Maître Pascal PERRAULT

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Contrat de construction de maison individuelle

12 janvier 2015

Responsabilité du banquier

(Cass 3e civ 8 octobre 2014 pourvoi n°13/22.080)

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 avril 2013), que M. et Mme X… ont souscrit un prêt immobilier auprès de la société Banque populaire de la Côte d’Azur (la BPCA) pour financer l’achat du terrain et la construction d’une maison par la société Les Mas provençaux, aujourd’hui en liquidation judiciaire ; que la réalisation des travaux a été confiée à la société Isotec qui les a sous-traités à diverses entreprises ; que se plaignant de malfaçons, de non-conformités et d’un inachèvement de la maison, les époux X… ont assigné la BPCA et les constructeurs en requalification du contrat signé avec la société Les Mas provençaux en un contrat de construction de maison individuelle et en indemnisation de leurs préjudices ;

 

Attendu que la BPCA fait grief à l’arrêt de la condamner à payer diverses sommes aux époux X… in solidum avec les constructeurs, alors, selon le moyen,

 

1°/ que le préjudice résultant, pour le maître d’ouvrage, du manquement de l’établissement de crédit à son obligation de s’assurer, avant le déblocage des fonds destinés à financer l’édification d’une maison individuelle, de la délivrance d’une attestation de garantie de livraison consiste seulement en une perte de chance de souscrire une telle garantie ; que cette perte de chance ne peut être indemnisée à concurrence de l’intégralité des sommes que le maître d’ouvrage aurait perçues s’il avait souscrit une assurance de garantie de livraison ; qu’en condamnant la BPCA à verser aux époux X… la totalité des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et des pénalités de retard, la cour d’appel a violé l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation ;

 

2°/ que la garantie de livraison à prix et délai convenus couvre uniquement la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global prévu au contrat ; qu’en condamnant la BPCA à indemniser les époux X… à concurrence du coût total des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, sans constater que les époux X… avaient déjà versé le montant prévu au contrat, et que la somme allouée judiciairement correspondait au seul dépassement du prix initial, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-10 et L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, ensemble de l’article 1371 du code civil,

 

Mais attendu qu’ayant retenu que le contrat était un contrat de construction de maison individuelle et que le défaut de souscription d’une garantie de livraison, imputable à la faute de la BPCA, n’avait pas permis aux époux X… d’être couverts contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, la cour d’appel en a exactement déduit qu’après la défaillance du constructeur, la BPCA, devait prendre à sa charge la totalité des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et des pénalités de retard,

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS, CASSE ET ANNULE.

 

Un cas de figure relativement fréquent.

 

Le maître de l’ouvrage, sans recours contre le constructeur en liquidation judiciaire, tente de se retourner contre le banquier ayant consenti l’emprunt immobilier en se prévalant d’une faute de ce dernier.

 

La jurisprudence est hésitante. (cf. l’article du professeur PERINET-MARQUET, jurisclasseur construction, décembre 2014)

 

En effet, bien que le banquier n’ait pas l’obligation de requalifier un contrat de construction en contrat de construction de maison individuelle, ce dernier doit néanmoins attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les risques de ne pas passer par un tel contrat, (défaut d’assurance de remboursement et de livraison).

 

Dans l’espèce ci-dessus, la cour de cassation se montre compréhensive pour le maître de l’ouvrage, en constatant que le contrat était effectivement un contrat de construction de maison individuelle sans garantie de livraison, et que : « le défaut de souscription d’une garantie de livraison, imputable à la faute de la BPCA, n’avait pas permis aux époux X… d’être couverts contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux », et qu’ensuite de « la défaillance du constructeur, la BPCA, devait prendre à sa charge la totalité des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et des pénalités de retard ».

Selon la formule du professeur PERINET-MARQUET : « voilà du facultatif fortement incitatif et qui s’assimile en creux à de l’impératif ».

 

Avocat immobilier Paris / Contrat de construction de maison individuelle

 

Droit de la construction

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