Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Décompte individuel et approbation des comptes

31 janvier 2014

28 janvier 2014

 

(Cass 3è civile 15 octobre 2013 n°12/25.600)

 

Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 12-25.600

 

Vu l’article 1315 du code civil, ensemble l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967

 

Qu’en statuant ainsi, alors que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire non seulement le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant mais également les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé

 

PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE

 

Un arrêt important dans la pratique judiciaire du recouvrement des charges de copropriété impayées.

 

Le syndic doit garder à l’esprit qu’il ne suffit pas que le copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété ait approuvé les comptes de l’immeuble pour agir en recouvrement contre le dit copropriétaire.

 

Le syndic doit en effet également rapporter la preuve que le copropriétaire défaillant a bien été informé des sommes dues à titre individuel, par la production des documents comptables nécessaires, notamment un décompte individuel de répartition des charges.

 

L’arrêt est d’ailleurs rendu au visa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui indique que : « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».

 

 

Avocat immobilier Paris / droit de Copropriété

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7 questions

  1. Nicole Bormes les mimosas dit :

    Maitre, bonjour
    Ma question concerne l’ approbation des comptes en copropriété.
    En mars 2016 lors de l’assemblée Générale, les comptes de l’ exercice 2015 ont été approuvés à la majorité de l’article 24 (annexe 1 et état des comptes des copropriétaires joints a la convocation de l’ assemblée).
    Le quitus à été refusé au syndic en place et un nouveau syndic a été nommé.
    Ce nouveau syndic a repris la comptabilité et constaté une erreur matérielle mineure (16 euros) dans la comptabilisation et rectifié les comptes et les soldes des copropriétaires, ce que les copropriétaires ont accepté (cela s’ est concrétisé par une modification du solde sur l’ appel de fonds du mois de juillet 2016
    sans que rien ne soit entériné par une décision des copropriétaires);
    En octobre 2016, ce nouveau syndic déclare qu’ il a trouvé une soi-disant fausse facture qui aurait selon lui du être affectée à un copropriétaire pour travaux privatifs et impute directement cette facture au copropriétaire concerné en modifiant bien évidemment tous les soldes des copropriétaires;
    Le copropriétaire concerné refuse de payer cette facture et demande la remise en ordre des comptes en précisant qu’ ils ont été approuvés mais en acceptant la régularisation de l’ erreur matérielle de 16 euros.
    Pouvez vous me donner votre avis sur la légalité de l’ opération du syndic et sur les actions possibles du copropriétaire concerné et de la copropriété.
    Je vous remercie par avance de votre réponse.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Vous comprendrez qu’il est délicat de raisonner sans dossier.
      Toutefois, je peux indiquer que si le copropriétaire s’estimant lésé ne parvient pas à faire entendre raison au syndic, il n’aura d’autre solution que d’engager une procédure pour rechercher la responsabilité de ce dernier, à supposer cependant que ce copropriétaire soit fondé dans sa démarche.
      Sentiments les meilleurs.

  2. josé sevres dit :

    L’ag 2016 exercice 2015
    - changement de syndic
    - projet de décompte annuel joint à la convocation
    - pas de décharges au syndic sortant
    - le CS souhaite établir la répartition des charges 2015 sur base du décompte joint à la convocation de l’AG, d’une part et le relevé fait par entreprisse extérieure
    pour les compteurs d’eau
    - le CS souhaite une répartition uniquement sans recourir à l’approbation de ce décompte 2015

    - est ce possible??

  3. MONNOT Alexandre dit :

    Bonjour,

    J’aurais une petite question également,
    Je loue un appartement (en tant que locataire) depuis fin 2010 au près d’une société de gestion.
    Ce mois-ci, ils m’ont prévenu d’une facture d’eau relatant de 2011 à 2012 s’élevant à 3 000 € !
    Le prix au m3 étant de 18€, je suis à la recherche de la fuite…
    Cependant, ils viennent de m’adresser ce « Compte individuel de charges » de 2011 à 2012 que ce mois-ci.
    Donc ne sont-ils pas tenus de m’informer d’une telle anomalie au plus vite ?
    Ce qui m’aurait éviter de devoir débourser une telle somme.

    Cordialement,

  4. bub dit :

    bounjour j un aprt dans un imouble ancien syndic et parti en 2009 son donne les compte pour les anne 2006 -2007-2008-2009- le nouvu syndic arivve en octobre 2009 il me reclame les charge de toutes se annes passe en 2012la j condane par le tribunal le 05 -12 2014 et c que c juste par s que encine syndic na jamis reclame se annes de 2006-2007-2008-2009-et le nouvu il na aucan prouve que j i une dite merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      J’ai un peu de mal à comprendre votre demande.
      Néanmoins, je peux vous indiquer que le recouvrement de charges impayées se prescrit par 10 ans.
      Sentiments les meilleurs.

      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / Droit de la copropriété