
    Dans le cadre d’un projet d’achat du droit à bâtir d’un toit d’un immeuble, j’envisage d’y construire ma résidence principale. je précise que je ne réside pas dans cette copropriété et que je suis un particulier.
    Après avoir interrogé deux offices, je dispose de deux réponses différentes sur le montant des frais
    l’une est d’un montant calculé sur celui de l’achat du doit à bâtir qui sera versé à la copropriété de l’immeuble
    l’autre est d’un montant qui prend en compte le droit à bâtir augmenté du coût complet des travaux de surélévation, à savoir le nouveau logement.
    La différence est significative
    Quelle est la bonne réponse ?
    Merci par avance de votre expetise
    Meilleures salutations

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A ma connaissance la cour de cassation n’a pas encore tranché ce point récurrent.
      Je vous conseille de soutenir l’option de l’achat des droits à bâtir à la copropriété sans rajout de la valeur des bâtiments à réaliser.
      Sentiments les meilleurs.

  3. Vincent Aix en Provence dit :

    Cher Maître,
    Dans le cadre d’un projet de cession de droit à construire à un promoteur – en surélévation sur un immeuble en copropriété – la contrepartie proposée aux copropriétaires par le conseil syndical et le syndic est de rénover toutes les parties communes, et d’offrir à chaque lot une place de parking ainsi que un casier à skis à usage privatif ( le projet se situe, comme vous l’aurez deviné, dans une station de sports d’hiver)
    Ma question est la suivante : sachant que la taille des lots diffère de manière importante (il y a des chambres de 8m2, des studios de 20m2 et des appartements des 60m2), est-il juste de donner des jouissances privatives équivalentes à des lots si différents, ou bien doit-on tenir compte des tantièmes de surface?
    Par avance merci pour votre réponse
    Très cordialement, VR

  4. Larry (92000) dit :

    Bonsoir,
    Un copropriétaire a surélevé son dernier étage en 2013 après autorisation de la copropriété et en faisant appel à un architecte.
    Une infiltration vient de se produire et ce dernier se retourne contre la copropriété pour faire pendre en charge les travaux de réparations. Le règlement de copropriété ne précise rien au sujet de ces travaux modificatifs et le copropriétaire concerné semble ne pas vouloir faire jouer sa décennale.
    Pourriez vous nous indiquer la marche à suivre et si c’est à la copropriété de prendre en charge cette dépense
    Merci de votre retour

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il y a une ambiguïté juridique un peu complexe.
      Je conseille au syndic de faire une déclaration à l’assureur de l’immeuble.
      En cas de refus de prise en charge, la copropriété pourra se retourner contre l’auteur de la surélévation.
      Sentiments les meilleurs.

  5. jean-michel CANNES dit :

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement qui est une surélévation en dernier étage. L’escalier menant à mon appartement terrasse est en parties communes. je suis seul à occuper le dernier étage. J’ai acheté et j’ai constaté des infiltrations sur le toit car des tuiles sont cassées. Est-ce que les travaux m’incombent ou bien Est-ce à la charge de la copropriété ? Le règlement de copropriété n’est pas clair sur la définition de ce qui est de la toiture surélevée.
    merci pour votre retour,
    JM

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il faudrait que je puisse examiner le règlement de copropriété.
      Ceci étant, la couverture d’un immeuble est généralement une partie commune.
      Sentiments les meilleurs.

  6. emmanuel dit :

    bonjour maitre,

    je suis en maison individuelle en co propriété avec mon voisin (lui aussi en maison)
    celui ci détient un permis de construire pour sur élever sa toiture (construction d’un étage). puis je l’en empêcher, doit il avoir forcément mon accord.
    il vient d’afficher son permis…

    merci de votre réponse

    cdt

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Si votre immeuble est une copropriété, une AG doit effectivement autoriser les travaux, à défaut vous pouvez saisir le juge judiciaire.
      Vous pouvez également contester le permis de construire dans les deux mois à compter de son affichage devant le tribunal administratif.
      Sentiments les meilleurs.

  7. loic Issy les moulineaux dit :

    Maître bonjour
    Propriétaire dans une petite copropriété à issy les moulineaux nous (deux propriétaires) envisageons un projet de surélévation
    nous souhaiterions avoir projet de rédaction des résolutions permettant :
    de valider la cession par les propriétaires du droit à construire (le dédommagement serait l’abandon d’une créance certaine sur le court terme : réfection de la toiture et qui équivaut à environ une économie de 10 k€ par propriétaire)
    de formuler la résolution sur les droits de priorité pour les propriétaires du dernier étage
    vous en remerciant
    sincères salutations
    loic blandin

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Cela rentre effectivement dans la pratique du cabinet.
      Je vous invite à me téléphoner.
      Sentiment les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  8. Morgan St Denis dit :

    Cher Maître,

    Je souhaite faire suréléver mon appartement en duplex, ayant acheté les combles au dessus de chez moi. Il me faut faire approuver en AG de copropriété la cession du droit de surélévation. Comment se détermine le prix du droit de surélévation selon la loi?
    Selon ma notaire, qui m’avoue ne pas beaucoup s’y connaître, le prix de ce droit de surélévation sera égal au montant des travaux que je devrai engager sur les parties communes et qu’il sera « converti en l’obligation de faire des travaux pour le compte de la copropriété selon les devis établis ». Cela va occasionner des frais de notaire importants. N’est-il pas possible de s’entendre avec les copropriétaires sur un montant d’1€ symbolique en contrepartie de faire les travaux sur les parties communes? Ma notaire craint que cela ne passe pas auprès de la Mairie si j’ai bien compris.

    Merci infiniment pour votre réponse à cette question alambiquée.
    Morgan.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      A question complexe, réponse simple, c’est non.
      Le droit de la construction et le droit de la copropriété, (ou pour le dire plus simplement le droit immobilier), peuvent réserver bien des surprises.
      Sentiments les meilleurs.

  9. Christian Paris dit :

    Bonjour Maître,
    J’habite au 6 eme et dernier étage (avec terrasse) d’un petit immeuble parisien (75012)
    Il y a 2 propriétaires simplement au 6 eme.
    Une proposition vient d’être faite par un agent immobilier pour élever de 2 étages l’immeuble (donc au dessus de mon appartement, avec vue directe sur ma terrasse). Des contreparties financières seraient proposées.
    Si la copropriété accepte à la majorité, puis-je faire opposition à cette idée, qui dévaloriserait complètement la qualité de vie de mon appartement ? ?
    Avec tous mes remerciements

  10. Christian Paris dit :

    Bonjour Maître,
    J’habite au 6 eme et dernier étage (avec terrasse) d’un petit immeuble parisien (75012)
    Il y a 2 propriétaires simplement au 6 eme.
    Une proposition vient d’être faite par un agent immobilier pour élever de 2 étages l’immeuble (donc au dessus de mon appartement, avec vue directe sur ma terrasse). Des contreparties financières seraient proposées.
    Si la copropriété accepte à la majorité, puis-je faire opposition à cette idée, qui dévaloriserait complètement la qualité de vie de mon appartement ? ?
    Avec tous mes remerciements

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Vous pouvez vous opposer au vote, puis si le projet est voté, vous disposez d’un droit de priorité pour acheter les droits à construire que le syndicat des copropriétaires souhaite vendre.
      Enfin, en cas de dépréciation de votre appartement, une action aux fins de dommages et intérêts est toujours envisageable.
      Sentiments les meilleurs.

      • Christian paris dit :

        Cher Maître,
        Je vous remercie de votre réponse, me laissant hélas peu à espérer si la majorité des copropriétaires accepte la décision.
        L’achat des droits à construire sur 2 étages doit représenter bien plus qu’une centaine de milliers d’euros

        Je vous recontacterai pour une consultation privée et une véritable assistance si le dossier avance, même si j’ai guère d’espoir. J’aurai des fenêtres au dessus de ma terrasse, donc des gens qui peuvent avoir une vue directe et plongeante à quelques mètres seulement. La notion de dépréciation d’appartement me paraissant une notion difficile à plaider, mais j’irai jusqu’au bout des possibilités.

        Avec mes remerciements
        salutations distinguées

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