Maître Pascal PERRAULT

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Copropriété – Assemblées Générales irrégulières

23 mars 2014

11 mars 2014

 

(Cass 3è civile 13 novembre 2013 n°12/12084)

 

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 7 du décret du 17 mars 1967,

 

Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale,

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 septembre 2011), que M. X…, propriétaire du lot n° 1 au sein d’une copropriété, a assigné M. et Mme Y…, propriétaires du lot n° 2, ainsi que le syndicat des copropriétaires en démolition de constructions édifiées sur les parties communes et en indemnisation,

 

Attendu que pour condamner M. et Mme Y… à démolir la construction couvrant leur terrasse, l’arrêt retient que la copropriété est constituée de deux lots, qu’amiablement et sans respecter le formalisme de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont tenu le 14 juin 1999 une réunion informelle selon laquelle en remplacement de Mme Z…, qui a vendu son appartement, M. Y… est nommé « nouveau président du syndic bénévole de copropriété », qu’aucune assemblée générale postérieure n’a renouvelé le mandat de syndic jusqu’à la réunion du 4 août 2003, que cette dernière réunion, qui a fait l’objet d’un procès-verbal portant deux cachets des 4 février 2004 et 16 mars 2004, est qualifiée de « compte rendu de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat », mentionne à l’ordre du jour le projet d’extension de l’appartement de M. et Mme Y…, les questions de M. X… et un vote « pour » des copropriétaires présents, mais qu’en dépit de sa formulation, ce document rédigé à l’occasion d’une rencontre informelle ne saurait constituer le compte-rendu d’une assemblée générale qui, non régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, est inexistante et que faute d’accord de la copropriété, les travaux ont été réalisés irrégulièrement,

 

Qu’en statuant ainsi, alors que les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu’une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE

 

La Cour de Cassation semble ici mettre un terme à la question de savoir si une assemblée générale des copropriétaires affectée d’irrégularités tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, est soit inexistante, soit annulable, l’enjeu étant le délai de prescription d’une éventuelle action en justice, respectivement de 10 ans ou de deux mois.

 

La Cour suprême se prononce en l’espèce pour une limitation du contentieux de la contestation des assemblées générales des copropriétaires, en jugeant l’assemblée générale non pas inexistante mais annulable dans le délai de deux mois suivant sa notification aux copropriétaires opposants ou défaillants. (Article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965)

 

Une décision qui demande toutefois à être confirmée tant la jurisprudence est changeante sur cette question.

 

 

Avocat immobilier Paris / Avocat droit Copropriété

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13 questions

  1. monique le thillot dit :

    Maitre,
    un syndic elu le 20/12/2013 faire payer des frais (dont on ne sait pas le contenu de sa demande )sur les annees 2012 et 2013 .pour 2012 le bilan a été fait
    pour 2013 il n’yavait plus de syndic et pas d’operation ,pas de bilan
    j’ai refuse de payer et je suis rellance pour la 1ere fois hier
    j’ai oublie de vous dire que nous sommes 6 cop et 2 bâtiments ,avec mon voisin de palier nous sommes tenus de changer la porte exterieure a nos frais
    parce que les 2 autres cop « ne veulent pas »
    je reclame les documents comptable =refus, il parait que le syndic n’est pas tenus de les joindre aux convocations, son cabinet est a 50 km
    elle est elue pour 3 ans , le budget est vote sans rien savoir malggre mes courriers n’arrivent pas, les r avec ar sont vides
    je suis desesperee ,ancienne comptable et je m’entend dire que je n’y connais rien ! ce n’est meme pas risible

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Je ne peux que conseiller à l’AG de révoquer au plus tôt ce syndic eu égard à son incompétence.
      Il vous faut un professionnel sachant en droit de la copropriété.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  2. marc TOULOUSE dit :

    Bonjour maitre. je suis propriétaire d’un studio loué, le syndic de mon immeuble a fait intervenir une société de plomberie dans mon logement à la demande du locataire, cette société à effectuer des travaux( changement de tuyaux dans la salle de bain!!!) , sans mon autorisation, sans en être informé.
    Je reçois donc une facture à acquitter , le syndic a t’il le droit de faire intervenir une société dans un logement privé.
    Recevez mes meilleures salutations.
    Merci de votre réponse

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Il est délicat de vous répondre sans autres éléments matériels.
      A priori, le syndic n’a pas à intervenir dans les parties privatives sauf intervention sur des canalisations communes
      Sentiments les meilleurs.

  3. Victor - Maisons Alfort dit :

    Cher Maitre,

    Je suis propriétaire d’une maisons se situant dans une copropriété comprenant un immeuble sur rue et 4 maisons de ville.

    L’an dernier, lors de l’AG nous avons voté le ravalement de l’immeuble seulement, et non les maisons car les devis qui nous ont été remis par le syndic étaient exagérément élevés.
    Cet été la Mairie nous adresse par l’intermédiaire du syndic une adjonction d’effectuer le ravalement des maisons de ville.
    Nous nous réunissons et convenons ensemble ( propriétaires des Maisons de ville ) de rechercher des entreprises de ravalement afin d’obtenir des devis, ce qui à été fait, nous sommes tous d’accord quant au choix de l’entrepreneur et sommes tous prêt à signer son devis.
    Nous avons prévenu le syndic de notre volonté d’effectuer les travaux de ravalement de l’ensemble des maisons, il nous répondit que la Moi du 10 juillet 1965 nous impose tous travaux sur les copropriétés doivent faire l’objet d’un vote en AG.
    Et nous précise que nous devons voter lors de la prochaine AG ou bien d’en organiser une extraordinaire. Le principe des travaux, le budget et l’entreprise et enfin l’exigibilité des appels de fonds.

    Ma question est: Puisque nous sommes tous d’accord, Peux-t’on effectuer nos travaux de ravalement sans en faire la demande au syndic ? Que risque t’on ?

    Dans l’attente de vous lire, Veuillez recevoir, Cher Maître, mes plus respectueuses salutations.

    Victor

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      La réponse de votre syndic est juridiquement exacte.
      Par ailleurs, je vous déconseille de passer outre, vous risqueriez de rencontrer des difficultés en cas de désordres éventuels.
      Sentiments les meilleurs.

  4. David Paris dit :

    Bonjour,
    Je vis a paris et suis propriétaire d un appartement.le jardin intérieur a subi une métamorphose assez importante .decoupe d un arbre et élagage assez énorme des autres .de plus les arbres sur le côté et qui séparent l immeuble du mien ont été taille au niveau de mon étage mais pas élaguer .je me retrouve donc avec un vis à vis que je n avais absolument pas lors de mon achat.je suis la seule personne lésé puisque les autres habitants se trouvent toujours avec cette végétation .j ai donc maintenant un vis à vis de face et de côte cette décision a été prise par le conseil syndical mais impossible de les joindre,le syndic m affirme au vu des photos envoyés que je n ai pas subi de préjudice et contact le syndic pour moi.a partir de quand est considéré comme préjudice un changement de jardin qui est une partie commune?
    Merci

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Les tribunaux se livrent à un examen au cas par cas s’agissant de ce type de problème.
      sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / avocat droit de la copropriété

  5. Philippe - AJACCIO dit :

    Bonjour, Maître.
    Mon fils est locataire d’un pavillon « Erelia », avec jardinet. Il y a 5 ans, il a mis une piscine hors-sol de 4 m. de diamètre. Il y a quelques semaines, le responsable de cette entreprise Erelia a changé et, la remplaçante impose l’enlèvement de ladite piscine, comme pour démontrer sa « prise en main ».
    Dans le réglement, il est stipulé que les piscines sont tolérées.
    Ce jour, mon fils a reçu une lettre recommandée, lui réitérant cette demande.
    Que peut il faire ?
    Merci, quant à votre conseil et, recevez, Maître, mes plus sincères salutations.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Cher Monsieur,
      Si vous êtes sûr de votre lecture du règlement de copropriété, il faut certainement s’opposer à la demande du syndic.
      Sentiments les meilleurs.
      Pascal PERRAULT

  6. Annick dit :

    Bonjour,
    mes amis étrangers ont vendu leur appartement de France. Ils n’assistaient pas aux réunions des copropriétaires (étant absent à ces dates) et n’avaient au fil du temps plus donné de pouvoirs à un voisin.
    Avant la vente ils ont pris la peine de questionner le syndic sur les projets de travaux et ont lu également attentivement les trois derniers P.V. d’assemblées. Une fois le compromis signé ils reçoivent un appel de fonds à hauteur de 500 euros pour le remplacement de leur vidéophone (le syndic a d’ailleurs prélevé la somme sur le compte excédentaire des mes amis auprès du syndic). Ils font part de leur surprise au Syndic qui fait référence à un P.V. d’assemblée de 2011 et précise qu’un membre du conseil syndical aurait consulté quelques propriétaires. Mes amis n’ont eu aucune lettre ou information à ce sujet et le syndic ne leur a pas envoyé malgré leur demande l’extrait du P.V. de 2011 évoqué.
    Mes amis ont-ils un recourt possible ? Peut-on demander des fonds pour un poste n’ont précisé dans le P.V. ?
    Dans l’attente de vous lire, salutations distinguées.

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Le PV de l’AG de 2011 a t-il été notifié à vos amis ?
      Dans l’affirmative, un recours semble exclu.
      sentiments les meilleurs.

      Pascal PERRAULT
      Avocat immobilier Paris / avocat droit de la copropriété

  7. Pascal de Thonon dit :

    Bonjour Maître,
    En 2001 lors d’une AG, il a été décidé à la majorité des 2/3 de modifier l’état descriptif de division dans le but d’attribuer à chacun des propriétaires d’un appartement situé à l’étage, la partie des combles jusqu’alors intégrée aux parties communes et située au dessus de son appartement. Au prétexte qu’il n’avait pas en sa possession l’état civil complet de chacun des copropriétaires concernés, notre syndic malgré plusieurs relances en 2005, 2007 et 2012, n’a jamais rien fait pour mettre en oeuvre cette modification.
    Cette année, ce même syndic souhaite que soit revotée cette résolution lors de la prochaine AG.
    Ma question est donc la suivante : le syndic est-il dans son droit lorsqu’il nous propose ce nouveau vote ou doit-il tout faire pour que soit appliquée la décision prise en 2001 sans qu’aucun nouveau vote ne soit effectué.
    J’attends votre réponse avec impatience et vous remercie d’avance. Bien cordialement.