Maître Pascal PERRAULT

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Bail commercial – Bail dérogatoire – Prescription biennale

24 décembre 2014

 

(Cass 3e civ 1er octobre 2014 pourvoi n°13/16.806)

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 28 janvier 2013), que par acte authentique du 14 novembre 1994, la SCI La Manade (la SCI) a donné à bail à la société AZ Services (la société AZ) deux terrains pour une durée de vingt-trois mois courant à compter du 1er juillet 1994 avec autorisation d’y installer deux containers reliés par un toit en tôle pour y exercer une activité d’atelier et de bureaux ; que par acte du 15 mars 2010, la SCI, représentée par son liquidateur, M. X…, a assigné la société AZ en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ; que la société AZ a demandé au tribunal de constater qu’elle bénéficiait d’un bail soumis au statut des baux commerciaux,

 

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de juger que la demande de la société AZ n’est pas prescrite, alors, selon le moyen,

 

Que la demande de requalification d’un contrat de location en bail commercial constitue une demande reconventionnelle, soumise en tant que telle à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ; qu’en l’espèce, M. X…, ès qualité de liquidateur de la SCI La Manade, faisait valoir que la demande de requalification en bail commercial présentée par la société AZ Services plus de douze ans après l’expiration du bail initialement conclu, n’était plus recevable ; qu’en jugeant néanmoins que cette demande n’était pas prescrite, au motif erroné que la société AZ Services pouvait « invoquer par voie d’exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l’article L.,145-12 du code de commerce », la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du code de commerce, ensemble les articles 64 et 71 du code de procédure civile,

 

Mais attendu que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale; que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt est légalement justifié,

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

 

 

Un locataire qui bénéficie d’un bail commercial dérogatoire d’une durée de 23 mois, (les faits sont antérieurs à la loi du 18 juin 2014), est laissé dans les lieux à l’expiration de son bail.

 

Postérieurement à l’expiration de son bail, ce locataire saisi le tribunal compétent pour faire constater l’existence d’un bail commercial assujetti au statut des baux commerciaux à son profit.

 

La question posée à la Cour de Cassation était de savoir si l’exercice de cette action était ou non soumise à la prescription biennale applicable à toutes actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux.

 

 

La réponse, (qui peut surprendre au premier abord), est négative.

 

En effet, la Cour de Cassation tranche en indiquant que la prescription biennale ne s’applique pas car le bail est né de plein droit par application du statut des baux commerciaux. (Article L.145-5 du code de commerce)

 

En d’autres termes, l’action du preneur n’a pas eu pour effet de créer le bail par décision d’un juge, mais uniquement de faire constater son existence.

 

Une jurisprudence très favorable aux preneurs de baux dérogatoires.

 

 

 

 

 

Maître Perrault, Avocat immobilier à Paris, répond à vos questions

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